5月以来(lái)，房地产板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截(jié)至(zhì)5月10日收盘，中信房(fáng)地产指(zhǐ)数本月涨幅约(yuē)为2％。而以公募(mù)基金为代(dài)表(biǎo)的机构(gòu)对于(yú)这一板(bǎn)块已经在悄然布局(jú)。数据显(xiǎn)示(shì)，以南方和(hé)华(huá)夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总(zǒng)份额均较4月28日时有小(xiǎo)幅(fú)增长。根(gēn)据基金一季报统计，龙头与地方(fāng)国企央企获得增(zēng)持(chí)，持仓(cāng)数(shù)量占(zhàn)流通股比(bǐ)重增幅五(wǔ)只个股分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨(bīn)江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、两只小兔子吸红肿了，两只头头被吸肿了招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产或(huò)“底部回(huí)升(shēng)”

　　行业红利时代已过 精(jīng)耕细(xì)作成共识

　　从公(gōng)募基金(jīn)对房地(dì)产(chǎn)的(de)配置看(kàn)，2019年末(mò)，公募所持有的房地产(chǎn)行业标的市值(zhí)约1188亿元(yuán)，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募(mù)所持房地产公司市值在(zài)股票资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年(nián)终于出现了(le)三年来的首次回升，年底(dǐ)这一数(shù)值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地产行业的(de)持股(gǔ)比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的(de)势头似乎在(zài)今(jīn)年一季(jì)度得以延续。数(shù)据统计显示(shì)，公募重仓持有房地产板块一(yī)季度(dù)市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季度提(tí)升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分别为(wèi)保利发(fā)展、招商蛇口、万(wàn)科A、华(huá)发股份(fèn)、滨江集(jí)团，持(chí)仓(cāng)市值占板块比重合计(jì)达47.29％，环比(bǐ)下降(jiàng)3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募对于房地(dì)产(chǎn)的投(tóu)资(zī)愈(yù)发有集(jí)中(zhōng)于龙头的趋(qū)势。Wind显示，在公(gōng)募基(jī)金(jīn)一季报汇总的重仓股(gǔ)中(zhōng)，房地产板块排名(míng)最高的是保(bǎo)利发展，在基金重(zhòng)仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排(pái)在第78位(wèi)。而老(lǎo)牌龙头(tóu)股万科A排在(zài)第96位。对比去(qù)年四季(jì)报，变化之处首先(xiān)在(zài)于(yú)几只房地产龙(lóng)头股从排位上看均有退步，尤其是万科最为明显；其次是金地集(jí)团(tuán)退出(chū)百大之(zhī)列(liè)。但考虑到房地产是复苏链(liàn)上(shàng)最(zuì)后(hòu)一环，且(qiě)首季并非行业销售旺(wàng)季，其传导(dǎo)到二级市场乃至机构持仓上还(hái)需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房(fáng)地产已经进入大分化(huà)时代，一二线城市(shì)好于三(sān)四线(xiàn)城市(shì)。而映(yìng)射到二(èr)级(jí)市场投资上，配置房(fáng)地产行业轻松收获行业贝塔(tǎ)的(de)红利期一去不返(fǎn)了。“如(rú)果按(àn)照产(chǎn)业周(zhōu)期来分(fēn)类，包括房地(dì)产等(děng)几(jǐ)类行业(yè)在盖特纳曲线(xiàn)里(lǐ)属于成熟期(qī)或者衰(shuāi)退(tuì)期的行业，传(chuán)统认知上(shàng)没有(yǒu)什么投资机会的(de)。但在这几年(nián)特殊(shū)的行情里(lǐ)包括(kuò)煤炭、电解铝等(děng)类(lèi)似的行业也出现(xiàn)了一些(xiē)机会，背(bèi)后的逻辑是供给侧(cè)发生了(le)更大(dà)的变(biàn)化。”一不愿具名的上海公(gōng)募基金经(jīng)理指(zhǐ)出(chū)。

