文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预(yù)售制了。 1月17日召开(kāi)的全国(guó)住房和(hé)城(chéng)乡建(jiàn)设工作会议提(tí)出“有(yǒu)条件的可以进(jìn)行(xíng)现房销售”，不足一个月时(shí)间(jiān)，已(yǐ)有山东(dōng)、安(ān)徽、河(hé)南、四川、广东等(děng)地明(míng)确表(biǎo)态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房(fáng)预(yù)售制(zhì)了，用(yòng)你的钱，建你(nǐ)的房子，还烂尾了，这是对购房者(zhě)的不公(gōng)平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能把包(bāo)袱甩(shuǎi)给老百姓和社会(huì)，这是房(fáng)地产从大开发时代(dài)步(bù)入高(gāo)质(zhì)量发(fā)展(zhǎn)阶段的必然趋势，也是对购房老百姓的最大保护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜(yí)之计，现在(zài)全国套户比超过1，从大开发进入存量(liàng)时代(dài)，对购(gòu)房民众(zhòng)不公(gōng)平的预售(shòu)制已(yǐ)经过时(shí)了(le)，该取消了，改(gǎi)为现房(fáng)销售。以后一(yī)手交钱(qián)，一手(shǒu)交房，天经(jīng)地义。当然二次房改(gǎi)是个(gè)技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢(huī)复(fù)市场信心以及(jí)长效机(jī)制，长(zhǎng)效机制四大关键(jiàn)是推动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融(róng)中性稳(wěn)定和房地产税。如果(guǒ)按照(zhào)经济规律办事，中国一(yī)定能实现房地产软着陆和(hé)长(zhǎng)期平稳健康(kāng)发(fā)展，跨过这道关，解好这(zhè)道(dào)世界难题。

　　2、为什么要取消预售(shòu)制、改为(wèi)现房销售(shòu)？大家想想，绝大(dà)部分(fēn)商品是一手交钱一(yī)手交货(huò)，预(yù)售制是(shì)对(duì)购买者的单(dān)方面不(bù)公平制度，购房老(lǎo)百姓(xìng)几乎承(chéng)担了所有商品不(bù)能(néng)交(jiāo)付的风险。从个人层面(miàn)看，预售制(zhì)对购(gòu)房者非常不公平，比(bǐ)如(rú)，交房等待期一般为两年(nián)，在此期间，购房者不(bù)仅承(chéng)担银行利息，还要承担延迟交房、房屋(wū)质量、房(fáng)产(chǎn)证延(yán)期(qī)办理甚(shèn)至不能交房的风险。从行业层(céng)面看(kàn)，预售制助推(tuī)部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，若遇到下(xià)行周(zhōu)期(qī)，会引发资(zī)金链断(duàn)裂(liè)、项目搁置等系(xì)列风险。取(qǔ)消预售制，改为现房(fáng)销售，这样有助于落实中央房住不(bù)炒精神、有助于保障购房老百姓权(quán)益(yì)、有助于房企稳健(jiàn)发(fā)展，一举多得，谋划(huà)长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消预售制度(dù)？预售制度怎么来(lái)的？国(guó)外什(shén)么(me)情况(kuàng)？简单科普一下：商品房预(yù)售(shòu)最早源于(yú)中国香港，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年(nián)房改，由于(yú)商品房(fáng)短缺，房企缺资金，借鉴中国(guó)香(xiāng)港，引入(rù)了商品(pǐn)房预售(shòu)制度。其实，当前世界不(bù)少国家存(cún)在(zài)预售制。但是，重点来了！发(fā)达国家一般有严(yán)格的监管保障措施，开(kāi)发商在项目获得政府(fǔ)批准后才可(kě)以开始销售，买(mǎi)家在购买期(qī)房后并非像中国一样在支付完首付款(kuǎn)后从银行一次性贷款支付剩(shèng)余全部(bù)房款(kuǎn)，而是根据开发商(shāng)工程进度在完全交房前进行分期支付。所以，预售(shòu)制度是需要严格的资(zī)金(jīn)监(jiān)管(guǎn)、分期支(zhī)付以及违约处罚措施(shī)作为保障的，如(rú)果没有这些保(bǎo)障(zhàng)措施，一定(dìng)会触发风险，对购房民众不(bù)公平，所以不(bù)如借机取消预(yù)售(shòu)制(zhì)度，以后(hòu)改为现房销售。客(kè)观讲预售制度有一(yī)定历(lì)史(shǐ)阶段性，现在中国住房进入存(cún)量时代，取消预售制度有助于(yú)降负债降杠杆，不(bù)再把烂尾风险甩给(gěi)老百(bǎi)姓(xìng)和社会，当然这需要配(pèi)套房企债务重组、复工保(bǎo)交楼、恢(huī)复市场信心(xīn)和房地产长(zhǎng)效机制。这是个(gè)技术活，只要(yào)坚(jiān)持市场(chǎng)化改(gǎi)革，中(zhōng)中考的报名号指什么意思，中考的报名号是什么意思国一(yī)定能化解这(zhè)个难(nán)题，让房地(dì)产回归(guī)实(shí)体经济和居(jū)住(zhù)属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取(qǔ)消预(yù)售制，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的(de)不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的(de)营销(xiāo)手段，而是所见(jiàn)即所得的过硬的(de)产品质量(liàng)和诚信，这才是对购房(fáng)民众的最根本最实质(zhì)的(de)保障，这(zhè)样将(jiāng)极大的提升开发(fā)商的建筑质(zhì)量(liàng)，实现良币(bì)驱逐劣币(bì)。所有商业的本质(zhì)是向(xiàng)善，是以客户为中(zhōng)心，房地(dì)产也(yě)不能例外，老百姓(xìng)买房(fáng)子是天大(dà)的事，烂(làn)尾毁三代，好房幸福一家人。从这个(gè)角度(dù)，取消预售制、实施(shī)现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)是实现老百(bǎi)姓安居乐业、社(shè)会长治久安、行业企业(yè)健康发展的(de)重大(dà)措施(shī)。在当前的(de)情况下，取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)要结合稳楼(lóu)市(shì)、房地(dì)产(chǎn)软着陆、打通金融支持当期(qī)三好(hǎo)生(shēng)、新模式等(děng)综合施策。

