万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红(hóng)，让这个(gè)位(wèi)于北京海淀的豪(háo)宅被(bèi)全国知晓，其背后曾宣(xuān)称要做(zuò)地产(chǎn)界“劳斯莱(lái)斯”的(de)神(shén)秘开发商——中赫集团(tuán)，也(yě)被拉向台前。

　　而(ér)如今，万柳书院(yuàn)再(zài)次受到舆(yú)论关注，起因中赫(hè)集(jí)团(tuán)成了共同债(zhài)务人被中国(guó)信(xìn)达追债，中国信达为了收回钱款不得不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖(mài)。可(kě)问题是，这些房子早已售(shòu)出，业主并非中(zhōng)赫(hè)集团，那些真正斥巨资购入(rù)房产的(de)有钱人(rén)，房子现在(zài)莫名奇妙地被拍卖，算是(shì)被割了！

　　截至发稿中国人在德国受歧视吗，德国人很排斥中国人吗，暂未看到这些(xiē)业主的维权(quán)信息，难怪有网友调侃(kǎn)：“富人被(bèi)割(gē)韭菜(cài)的时候，他们的姿势都那(nà)么优(yōu)雅。”

　　不过事(shì)件背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨(cǎn)的可能还是债主

　　“北京豪宅(zhái)的尽头是(shì)万柳(liǔ)书院(yuàn)”，但谁都没(méi)想到，这个位(wèi)于海淀核心(xīn)区(qū)位，名校环绕(rào)的顶级豪宅，竟然暴雷了(le)！

　　近(jìn)日，有网友发现，中国(guó)信达在京(jīng)东拍(pāi)卖上，上架(jià)了“北(běi)京(jīng)赫华恒瑞房(fáng)地产开(kāi)发有限公司不(bù)良债权转让项目”，债权总额(é)高达近47亿，该项(xiàng)目的抵押(yā)物中，包括(kuò)75套万柳(liǔ)书院住(zhù)宅。

　　据京东(dōng)拍卖显示，上述不良债权转让(ràng)项(xiàng)目的处置主(zhǔ)体是(shì)中国信达资产管理股(gǔ)份(fèn)有限公司北京市分公司（下称中国信(xìn)达北分(fēn)），处置的是对北京赫华恒(héng)瑞房地产(chǎn)开发(fā)有(yǒu)限(xiàn)公(gōng)司（下称赫(hè)华恒瑞）的(de)不良(liáng)债(zhài)权。截至2023年1月31日，债权金(jīn)额约(yuē)为46.95亿(yì)元人(rén)民币，其中债(zhài)权本(běn)金37.50亿(yì)元。中(zhōng)赫集(jí)团有限公司是共(gòng)同债务人。目前，该(gāi)项目已有1万次围(wéi)观(guān)，35名意向人。

　　从(cóng)表面上看(kàn)，这就是一起中(zhōng)国信达北分讨债的故(gù)事，但实际上(shàng)，75套豪宅(zhái)的(de)背后暗藏秘(mì)密。

　　据此(cǐ)前媒体报道(dào)，万柳书(shū)院总共(gòng)301户，而且早(zǎo)已售(shòu)罄。如(rú)果(guǒ)该报道属实，说明这些房子(zi)实际(jì)上都(dōu)是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上(shàng)又注明这75套房子是(shì)“未(wèi)出售(shòu)”的状(zhuàng)态呢(ne)？只(zhǐ)能说明这(zhè)些(xiē)房子(zi)根本没有网签，也没有房产证！

　　第一财经的(de)报道(dào)证实(shí)了(le)上(shàng)述内容。有豪宅(zhái)中介透露，中赫集团早就把这75套房子抵押出去，现在还没(méi)资金解抵押，所以(yǐ)不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区房，万(wàn)柳书(shū)院的业主基本都是(shì)北京(jīng)的(de)高端人士，柳传志、丁(dīng)磊(lěi)等知名商业大佬也是万柳(liǔ)书(shū)院的业主(zhǔ)。另据地产自(zì)媒(méi)体(tǐ)“地产八卦女(nǚ)”爆(bào)料，万柳书院的业主中，还(hái)有(yǒu)不少(shǎo)中赫集团的高(gāo)管、合(hé)作(zuò)伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精准收(shōu)割了！”