　　不过也(yě)有公募人士持谨慎乐(lè)观态度：“行业前(qián)几年(nián)17亿～18亿平方米的年销售面积(jī)很难再出现了，2022年光是居民存(cún)款数量增(zēng)加(jiā)了15万亿(yì)元。中国存量有400亿平方(fāng)米建(jiàn)筑(zhù)面积，考(kǎo)虑存(cún)量(liàng)地产的(de)更新(xīn)，也有近10亿平方米。需求端还需要有一(yī)定(dìng)的政(zhèng)策出(chū)来去刺(cì)激(jī)购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究员吕功绩也(yě)指出：“时至今日，无论从城镇化的进程(chéng)，还是(shì)人(rén)均(jūn)住房面积（接近(jìn)30平/人），我国均已告别住(zhù)房短(duǎn)缺(quē)时代，而目前(qián)居民的杠杆率和房价(jià)收入也不支撑每年18万亿元(yuán)的销售(shòu)额，以及过快上行的(de)房(fáng)价(jià)，因而行业高增的时(shí)代已经(jīng)过去，未来行(xíng)业的需求或(huò)将回落，在此(cǐ)过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就很容(róng)易(yì)出现信用风(fēng)险问(wèn)题(tí)（类似2022年(nián)的民(mín)营地产爆雷），行业进(jìn)入到供给侧出清(qīng)的过(guò)程。这个过(guò)程中，综合(hé)竞(jìng)争力强的公司就能够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获得市占率(lǜ)的提(tí)升。当行(xíng)业需求见顶(dǐng)回落(luò)时(shí)，行业的贝塔已经过去(qù)了(le)，但不代(dài)表(biǎo)没(méi)有投(tóu)资机(jī)会，机会在于城市、位置、产品的阿尔法，而对应(yīng)到股票投资(zī)，就是强竞争(zhēng)力公(gōng)司的(de)阿尔法(fǎ)。”

　　或许也(yě)是基于这样(yàng)的认识(shí)转变，精耕细作个股(gǔ)成为(wèi)公募乃(nǎi)至(zhì)整体(tǐ)机构的务(wù)实之举。

　　机构配(pèi)置(zhì)房(fáng)地(dì)产“风物长宜(yí)放眼量”

　　头部央国企、优质区域性(xìng)标(biāo)的(de)成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地产板块个(gè)股多出(chū)现小幅上涨，截至5月(yuè)10日(rì)收盘(pán)，中(zhōng)信(xìn)房地产指数(shù)本(běn)月涨幅约为2％。从(cóng)具体的(de)个(gè)股(gǔ)来看(kàn)，《红(hóng)周(zhōu)刊》利用(yòng)Wind统(tǒng)计申万房(fáng)地产板块个(gè)股，在纳入统计(jì)的124只房地产类标的股中(zhōng)，本月以来实现股价(jià)上涨(zhǎng)的达(dá)到了81家(jiā)。

　　其中，上述时间段恰好排名(míng)前五的公司月(yuè)内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分(fēn)别是上实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发展，五一假期归来后日(rì)成交(jiāo)量(liàng)明(míng)显放大，4日、5日连续两个交易日(rì)收出涨停(tíng)。从该(gāi)股的基本面来看，上实发展(zhǎn)的(de)主营业(yè)务为房(fáng)地产开发与经营。公司的主要(yào)产品(pǐn)及服务为房地产销售、房地产租赁、物业管理服务(wù)、工程项目、酒店经营。从业(yè)绩数据来看，2022年，其(qí)实(shí)现(xiàn)营业收入(rù)52.48亿(yì)元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现营业总收(shōu)入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归(guī)母(mǔ)净利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过(guò)从十大流通股股东来(lái)看，各类机构都有对其布局的(de)例(lì)子。以3月31日时的(de)首季十大流通股股东来看， 具体包括(kuò)公募的上银基金(jīn)、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资产(chǎn)管理(lǐ)公司等都跻身前(qián)十的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂(zàn)时排名(míng)第(dì)二(èr)的(de)浦东金桥也是上海本地房(fáng)企，其第一季度的收入利润规模(mó)大幅(fú)度复(fù)苏。究其原因，一方面是该(gāi)公司后疫(yì)情时代出租率复(fù)苏至近年来最高，另一方面则是(shì)公司拿地结算持续(xù)性(xìng)向好，从数字上看，一季度(dù)新增虹口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面积约(yuē)54万(wàn)平(píng)方米(mǐ)。