　　作者十年(nián)前在国务院发展研究中心参(cān)与财税改革方案研究时，对(duì)预售制、房地产税(shuì)、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融(róng)稳定、房企杠杆率等进行过长期系统(tǒng)的(de)专项研究。（参考后来(lái)形成的专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房(fáng)预售制的(de)前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭(jiē)”，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成(chéng)“中国内地版(bǎn)预(yù)售制(zhì)”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前(qián)预售资金(jīn)第三(sān)方全程监管(guǎn)，交付时开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购(gòu)房(fáng)，提供(gōng)期(qī)房(fáng)烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范(fàn)期(qī)房交易立法，设置期房预付款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资(zī)金(jīn)由(yóu)银(yín)行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二(èr)十(shí)世纪五十年代在中国香港，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题，分层销售(shòu)孕育而生。20世纪(jì)50年代，中(zhōng)国香港还(hái)未推行公(gōng)共房屋制度，许多人栖(qī)身于木(mù)屋或者其(qí)他临(lín)时住宅，住(zhù)房的需求是(shì)相当高，不(bù)过大多数(shù)居民的储(chǔ)蓄很少(shǎo)。当时楼(lóu)宇买卖多(duō)数以一整栋楼为单(dān)位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然(rán)楼宇出租(zū)是中国香港地产行业(yè)盛行的方(fāng)式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转期(qī)长等问(wèn)题。针(zhēn)对这一(yī)系列问题，不少地产商(shāng)开始探求新的方(fāng)式(shì)，如(rú)把楼(lóu)宇契约切开，即“分契”，然(rán)后将(jiāng)楼宇分(fēn)层出售。这模式一经推行，购买楼宇(yǔ)的市(shì)民数量有(yǒu)所(suǒ)增加，开发商资金周转加快。

　　在分层出售(shòu)的基(jī)础上，将“按揭”模式(shì)引(yǐn)入房地产销售(shòu)，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模(mó)式(shì)。1953年底霍(huò)英(yīng)东创(chuàng)办立(lì)信置(zhì)业有限公司，凭(píng)借商(shāng)业直觉(jué)和多年经营(yíng)杂货铺、海上驳运业务的经验，对(duì)于商品流(liú)通(tōng)、资金周转(zhuǎn)有着独到(dào)的见(jiàn)解(jiě)，在努力寻求(qiú)方法加快自身(shēn)资金周转。当(dāng)时其在购下九龙的一(yī)块(kuài)地(dì)盘(pán)后(hòu)，除了分层出售、还印发售楼说明书，上有文(wén)字详尽说(shuō)明楼宇(yǔ)的地势环境、建筑材(cái)料、分层价格、订(dìng)购方法(fǎ)等。此外(wài)，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买家(jiā)的订金，采用类似(shì)租(zū)金(jīn)的(de)分期(qī)付款形式，等新(xīn)楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥(yōng)有了自己的房产。这(zhè)种方式减轻(qīng)了民(mín)众购房的(de)资金(jīn)压(yā)力，加速(sù)了房屋的建(jiàn)造和销售，也解决了制造商的资金(jīn)问(wèn)题，降低投(tóu)资风险，在当时可谓是(shì)“双赢”的举措。“预售楼花(huā)+分(fēn)期付款”的(de)销(xiāo)售模式成为当时中国香(xiāng)港房地产市(shì)场的一大(dà)特色(sè)，纵观(guān)中(zhōng)国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地(dì)解决了核心的住(zhù)房供不应求(qiú)的问题，使房市发展进入(rù)新(xīn)阶段。