　　不过，如果这些业主确实已经支付(fù)价款(kuǎn)并实际占有，那么，中(zhōng)国信达(dá)转让这笔不良债权回本的愿望，或将(jiāng)泡汤。这(zhè)次(cì)拍卖损(sǔn)失最大的，没准(zhǔn)还是债主中国信(xìn)达。

　　根据相关法律规定，民事执行中(zhōng)，业主已经支(zhī)付价款并实际占有，但未办理(lǐ)过户(hù)手续的，如果业主没有过错，人民法院不得查封(fēng)、扣押、冻结(jié)，已(yǐ)经查(chá)封的可以(yǐ)向法(fǎ)院提出执行异议申请，请(qǐng)求法院解除(chú)查(chá)封，同时可以(yǐ)联合起(qǐ)诉开(kāi)发商(shāng)，要求(qiú)退还购房款(kuǎn)或办理房(fáng)产证(zhèng)，并承担违(wéi)约责任。

　　此外，今(jīn)年4月，人民法院报公布《最高人(rén)民法院关(guān)于商品房消费者权利保护问题的(de)批复》，以司法解释(shì)的方(fāng)式明(míng)确了购房(fáng)人的优(yōu)先权：

　　商(shāng)品房消费者以居住(zhù)为目的购买房屋并(bìng)已支(zhī)付全(quán)部(bù)价款，主张其房(fáng)屋交付请求权优先于建设(shè)工程价款优先受偿(cháng)权、抵押权以及(jí)其他债权的，人民法院应当予以支持。只支付了部分价款(kuǎn)的商品房消(xiāo)费(fèi)者，在(zài)一审法庭(tíng)辩论(lùn)终(zhōng)结(jié)前已实际支(zhī)付剩余价款的，可以适用前(qián)款规定。

　　也就是(shì)说(shuō)，如果这75套房(fáng)子均为“已(yǐ)售未网签”，那么这笔(bǐ)不良(liáng)债权，实际上是个烫(tàng)手山芋。可(kě)能不仅不(bù)能卖出去回本，抵押的这75套房子，还(hái)会被业主讨(tǎo)回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司(sī)中国(guó)信达申请不(bù)良债权转让，可以追溯到(dào)金谷信托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前中(zhōng)国(guó)信达已经(jīng)成为赫华恒瑞唯一(yī)股东。但此(cǐ)前，赫华恒瑞为中(zhōng)赫(hè)集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中赫置地(dì)等选择退出了赫华恒瑞(ruì)的股东行列，中国金谷国际信托有限责任公司成(chéng)为(wèi)了唯一股东，后者(zhě)由中国信(xìn)达资产管理(lǐ)股份有限公司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发商，相(xiāng)较其他房企，中(zhōng)赫集团既没(méi)有(yǒu)很(hěn)大规模，也没有很高的(de)国民知(zhī)名度，但却在北京豪宅圈(quān)留下一个个传说。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作为中赫集团进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓(diào)鱼岛(dǎo)七(qī)号(hào)院3号楼，高(gāo)达30万/平米的天价，成为(wèi)当时京城最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开(kāi)发的万柳书院，更是被誉为“北京海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢价率40.9％，从融(róng)创、保利、万科等大型知(zhī)名(míng)房企手中，抢下了北京万(wàn)柳地块，成为(wèi)北(běi)京当(dāng)年的“双料地王(wáng)”。很快(kuài)，万(wàn)柳书院就(jiù)以神秘高端(duān)的(de)姿态杀入市场(chǎng)，无(wú)论(lùn)是一(yī)块块从荷(hé)兰运(yùn)回来的(de)灰砖垒起(qǐ)来的五米高(gāo)墙，还是每(měi)棵成(chéng)本超(chāo)6万(wàn)的成年银杏(xìng)树，还是每(měi)平米20万元的价(jià)格，都令(lìng)业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的(de)缸、霄(xiāo)八的顶(dǐng)儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院(yuàn)儿。”从(cóng)这句顺口溜中，就可看出其在北京(jīng)豪宅圈的(de)地位。2014年(nián)末上市的它，对(duì)手是(shì)当时(shí)有名的融创观澜嘉苑、佳兆业(yè)广场、恒(héng)大(dà)华府等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳书院一(yī)套(tào)300平米的法拍房，最(zuì)终成交价(jià)1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明(míng)万柳书(shū)院虽(suī)然已经推(tuī)出(chū)了8年(nián)之久(jiǔ)，但(dàn)其依旧在北(běi)京豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　中(zhōng)赫集团开发的豪宅，也吸引了不少知名(míng)人士(shì)，如知名演员(yuán)宋丹丹，就(jiù)住(zhù)在钓鱼台七号院。而(ér)柳传志、丁磊等知名商业大(dà)佬则居住在万(wàn)柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成(chéng)功奠(diàn)定(dìng)了中赫集团的(de)“高端路(lù)线”，也因此(cǐ)，它被外界贴上了，“卖北(běi)京城最贵的房，拿北京城最贵(guì)的地”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏(cáng)在豪(háo)宅开(kāi)发(fā)商光环的背后，这(zhè)个地产(chǎn)界“劳斯莱(lái)斯”却多(duō)次成为被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务，中赫(hè)集团正(zhèng)式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京(jīng)国安坑了(le)？

