饱(bǎo)受争议的二手房交易中介(jiè)费问题，正(zhèng)逐渐得到监管部门的重视。

　　5月8日(rì)，住建部、市场监(jiān)管总(zǒng)局联合发布(bù)了关于规范房(fáng)地产经纪服务的意见。意见提及，近年来，部(bù)分房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪机构(gòu)存在利(lì)用房(fáng)源客(kè)源优(yōu)势收取过高费(fèi)用、未(wèi)明码标价、捆绑收(shōu)费、滥用客户(hù)个人信(xìn)息等问题(tí)，加重(zhòng)交易(yì)当事人负(fù)担、侵害其合法权益(yì)。

　　基于上述(shù)背景(jǐng)，两部门(mén)从加强从(cóng)业(yè)主(zhǔ)体管理(lǐ)、明确(què)经纪服务内容、合理(lǐ)确定(dìng)经纪服务收费、严格实行明码标价等十方面(miàn)，提出了意见(jiàn)。

　　中原地产首席分析师张大伟称，随着(zhe)城(chéng)市发(fā)展，一(yī)二线城市二手房交(jiāo)易(yì)占比逐渐增加。以北京、上海为例，二(èr)手房(fáng)占市(shì)场成交比(bǐ)例超(chāo)过(guò)80％，大量二手房成交依(yī)赖中介居间成交，房地(dì)产(chǎn)调控(kòng)重心逐渐(jiàn)从开(kāi)发商过渡到(dào)中介公司(sī)。

　　广东省城规院住(zhù)房政策研(yán)究中心首(shǒu)席研究员李宇嘉表示，买房对居民来(lái)说属于(yú)金额不低的大宗(zōng)交(jiāo)易(yì)，由于二手房交(jiāo)易成本较高(gāo)、交易周期较(jiào)长，具(jù)有非常强的专(zhuān)业性，居民往往通过中介来完成。但很(hěn)多中介利用信(xìn)息不对称等问题，将非必要的收(shōu)费夹(jiā)带其中，如(rú)收取(qǔ)过(guò)桥融资、按揭费(fèi)、担保费等，对居民造(zào)成额外的(de)负担，而且这些(xiē)服(fú)务(wù)事项(xiàng)并未(wèi)明码标价。

　　对于二手房市场交易过(guò)程中存(cún)在的“乱(luàn)象”，李宇嘉指(zhǐ)出(chū)，对包括经(jīng)纪服(fú)务在内的相关市场交易行为及其主(zhǔ)体进行规范和秩(zhì)序整顿(dùn)，是(shì)房地(dì)产市场管(guǎn)理和调控的主题。“当下，推进这(zhè)项(xiàng)工作的(de)意义更大，也更急迫。”

　　中介收(shōu)费问(wèn)题成监管重点

　　二手房市场中，历来对房地产经纪服务(wù)行业(yè)关注最多的(de)一个(gè)话题，便(biàn)是(shì)房地(dì)产经纪服务费的问题(tí)。

　　张大伟认为，未来(lái)相关部门主(zhǔ)要(yào)监(jiān)管(guǎn)的重点，将是对房地产经纪服(fú)务(wù)收费及中介交易进行(xíng)规范(fàn)。

　　在热点城市，二手(shǒu)房(fáng)屋交易过(guò)程中(zhōng)，部分价值(zhí)不菲的房屋(wū)，往往(wǎng)要缴纳(nà)一笔金额不低的中介费(fèi)。以北京某(mǒu)房地产经纪服(fú)务机(jī)构2.7％的服务(wù)费率计算，一套1000万元的(de)房屋，中介费约为27万。

　　在(zài)合(hé)理确(què)定经纪服务收(shōu)费(fèi)上(shàng)，两部门在此次意见(jiàn)中(zhōng)提(tí)及，房地产经纪机构要合理降(jiàng)低(dī)住房买卖和(hé)租赁经纪服务费用。鼓励按(àn)照成交价格越(yuè)高、服务费率越低的原则实行分档定价。引(yǐn)导由(yóu)交易双方共同承担经纪服务费用。

　　据张大(dà)伟介绍，目(mù)前房地产(chǎn)经纪服务(wù)收(shōu)费标准(zhǔn)的最早(zǎo)依据是1995年国家计委建设(shè)部(bù)下(xià)发的《关(guān)于房(fáng)地产(chǎn)中介服务(wù)收费(fèi)的通(tōng)知》（971号文(wén)），其中第六(liù)条规定：房(fáng)屋买卖(mài)代理(lǐ)收费，按成交价(jià)格总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北(běi)京为例，目(mù)前北京市执行的2014年更新后的收费(fèi)标准，即根据这样的(de)规定：“少数特别复杂的住宅买卖经纪服务，经交(jiāo)易各方协(xié)商同意，可在规定(dìng)的收费标(biāo)准基(jī)础上适当上浮，上浮幅度最高(gāo)不得超过10％。”这意味着(zhe)，当(dāng)前北京二(èr)手房(fáng)中介(jiè)费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本着“简政(zhèng)放权”的精(jīng)神，北京2015年取消了(le)房地(dì)产中介服(fú)务等57个(gè)政府定价(jià)，房地产经纪服务收费(fèi)多少由各(gè)中介(jiè)机(jī)构自行决定。