　　预售楼花(huā)模式推动了中国香港楼(lóu)市几十(shí)年繁荣，但期(qī)间也出现过“烂尾楼”的情(qíng)况，但监管部门不(bù)断完善、规(guī)范化，建(jiàn)立健全(quán)的监管(guǎn)机(jī)制(zhì)，促进市场健康发展。例如(rú)，1960年(nián)，位于(yú)大角咀的一个(gè)楼(lóu)盘(pán)因建筑费用超支停(tíng)工，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中国香(xiāng)港管(guǎn)理部门提(tí)升了(le)对于(yú)预售楼花制(zhì)度(dù)的监(jiān)管，即(jí)要(yào)求开发商在预售前，确保地价款已经(jīng)全部支付，还要证明自(zì)身(shēn)有资金等能力(lì)把项目完成(chéng)，资金需放入律师所托管，支取时需(xū)律(lǜ)所(suǒ)和(hé)建(jiàn)筑(zhù)师(shī)的核准。为了(le)防止开发商、律(lǜ)所(suǒ)、建(jiàn)筑(zhù)师(shī)等(děng)造假，套取(qǔ)监管账户资金，中国香(xiāng)港(gǎng)要(yào)求(qiú)律师行在(zài)银行开(kāi)设的信(xìn)托账(zhàng)户(hù)（监管账户）、开发商(shāng)操作等采(cǎi)取全透(tòu)明化机(jī)制，且银(yín)行(xíng)的责任(rèn)上升(shēng)，如出现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将(jiāng)成(chéng)最大风险(xiǎn)方(fāng)，后续需自身(shēn)推动项目完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大(dà)、供(gōng)给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　二十世(shì)纪九(jiǔ)十(shí)年代，中国内地面临住房(fáng)需(xū)求(qiú)大和(hé)供给量短缺问(wèn)题(tí)，引(yǐn)入“卖楼花(huā)”制度(dù)。建国以来，中国内地优先发展重工业(yè)，强调基础建(jiàn)设(shè)，这一导向使前期发展工业化的进程大于城市化(huà)进程(chéng)，唯有解决住房(fáng)基础等(děng)城市化配套问题，才能进一步推进城(chéng)市化。但(dàn)当时推行的(de)是“统一管(guǎn)理，统一分(fēn)配(pèi)，以(yǐ)租养(yǎng)房”的福利(lì)分房制度，住房市场(chǎng)发展起(qǐ)步(bù)较(jiào)晚(wǎn)、增(zēng)速(sù)较慢，福利分房(fáng)制(zhì)度也出现了分配不公、效率低、配(pèi)套差等问题，因此福利分(fēn)房制度不再适用于(yú)当(dāng)时的国情。叠(dié)加房地产(chǎn)市场面临商品房的需求量大，而社会(huì)缺少大型房地产开发(fā)商，商品房供应量小的困(kùn)境，此时(shí)引入中国香(xiāng)港的(de)“卖楼花(huā)”模式(shì)无疑是对内地房地产(chǎn)市场的一针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国内地逐步引进(jìn)中国香港预(yù)售(shòu)商品房制度，先后(hòu)出台多(duō)项(xiàng)文件，大(dà)力支持(chí)国内房地(dì)产市场改革。例如，1998年(nián)，国务院出(chū)台《关于进一步深化城镇(zhèn)住(zhù)房制度改(gǎi)革，加快(kuài)住(zhù)房建(jiàn)设(shè)的通知》文件，决(jué)定(dìng)停止住房无偿(cháng)实物分(fēn)配，逐步实行住房分配货币化、住房供(gōng)给商品化(huà)、社(shè)会化(huà)的(de)住房新体制(zhì)，从计划经济下(xià)的福利分房(fáng)转向(xiàng)市场(chǎng)经济(jì)的商品房(fáng)。房地产(chǎn)市场采用预(yù)售制，允(yǔn)许开发商卖(mài)期房，解(jiě)决了房(fáng)企缺少资(zī)金和(hé)开发时间周期(qī)长的两大难题，开发商以预售(shòu)款撬动下一个项目的开发，形成滚(gǔn)动开发模式，住房供(gōng)应速度加快。自此中国内地开始房改货币化(huà)，中国人(rén)民银行(xíng)等多方迅速出台相关(guān)的(de)信(xìn)贷政策(cè)，支持购(gòu)房者，极(jí)大作用(yòng)推动了房地产市场的发展。