　　在这样的业(yè)绩势头向好背景下，自然(rán)也吸引(yǐn)了知名机(jī)构在其中持续(xù)驻足。从第一季(jì)度(dù)十(shí)大流通股股东来看，知名私募高(gāo)毅邓(dèng)晓峰的(de)两只产品依(yī)然(rán)在前(qián)十中，这也是连(lián)续(xù)第三个季度他有的两只产品杀入前十。同(tóng)时榜单中(zhōng)还(hái)有一(yī)支大名(míng)鼎鼎的QFII阿(ā)布扎(zhā)比投资局，其当(dāng)季还小幅增(zēng)加了持股(gǔ)。

　　除去上述两家上(shàng)海(hǎi)区域性地产公司外，荣(róng)安地(dì)产则是主要布(bù)局在(zài)深圳的(de)地产公(gōng)司(sī)，一季报交出(chū)的也是(shì)一份报喜的(de)成绩单：首季公(gōng)司(sī)实现营业收入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属于上市公司(sī)股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构(gòu)态度(dù)来(lái)看，《红周(zhōu)刊》注(zhù)意(yì)到两只(zhǐ)公募指(zhǐ)基首季新杀入十大(dà)流通股股(gǔ)东行列。具(jù)体说来(lái)， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七位，富(fù)国中证指数1000增(zēng)强则排名第九位，此外(wài)联袂出现的(de)机构还有QFII高盛国(guó)际和(hé)私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红(hóng)周刊》采访时，兴证全球基金相关人士分析：“经历(lì)过行业洗(xǐ)牌和兼并(bìng)重组后，龙头的价(jià)值更为笃定突(tū)出(chū)；从(cóng)拿(ná)地端看，2022年(nián)土地市场大(dà)幅降温，优(yōu)质土地供给较多（券商测算对应潜在毛利率在(zài)25％以(yǐ)上，目前房企的利润(rùn)率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受(shòu)限于信(xìn)用问题或者资金紧(jǐn)张(zhāng)没(méi)法(fǎ)拿(ná)地，龙头房企(qǐ)趁机获(huò)取(qǔ)低成本土(tǔ)地，龙(lóng)头房企的(de)拿地(dì)力度（拿地(dì)金额/销售(shòu)金额）基本在(zài)30％以上；从(cóng)融资(zī)上看，龙头房企杠杆率较低，净负债(zhài)率基本在70％以下，而(ér)其(qí)他房企的(de)净负债率普遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆(gān)空(kōng)间有限，从融资(zī)成本看(kàn)，龙头房企的融资成本不断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年的销售(shòu)，龙头房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月百强房企的(de)销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中(zhōng)特估的浪潮下，央国(guó)企地产(chǎn)股或存在发展的大好机会。中信证券指出：“房地产行业的结构性机会(huì)依(yī)然存在，少部分公司尤其是(shì)央企(qǐ)占据显著优势(shì)，其主要又体(tǐ)现(xiàn)为库存的优势。央企地产公司，现阶段表现出较低(dī)的融资成本，优质(zhì)的开(kāi)发资源和(hé)良好(hǎo)的不动产资产运(yùn)营能力的多重竞争优势。”

　　“即(jí)使没有(yǒu)中特估，国央企(qǐ)相(xiāng)较于民(mín)营地产公司也是更有优(yōu)势的。”吕(lǚ)功绩(jì)强(qiáng)调(diào)，“对(duì)于减值、土地资源债权债务关系(xì)等(děng)问题，市场对民营(yíng)房开企业的资产会有更多(duō)担(dān)忧和质疑，所以在这一轮行业出清的过程(chéng)中，央国(guó)企相较于民企来说估值的(de)修复(fù)更(gèng)明显(xiǎn)。中特估(gū)的角度(dù)从中长期的维度(dù)看(kàn)，行业的逻辑(jí)在于集中度提升后，行业进(jìn)入高(gāo)质量发(fā)展阶段，具备(bèi)较快速发展阶段更稳定且可预期的盈(yíng)利(lì)和现金流创造能(néng)力，以此带来估值中枢的提升，应该(gāi)关注估(gū)值相(xiāng)对较低(dī)，企(qǐ)业自(zì)身资(zī)产的(de)质量好、运营能(néng)力(lì)强、可以创(chuàng)造持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存(cún)量时(shí)代中行业普涨的概率(l两只小兔子吸红肿了，两只头头被吸肿了ǜ)比较低，行业内部将出现分(fēn)化(huà)，要关注将受益于行业集中(zhōng)度提(tí)升的头部公司。”星石投资首席研究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是保利发展、招商(shāng)蛇口(kǒu)等国资背景龙头(tóu)前途(tú)更(gèng)为(wèi)光明。不(bù)过国投瑞(ruì)银基(jī)金投资部副总监綦傅鹏表示：“需(xū)要(yào)客观地去持续观察国企央(yāng)企(qǐ)在三个方面是否可(kě)以维持，首先(xiān)是融资(zī)成本保持(chí)低位，其次(cì)是销售份额持续提升，再(zài)次(cì)是拿地(dì)份额持续(xù)提升两只小兔子吸红肿了，两只头头被吸肿了。”