　　“房产中(zhōng)介机构在实(shí)际收取(qǔ)费用(yòng)过(guò)程中，相(xiāng)关监管(guǎn)部门(mén)当前并未明确具体的中(zhōng)介(jiè)费率，中介(jiè)机构(gòu)仅需(xū)在服务(wù)过程中(zhōng)对收费标准(zhǔn)进行(xíng)明码标(biāo)价即可(kě)。而房地产经纪服(fú)务(wù)机(jī)构在(zài)具体(tǐ)收取(qǔ)过程中，会(huì)结(jié)合房屋(wū)价值及工(gōng)资(zī)标准(zhǔn)，综合计算(suàn)出合适的中介费率。”张(zhāng)大伟补充道。

　　对于(yú)明码(mǎ)标价问题，两部门在此次意见中提及，房地产经纪机构应当在(zài)经营门店、网站、客(kè)户端(duān)等(děng)场所或渠(qú)道(dào)，公示服务项目、服务内(nèi)容(róng)和收费标准(zhǔn)，不得(dé)混合标价和捆绑(bǎng)收费。房地(dì)产(chǎn)经纪(jì)机构提供的(de)基(jī)本服务(wù)和延(yán)伸(shēn)服务，应(yīng)当分(fēn)别明确服务项(xiàng)目和(hé)收费标准。房地产(chǎn)经(jīng)纪机构收费前应当向交易当事人出具(jù)收费清单，列明(míng)收费标准、收费金额，由当事人签字(zì)确认。

　　另外，对(duì)收费(fèi)明(míng)显高于市场平均水平的房(fáng)地(dì)产经纪(jì)机构，住房和(hé)城乡建设(shè)部门将(jiāng)会同市场监(jiān)管等部门采取约(yuē)谈等综(zōng)合措施进行重点监管。市(shì)场监管部(bù)门会同有关部门依法查处(chù)不按规定明码(mǎ)标价、操纵(zòng)经纪服(fú)务收费(fèi)等违反价格和反垄断法律(lǜ)法(fǎ)规的(de)行为。对房地(dì)产经纪机构相关(guān)违法(fǎ)违规信息，市场监管部(bù)门要依法依规(guī)纳入国家(jiā)企业信用(yòng)信息公示(shì)系统。

　　房屋中介费(fèi)要降了？

　　鼓励按照成(chéng)交(jiāo)价(jià)格越高、服(fú)务费率(lǜ)越低的(de)原则实行分(fēn)档定价，是(shì)否意味着，未来豪宅的中介费(fèi)有望大(dà)幅降低？

　　中原地产华南区(qū)总(zǒng)裁兼(jiān)深(shēn)圳中原总经理郑(zhèng)叔伦称，住建部发文(wén)鼓励按(àn)照成交价格(gé)越高、服务费率越低的原则实行分档定(dìng)价，合理降低住(zhù)房买卖和租赁经纪服务(wù)费用，主要还是规范行业(yè)，打击收费(fèi)过高(gāo)的(de)经纪机构(gòu)，但对(duì)市(shì)场(chǎng)影响(xiǎng)有(yǒu)限，“以深圳为例(lì)，深圳市场豪宅和普宅本来收(shōu)费就不同(tóng)，各家收费普遍在合理范围内，加上经纪服务费用对市场的(de)影(yǐng)响不大。”

　　张(zhāng)大伟指(zhǐ)出，十二生肖中张牙舞爪是哪些动物由(yóu)于当(dāng)前两部门提出的意见仅为鼓励性质，即只(zhǐ)是纲领性(xìng)文件(jiàn)而非规定，未来如(rú)何具体认定其中的细则，还(hái)需要看各城(chéng)市落地执行情况。

　　不过，张大伟表示(shì)，“从目前市场看，经纪服务领(lǐng)域的调整改善、规范化(huà)，有利于(yú)行(xíng)业健康发(fā)展。同时(shí)，由于二手房很多房(fáng)源在产权(quán)方面有瑕(xiá)疵十二生肖中张牙舞爪是哪些动物，如(rú)产权抵押、不(bù)同税费等都可能对交易产生影响，这(zhè)对房(fáng)地产经纪服(fú)务行业的专业性提出更高的要(yào)求。”

　　58安居客研究院(yuàn)研究总(zǒng)监陆(lù)骑麟(lín)指(zhǐ)出(chū)，在二手房买卖(mài)过程中(zhōng)，原本应该由上下家各支付(fù)一半的中介(jiè)费，但在一些热点城(chéng)市的二(èr)手房交易过(guò)程中，往往(wǎng)会有(yǒu)这样的情(qíng)形，因部分购房者处于弱势(shì)地位(wèi)，从而会出现中介费及税费均(jūn)由购房者来(lái)承担。即(jí)使一些房东愿意承担(dān)中介费，这部分(fēn)费用也可能通过(guò)转嫁(jià)的方式，在房(fáng)价中有所体现。

　　“上(shàng)家(jiā)把中(zhōng)介费转嫁给下家，市场(chǎng)这种所谓(wèi)‘约定俗成’的情况，一(yī)些房(fáng)产中介公司将其视为向购(gòu)房者单边收费(fèi)的行为(wèi)。部分中介公司可能会利(lì)用其(qí)支配(pèi)地位，在原先经纪服务收(shōu)费的基础上，再(zài)次向房东收取费用，而这部分费(fèi)用，房(fáng)东(dōng)往(wǎng)往会将(jiāng)其转(zhuǎn)再(zài)次(cì)转嫁给购房者，这实(shí)际(jì)上相当(dāng)于(yú)变(biàn)相(xiāng)推(tuī)高了房价。两部门提(tí)出严禁操纵经纪服务收费，不仅有利于(yú)提高交易(yì)中(zhōng)操作(zuò)的(de)透明度，也有(yǒu)利于房价的稳(wěn)定。”陆骑麟称。

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