　　引入中(zhōng)国(guó)香港“卖楼花”模式(shì)后，经(jīng)调整形(xíng)成(chéng)契合中国内地的商品房预售制度。预售制的初衷是为了缓解房企(qǐ)资金压力，加(jiā)快城镇住房(fáng)建设。具(jù)体来说，是指房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发企业将正在建设中的房屋(wū)预先出(chū)售给购房者，由(yóu)购房者支付定金或(huò)房(fáng)款(kuǎn)的行为。区别于中(zhōng)国香港，在中国(guó)内地实(shí)践过(guò)程中，商品房预售(shòu)流程为：房地(dì)产开发商(shāng)办理(lǐ)预(yù)售许可证-签订商品(pǐn)房买卖(mài)合同-进行备案登记和预告登记-交付房屋。在(zài)购房过程中(zhōng)，购(gòu)房者需要一次性付清(qīng)首付款，并采用银行贷款的(de)形(xíng)式一次(cì)性付清剩余房(fáng)款，换言之，房屋未建(jiàn)成，开发(fā)商可能(néng)已拿到了全部购房款，这点(diǎn)与中国香港的(de)按照工程进度付(fù)款(kuǎn)有所不同。对(duì)中国内地的开(kāi)发商而言(yán)，预(yù)售(shòu)制商品房也开启了高周转、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在(zài)

　　作为中国(guó)内地商(shāng)品房(fáng)销售的最(zuì)主要方式(shì)，预售制极(jí)大缩短房企现金回笼周期，同时(shí)增加市场商品房供应，推动了城镇化(huà)发展进程。预售制在过(guò)去20多年对中国(guó)内地房地产(chǎn)市场的稳步发展(zhǎn)起到了重要(yào)作用，不仅解(jiě)决了房地(dì)产市场快速发展阶段(duàn)的资金需求，也提高(gāo)了(le)居(jū)民居住水(shuǐ)平，中国内地城镇居民从筒子楼住到住(zhù)宅(zhái)小区，从全民蜗居到(dào)基本适(shì)居(jū)，住(zhù)房事业取(qǔ)得(dé)巨大进(jìn)步，数十年时间走完发(fā)达国家(jiā)几(jǐ)百年城镇化路程。改革开放以来(lái)，城镇(zhèn)化进程进入快速发(fā)展(zhǎn)时期。1978-2021中考的报名号指什么意思，中考的报名号是什么意思年，城镇人口由(yóu)1.7亿人增长至(zhì)9.1亿(yì)人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方(fāng)公里增长至(zhì)60721平方公里(lǐ)，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的《中国住房存(cún)量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住宅存(cún)量从不到14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平(píng)方米，城镇住房(fáng)套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售(shòu)制(zhì)在(zài)当前已成(chéng)为中国(guó)内地商(shāng)品房销售最主要方式，2005年中国内地(dì)商品住(zhù)宅期(qī)房销售面积占总销售面积(jī)的比重为63％，而(ér)2021年(nián)期房(fáng)累计销售面(miàn)积达15.6亿(yì)平，比重上(shàng)升至(zhì)87％。

　　预售(shòu)制(zhì)也推动了(le)中(zhōng)国(guó)内地房地产行业的(de)发展。中国内地房(fáng)地产历经二(èr)十(shí)多(duō)年长周期繁(fán)荣，行(xíng)业各项指标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计(jì)上(shàng)涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品(pǐn)房销售面积(jī)和销售金额分别从1.5亿平(píng)增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增(zēng)速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地(dì)产(chǎn)企业从(cóng)无到有、从国企先行到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐(jiàn)壮大。2018年，房(fáng)地产企(qǐ)业数量(liàng)达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十(shí)年来房地产也成为拉动(dòng)中国内地(dì)经(jīng)济(jì)高增长的火车头。

　　1）从经济增(zēng)长(zhǎng)渠(qú)道，房地产带动的(de)上下游产(chǎn)业链特别长，高达(dá)50多(duō)个行业。2020年房(fáng)地产(chǎn)及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房地产(chǎn)业(yè)增加(jiā)值(zhí)占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动(dòng)产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房地产对金融(róng)、批发(fā)、建材(cái)的(de)带动(dòng)最(zuì)为明显。

　　2）从(cóng)投(tóu)资渠道，2020年(nián)房地产完全拉动的投(tóu)资占全社会固定资产投(tóu)资的(de)51.5％，其中，房(fáng)地产开发投资占固定资产(chǎn)投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地产贷款占银行各项(xiàng)贷款余(yú)额的(de)比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如(rú)果加(jiā)上(shàng)信托(tuō)等通(tōng)道业务，占比超过三分之一。从房地(dì)产融(róng)资存(cún)量占社融存量比(bǐ)重看，2021年12月占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)18.76％。如果房(fáng)企(qǐ)大(dà)面(miàn)积违约，将导致银(yín)行不良率大幅(fú)上升。