　　中(zhōng)赫集团如今(jīn)沦落到这个地步(bù)，其(qí)实(shí)是有迹可循的。

　　事(shì)实上，早在今年年初“万柳书院(yuàn)少爷”走红之时，深(shēn)蓝财经(jīng)就曾深挖出背后(hòu)的中赫集团(tuán)，发现(xiàn)其深陷财务危(wēi)机。

　　从知名豪宅的开(kāi)发商到沦为“老赖”，中(zhōng)赫集团实(shí)控人周(zhōu)金(jīn)辉的人(rén)生轨迹(jì)跟着急转直下。而追根(gēn)溯源，这个转(zhuǎn)折点，就在于(yú)收购北(běi)京国安(ān)。

　　近十(shí)年来，房企纷纷开(kāi)始了多元化转型，但转型之(zhī)路并(bìng)不好(hǎo)走。早在2008年(nián)开始，中(zhōng)赫集(jí)团就(jiù)尝试(shì)过多元化业(yè)务，先(xiān)后进军(jūn)能源市场、团购(gòu)网站，但(dàn)最终都惨淡收场(chǎng)。最终，周金辉将转(zhuǎn)型的目光，放到了体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退出后，中赫集(jí)团以35.5亿(yì)元(yuán)参股国安足球俱乐部(bù)64％股权，成为国安的新东家。接着在(zài)2021年6月(yuè)，中赫(hè)集团从中信集团手中拿下北京国安俱乐(lè)部36％股权，至此拿(ná)下北京国安(ān)俱乐部全(quán)部股(gǔ)权。如果北(běi)京(jīng)国安(ān)的估值一直没(méi)变，那么中赫集团(tuán)拿下(xià)北京(jīng)国(guó)安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的(de)是这样，中赫(hè)为什么又要(yào)质押股权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团及其实控(kòng)人周金辉夫妇将(jiāng)其手中的中赫集团股份质(zhì)押陆续质押，据企查查显示，目前中赫集团共有11条股权出质记录(lù)。质权人包括海金(jīn)商业保理、北京(jīng)建工、山东国际信(xìn)托、中融信托、中信建设等。

　　这与(yǔ)入主北(běi)京国安的时间完(wán)全吻合。

　　然而，入主北京国安后(hòu)，不(bù)仅国安的经(jīng)营状况没有得到改善，中赫集团也被拉入(rù)泥淖(nào)。

　　据北京产权交(jiāo)易所官(guān)网信(xìn)息显示，2020年(nián)，北京(jīng)国安(ān)足(zú)球俱乐(lè)部实现营业(yè)收入1.03亿(yì)元，净(jìng)利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱(jù)乐部(bù)资产(chǎn)总计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元。<中国人在德国受歧视吗，德国人很排斥中国人吗/p>

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周金辉夫(fū)妇还在持续质押(yā)手中的中(zhōng)赫集团股份，但(dàn)国(guó)安和(hé)中(zhōng)赫(hè)的(de)经营(yíng)状况却持续没有(yǒu)好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团被5次列被执行(xíng)人(rén)，执行标的(de)高达11亿(yì)，北京国安也3次与(yǔ)中赫集(jí)团、中赫置(zhì)地、及中(zhōng)赫集团股东周金辉、李彩霞等共同成为被执行人(rén)，执行标的(de)约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为(wèi)履行能(néng)力而拒不履(lǚ)行生效(xiào)法律文书确定义务，上述被(bèi)执(zhí)行人成为“老赖(lài)”。只(zhǐ)有北京国(guó)安，目前(qián)幸免于(yú)难。不过在实控人都(dōu)成为(wèi)老赖的情(qíng)况下，被执行10个多亿的(de)北京国安，又如何能独善其身(shēn)？

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