　　复苏(sū)速度(dù)缓(huǎn)慢

　　机构(gòu)需要多给一些耐(nài)心

　　而(ér)《红(hóng)周刊》也根据房企一季报梳(shū)理发(fā)现，对于2022年的业(yè)绩出现(xiàn)的整体下滑，2023年一季度的(de)业绩分(fēn)化更趋明(míng)显，保利发展、滨江集团等房企(qǐ)营收(shōu)、净利均实现(xiàn)了业绩的回正，甚至(zhì)是较大(dà)增速的增长。而这些公司也是机构(gòu)的(de)重仓对象。

　　对此，知名(míng)房地产业内人士张宏伟向《红周刊(kān)》分析表(biǎo)示，业绩出现明显改善(shàn)的(de)房企(qǐ)，主(zhǔ)要是因为过去两三年(nián)时间，尤其是(shì)在2021年下半年民营房企不怎么投(tóu)资拿地之(zhī)后，国有企业仍在持续性地拿地，且主要集中在核心城(chéng)市(shì)，投(tóu)资力度较大。投(tóu)资的驱动能够推动房企销售业绩的增长，从而在2023年一季(jì)度市(shì)场(chǎng)恢(huī)复(fù)但仍处于(yú)调整的过程中(zhōng)，能(néng)够(gòu)保(bǎo)有一(yī)个正增长(zhǎng)。

　　不过(guò)张宏伟同时也(yě)提醒表示，在房地产的复苏过(guò)程(chéng)中，还(hái)面临着一些(xiē)不确定性。其实(shí)整个市(shì)场从四月份开始又在往下掉。除了(le)杭州、成都等极个(gè)别城市四月(yuè)环比三月相对(duì)表现较好(hǎo)之外，包括北京、上海在(zài)内的绝大多数城市都出现(xiàn)环比下滑的情况。而现(xiàn)在五月(yuè)的市场(chǎng)表(biǎo)现也不(bù)太乐观。按照(zhào)现(xiàn)在的经济状况(kuàng)、收入情况，以及市(shì)场(chǎng)的去库存(cún)压力、企业的资金(jīn)面(miàn)压力(lì)，可能(néng)会(huì)出现，到(dào)六月(yuè)份房企为了(le)半年报冲业(yè)绩出(chū)现市场(chǎng)的短期(qī)反(fǎn)弹外的一(yī)个市(shì)场乏力现象。也就(jiù)是说，第二季(jì)度、第三季度增长不确(què)定(dìng)性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上(shàng)海利檀(tán)投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现(xiàn)在整(zhěng)个房地产以及(jí)其上下游产(chǎn)业链的复(fù)苏速度都比(bǐ)想象的要慢很多，我们(men)要多给(gěi)一些耐心，这个(gè)时候，在(zài)房地产以及上下游(yóu)就不(bù)是赚快钱的时候，只(zhǐ)能赚他基(jī)本面的钱。但这也意味着(zhe)，只有极为少数的、做得(dé)比同行好得多的企业，会伴随整(zhěng)个行业的(de)弱复苏，业(yè)绩会逐步(bù)体现出(chū)来。所(suǒ)以(yǐ)只能(néng)耐(nài)心地去等待它(tā)的基本面不断地凸(tū)显出来，这需(xū)要时(shí)间。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日(rì)《红周刊》，文中提及个股仅(jǐn)为举例分析，不做(zuò)买卖推荐(jiàn)。）

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