　　4）从居民财富(fù)效应渠道，根据我们(men)的(de)《中国住房市值(zhí)测算(suàn)报(bào)告》，2020年中国住房市值为62.6万亿(yì)美元，大于美国的(de)33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿(yì)美元。从住(zhù)房(fáng)市值占股债(zhài)房(fáng)市值的(de)比(bǐ)例(lì)看(kàn)，2020年中(zhōng)国为(wèi)66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法(fǎ)国的(de)56％、德国(guó)的64％。中国住房市值与股债房市(shì)值(zhí)的比例较高，主要(yào)是因(yīn)为住(zhù)房市值(zhí)高，以及(jí)中国资本市场发(fā)育尚不成(chéng)熟，直接融(róng)资比例较低，股票、债券市值较低(dī)，居(jū)民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售制背(bèi)后潜藏的(de)风险(xiǎn)确(què)实存(cún)在，当前(qián)的负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面(miàn)看，绝(jué)大部分商品(pǐn)是(shì)一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购(gòu)买(mǎi)者的单方面不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎承担了(le)所有商品(pǐn)不能交付的风险。比如，交房(fáng)等(děng)待(dài)期一般为两年，在此(cǐ)期间，购房(fáng)者(zhě)不仅承担银行(xíng)利(lì)息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房(fáng)屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至不能(néng)交(jiāo)房等风险。另(lìng)外，购房(fáng)者和开发商之间的购房(fáng)合同、购房者和银行(xíng)的按揭贷款合同是两个独立的合同关系(xì)，如果开(kāi)发商发生(shēng)违(wéi)约，购房者只能根据购房合同向开发商(shāng)主张权力，但依旧需要根据按揭贷款合同按时(shí)向(xiàng)银行(xíng)进行贷款(kuǎn)偿(cháng)还，因此(cǐ)购(gòu)房者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分(fēn)房企过度举债(zhài)、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，资(zī)金若(ruò)遇到(dào)下行周期，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁(gē)置等系(xì)列风(fēng)险，进行影(yǐng)响自身信(xìn)用和购房(fáng)者对行业的信心(xīn)。

　　从金融层(céng)面(miàn)看，银行作为按揭贷款的发放方，一(yī)旦房企因为(wèi)市场(chǎng)波动或经营不(bù)善，出现(xiàn)资金链断(duàn)裂等一系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况(kuàng)，而房企通过与购房者签订的预售合(hé)同和按揭合同，已经从银(yín)行获得房(fáng)款，如果购房者丧失还款能力(lì)或(huò)短期不能还款等，则风险完全由(yóu)银行(xíng)承担(dān)，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监管角度看(kàn)，购房者的预售(shòu)监管资金(jīn)去哪了？楼(lóu)盘“烂(làn)尾(wěi)”，归根结底(dǐ)两个字(zì)那就是“没钱(qián)”，即(jí)没(méi)钱(qián)付工程款。在(zài)2004版的《城(chéng)市(shì)商品房(fáng)预售管理办(bàn)法》中明确(què)规定了开发企业预售商品房所得款项应当用于有关的工(gōng)程建(jiàn)设(shè)，商品房预售(shòu)款监管(guǎn)的具体(tǐ)办法，由房地产管理部门制定。但多(duō)年以来全国并没有统一的预售资金(jīn)监管规定，各地(dì)实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监(jiān)管资金比例为(wèi)总(zǒng)预(yù)售款的15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥等(děng)城市则按照项目的建安成(chéng)本乘(chéng)以建筑(zhù)面积或者项目工程总额报价计算重点资金。而事实是，不少(shǎo)购房款未进入监(jiān)管账(zhàng)户、或进入监管账(zhàng)户后被挪用，导(dǎo)致楼盘没有资金继续建(jiàn)设(shè)。收楼遥(yáo)遥无期，月(yuè)供却(què)被迫继续还款。那么，监管(guǎn)账户资金如何(hé)被(bèi)挪走的？实际上(shàng)，在过去房(fáng)地产大(dà)开(kāi)发(fā)时代的(de)高周转背景下，抽调(diào)预售(shòu)款监管账户资金(jīn)，是行业“潜规(guī)则”。比如工程总(zǒng)承包方，以工(gōng)程建设(shè)名(míng)义，获得监管账户拨付资金，再(zài)由工程方将(jiāng)资金转给房(fáng)企，而拨付的工(gōng)程款，远超工程进度所需。通过这(zhè)些方(fāng)式套取的资金，在(zài)房(fáng)企(qǐ)各地项目(mù)间流动，变相(xiāng)加杠杆(gān)，这样做提(tí)供了资金流动(dòng)性，房(fáng)企抽(chōu)调资金统筹拿地(dì)、还款和楼盘建(jiàn)设，形成一种(zhǒng)资金循(xún)环(huán)高周转模(mó)式，但(dàn)一定程(chéng)度上把(bǎ)风险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　整体来说，国外商(shāng)品房预售制度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护(hù)：对(duì)于购(gòu)房者预付资金，一(yī)般(bān)设(shè)有定金(jīn)或(huò)预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重(zhòng)：要求购房者支付(fù)的(de)预付款比例相对较低，绝大部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预(yù)付(fù)款支(zhī)付(fù)方式：预付款一般以定金方式支付，或(huò)按工程进度分期支付(fù)，或二者结(jié)合；

　　4）按(àn)揭贷款方式(shì)：一般采用两种方(fāng)式发放按揭贷(dài)款(kuǎn)，一是按工程进度(dù)付款，按揭贷款(kuǎn)按(àn)照工程(chéng)进度逐渐发放，购房(fáng)者开始月供；二是房屋交付后发放(fàng)按(àn)揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商(shāng)品(pǐn)房提供期(qī)房(fáng)烂尾保(bǎo)险，在商品房出现重大延(yán)期或重大缺陷时，保障购房者权(quán)益(yì)；

　　6）房屋交付保护(hù)：房(fáng)屋交付质量的保障有(yǒu)两种方式(shì)，一是期房(fáng)由(yóu)政府或(huò)第(dì)三方验收合(hé)格并提供验收凭证(zhèng)后，开(kāi)发商凭(píng)验(yàn)收凭证(zhèng)取得购房者支付的房款。二是开发商为购房者提供(gōng)一(yī)定的(de)保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前(qián)预售资金第三方(fāng)全程监(jiān)管(guǎn)，交付(fù)时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)

　　美国期房定(dìng)金一定期(qī)限内(nèi)无(wú)条件返(fǎn)还(hái)，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后按揭还款，交付(fù)前(qián)资金由第三方(fāng)全程监(jiān)管，交付时开发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得房(fáng)款。

　　定金及首付环节，定金比例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比(bǐ)例最(zuì)低可低于3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年(nián)美国(guó)平(píng)均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定(dìng)金或首付(fù)外，购房者在房屋交(jiāo)付(fù)后通过按(àn)揭贷款支付剩余房款。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方(fāng)面，美国为防止开发商挪(nuó)用资(zī)金，购房者的定(dìng)金及首付(fù)款由第三方公证行(xíng)或产权保险公司的信(xìn)托账户监管。如果开发商倒(dào)闭导致楼盘(pán)烂尾，购房(fáng)者资金可通(tōng)过申请仲裁取回，且不(bù)承担任(rèn)何责任(rèn)与(yǔ)损失。而开发商在房屋(wū)建设过(guò)程中的(de)资(zī)金全(quán)部来自银行(xíng)，银行(xíng)根据工程进度(dù)向开发商提供一(yī)定比(bǐ)例的贷款，由(yóu)于开发(fā)商(shāng)挪用资(zī)金直接损(sǔn)害银行(xíng)利(lì)益，银行有充(chōng)分动(dòng)机监管开发商施(shī)工进度。开(kāi)发商(shāng)在房(fáng)屋交付时需取得(dé)由政府(fǔ)相关部门(mén)经审查(chá)后发放(fàng)的验收凭证，通过(guò)验收凭证(zhèng)向(xiàng)银行(xíng)得到购房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国期(qī)房可零首付购房，房款按建造工期(qī)进度支付，按揭按工期放款(kuǎn)后还贷，房贷利率采用固定利率，开发商(shāng)或(huò)购房者可购买期房烂尾(wěi)保(bǎo)险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德(dé)国(guó)开(kāi)发(fā)商在项目获批(pī)后即可(kě)预售房(fáng)屋。签(qiān)署购(gòu)房合同前，购房者需支付约2000欧的(de)定金并进行预约公证，签订合(hé)同后定金退还。如由(yóu)于任何原因不(bù)能购买(mǎi)，定金按照德国法律全部退(tuì)还。

　　签署购房合同后，购房(fáng)者(zhě)需支付公证费和(hé)土地交(jiāo)易税(shuì)，分别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在购房款中，属于(yú)购(gòu)房附加费。

　　首付(fù)方面(miàn)，德(dé)国没有规定最低首付(fù)比(bǐ)例(lì)，可零首付购房。

　　余款方面(miàn)，德国也采取按工期支(zhī)付房款的(de)制度，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比例(lì)因(yīn)项(xiàng)目而(ér)异(yì)。一(yī)般来(lái)说，支付节(jié)点(diǎn)可分(fēn)为公证后(hòu)、主(zhǔ)体完工、内(nèi)部水暖电路完工、窗户(hù)玻璃(lí)完工、室内清洁及(jí)墙面(miàn)完(wán)工、地板完工(gōng)、全部(bù)完工(gōng)，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在(zài)支(zhī)付房款前(qián)申(shēn)请房贷，房贷利(lì)率采用固定利率，银(yín)行按施工节奏分多次发放贷款(kuǎn)，每笔(bǐ)贷款给予购房(fáng)者一(yī)定使用期限(xiàn)，期限结束后(hòu)，购(gòu)房者开始还贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公司针对(duì)期房设计了两种保险，保险的功(gōng)能是当房屋出(chū)现重大延(yán)期或重(zhòng)大缺陷时，保险公(gōng)司保证开发(fā)商(shāng)赔偿或修复，开发商破产，由保(bǎo)险(xiǎn)公司负责(zé)相应(yīng)赔偿。保险由开发(fā)商或购房者购(gòu)买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设(shè)有(yǒu)10％定金保险保护机制(zhì)，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律师严(yán)格(gé)监管。

　　订立合(hé)同前(qián)，买卖(mài)双(shuāng)方均有一名律师(shī)，负责沟通期房交易(yì)中的房产(chǎn)、资金、合同等各个环(huán)节，各环(huán)节(jié)内容确认无误后签订首付交(jiāo)换合同。

　　定(dìng)金方(fāng)面，英国设置了(le)10％定金保险保护机制，当开发商出(chū)现财务、经(jīng)营(yíng)问题时(shí)，购房者(zhě)10％的(de)定金由保险公司赔付，而超(chāo)出(chū)10％的(de)部(bù)分较难追回。

　　首付方(fāng)面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订21天内(nèi)支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程(chéng)进度付款的方(fāng)式(shì)，但是交房前付(fù)款比例相(xiāng)对(duì)较(jiào)低，一般(bān)会(huì)在合(hé)同签订(dìng)6-24个(gè)月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项(xiàng)，即交房前付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付(fù)环(huán)节，英国(guó)规定(dìng)房屋必须经(jīng)过房产公证公司的检(jiǎn)验验收后才能交付(fù)，交付(fù)后方可按揭(jiē)还贷。

　　资金监管环节(jié)，英国期房预售(shòu)资(zī)金监(jiān)管(guǎn)极为(wèi)严格，资金也(yě)由律师监管，在确认(rèn)工(gōng)程进度(dù)、支付相关(guān)款项过(guò)程中(zhōng)，由买房律师(shī)将(jiāng)资金转给卖方律师，卖方律师(shī)转给开发商(shāng)，即(jí)资金在进入开发商(shāng)账户(hù)前(qián)经过两道关口(kǒu)，有利于保障(zhàng)购(gòu)房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法，设置期房预付(fù)款保全措施(shī)

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预(yù)售房定金保全措施”，交房前付款比(bǐ)例不超房款(kuǎn)的20％，开发商违约(yuē)需返还定(dìng)价并赔偿约10％房(fáng)款，交(jiāo)房后按揭还(hái)款(kuǎn)。

　　立法方面(miàn)，日本二战结束后由于房屋供给严重失(shī)衡，叠加(jiā)法(fǎ)律空白，社会(huì)上“一房二卖”现象(xiàng)普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年出台(tái)《宅地建筑物(wù)交易法》，经多(duō)次修订(dìng)，目前是唯一一部规范期房交易(yì)的法律。

　　定(dìng)金保护方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对购房者(zhě)支(zhī)付定金(jīn)超过5％或超1000万日元的(de)部分(fēn)，法律(lǜ)要求开发商必须完(wán)成(chéng)定金保全措施(shī)才可预售。什么(me)是定(dìng)金保全措施(shī)？即买卖双方签订购(gòu)房合(hé)同时，开发商(shāng)向金融(róng)机(jī)构(gòu)或指定保证机构或保险机构(gòu)签订定金(jīn)保证委托合同，设置购(gòu)房者定金(jīn)的(de)保证或(huò)保险，并将相应的(de)保证金证明书交付给购房者。除定金外(wài)，其他预先支(zhī)付的购房(fáng)款也受该措(cuò)施保护。若开发商倒闭导(dǎo)致期房(fáng)烂(làn)尾，购房者(zhě)可(kě)凭保(bǎo)证金证明(míng)书向(xiàng)金融机构或(huò)保(bǎo)证机构或保(bǎo)险公司兑付，同时(shí)，开发商需(xū)向购房者赔(péi)付违约金(jīn)，一般约为(wèi)房价的(de)10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前只需支付最多不超20％的定(dìng)金(jīn)，签(qiān)订购房合同后，购房者即可(kě)向银(yín)行(xíng)申请贷(dài)款，但交房后才开始按揭(jiē)贷(dài)款，除定(dìng)金外的剩(shèng)余房(fáng)款在交房(fáng)后(hòu)开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房(fáng)购(gòu)房(fáng)者(zhě)违约可返还相(xiāng)当于3.75％房款的订金(jīn)，首(shǒu)付比例20％，余款按工程(chéng)进度支付，所有资金进银行专门项目资(zī)金(jīn)账户，交房后(hòu)满1年保(bǎo)修期后支付(fù)15％尾款。

　　订金支付(fù)环(huán)节，新(xīn)加坡开(kāi)发商有统(tǒng)一的选(xuǎn)购(gòu)权(quán)合(hé)同以及(jí)订金(jīn)返还机(jī)制(zhì)，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一(yī)步签订购买合同(tóng)，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首(shǒu)付比例方面(miàn)，签订购房合同后，购房者需支付15％的首付及(jí)印花(huā)税，同(tóng)时购房(fáng)者向银行申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加(jiā)坡期房(fáng)同样采取按工(gōng)程进度付款的方式，《发展商(shāng)条例》对期房付(fù)款流程做了统一(yī)详(xiáng)细规定，要求所有开发商(shāng)遵守，支付节点一般为合同签订后(hòu)、地(dì)基完(wán)工、框架完工(gōng)、管道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷(dài)款(kuǎn)也(yě)依照工程(chéng)进度放款，月供在此过程中(zhōng)随着放(fàng)出贷款(kuǎn)的增加而增加，未(wèi)放(fàng)款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付款会存入(rù)银行(xíng)专门的(de)项目资金账户，账(zhàng)户资金提取须与(yǔ)房(fáng)屋建设有关。房屋交付后，购(gòu)房(fáng)者享(xiǎng)受1年的房屋保修期，此后(hòu)购房者支(zhī)付(fù)15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来(lái)看，当前房地产到了政策出(chū)手(shǒu)临界点，重点是保交楼(lóu)和房企重组。一(yī)方面，加大对刚需和改(gǎi)善型需求的支持力度，长短兼(jiān)顾(gù)妥善(shàn)应(yīng)对局部停贷现象，重点是(shì)保交楼保复工保民生，给予(yǔ)强有力(lì)的金融工具支持。另一(yī)方面，从(cóng)现在起，对还在正常运转的房企包括民营企(qǐ)业，加(jiā)大(dà)支持力度，由(yóu)优(yōu)质(zhì)房(fáng)企牵头并购重组整个行业，为每(měi)个房企配(pèi)套AMC和(hé)财团，给(gěi)予金融工具配套(tào)。

　　二(èr)，中期来(lái)看，应充分(fēn)估计形势复杂性和人性复杂性，兼(jiān)顾(gù)化解停贷、复(fù)工(gōng)保交(jiāo)楼、重组(zǔ)房(fáng)企(qǐ)债务、恢复市场(chǎng)信(xìn)心以及长(zhǎng)效机制。长效机制四大关键是(shì)推动城市群(qún)战略(lüè)、人地(dì)挂钩、金融中(zhōng)性稳(wěn)定和房地产(chǎn)税。定(dìng)金环节，建立开发商违约后定金保护(hù)机(jī)制，如(rú)将已(yǐ)支付定(dìng)金冻结至房屋交(jiāo)付阶段，保障购房者定金安全。签订(dìng)合(hé)同环(huán)节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期以(yǐ)及重大缺(quē)陷等情况(kuàng)提供充分的保(bǎo)障。余款支(zhī)付环节，建(jiàn)立按工程进度(dù)付款机制或交(jiāo)房(fáng)后按揭贷款机制(zhì)，充分保护(hù)购房(fáng)者的权(quán)益。资金监(jiān)管环(huán)节，引(yǐn)入(rù)独立于(yú)开发商、银行的(de)第三方资金监管机构，或由政(zhèng)府相关(guān)部门直接监管，以此(cǐ)防(fáng)止资金挪用现象。交付(fù)环节，建立(lì)商品房(fáng)保修期制(zhì)度(dù)。保修期内，开发商应对房(fáng)屋质(zhì)量问题全权负(fù)责、免费(fèi)维(wéi)修(xiū)，购房者(zhě)在保修期结束后(hòu)支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来(lái)看，取消商(shāng)品房预售(shòu)制(zhì)是大势所趋。一方面(miàn)，98年(nián)房改时，全国缺(quē)房子，开发(fā)商缺钱，预售(shòu)制是(shì)权宜之计，现(xiàn)在全国(guó)套户比超过1，从大开发(fā)进入存量时代，对购(gòu)房民众不公平的预售制已经(jīng)过时了(le)，该取(qǔ)消了，改为现房销售。另(lìng)一方(fāng)面，取消预(yù)售(shòu)制，改为(wèi)现房销售(shòu)，开发商将拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能(néng)不能(néng)兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即所得的过硬(yìng)的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房(fáng)民众的(de)最根本最实质的(de)保障，这样将极大的提升开发商(shāng)的建筑质(zhì)量，实现良币(bì)驱逐劣币(bì)。

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