导读

　　黄金二十年(nián)之后，当(dāng)下中国地(dì)产步入大分化(huà)时(shí)代而(ér)非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去二十年(nián)是中国房(fáng)地产(chǎn)市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三年(nián)商品住宅销售(shòu)面积超15亿平(píng)，足够(gòu)4000万(wàn)家(jiā)庭入住。恰逢近年地产持(chí)续(xù)低景(jǐng)气，有关中国地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图厘清中(zhōng)国城镇存量住宅(zhái)真实情(qíng)况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒(méi)体渲染中国(guó)地(dì)产存量极度过剩，事实是否如(rú)此？

　　住建(jiàn)部披露全(quán)国有近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七次人(rén)口普查调查数据(jù)显示(shì)城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否(fǒu)真的过剩？

　　事(shì)实上住建部(bù)披露(lù)的近6亿栋城乡房屋(wū)建(jiàn)筑中，城镇建筑占比不到一(yī)成(chéng)，其(qí)中还包括(kuò)大量城镇(zhèn)非住宅建筑，如商业(yè)办(bàn)公(gōng)楼、学校等，因(yīn)此6亿栋房屋中城(chéng)镇住(zhù)宅占(zhàn)比极低。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但(dàn)居(jū)住舒适不是人均一(yī)间房所能满(mǎn)足(zú)，它(tā)与房屋质量、居(jū)住面积、配套设(shè)施等(děng)因素密切(qiè)相关。中国的(de)人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数较发(fā)达国(guó)家还有(yǒu)很大差距。人均住宅(zhái)间数大于1同样不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们(men)测算发现中国城镇(zhèn)居民户均1套房(fáng)，其中每户持(chí)有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目(mù)前(qián)并(bìng)无直(zhí)接公布中(zhōng)国家庭户均住(zhù)宅的数据，我(wǒ)们(men)根据商品住哪些人不适合穿老爹鞋，老爹鞋的优点和缺点宅套数、商品(pǐn)住宅(zhái)占比和城镇(zhèn)家庭户数(shù)，计(jì)算出(chū)城(chéng)镇家庭住宅套户比。

　　测(cè)算结果(guǒ)显示(shì)，目(mù)前城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户均拥(yōng)有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商(shāng)品住宅。若期房顺利交付，直至(zhì)2024年，中(zhōng)国每户(hù)城(chéng)镇(zhèn)家庭才拥有1套住宅，其中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一(yī)套房似(shì)乎意味(wèi)着户户有(yǒu)房(fáng)，然而事(shì)实上中国(guó)住(zhù)宅(zhái)市场(chǎng)供需并不平衡。

　　国际(jì)数(shù)据显示，成熟房地产市(shì)场(chǎng)的(de)住宅套(tào)户比会大(dà)于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是因为户(hù)均(jūn)一套房无法(fǎ)满足(zú)流(liú)动人口(kǒu)的租赁和置业需求。全(quán)国总人口的近(jìn)三成都是流动人口(kǒu)，流动人口会选择在大城市租哪些人不适合穿老爹鞋，老爹鞋的优点和缺点房挣钱，在老家买房，从(cóng)而(ér)产(chǎn)生了额外的住宅需求。

　　即(jí)便户均一(yī)套房，中国(guó)未来地产仍(réng)有四大新增需(xū)求动(dòng)力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两人户占(zhàn)比(bǐ)不断增加(jiā)，导(dǎo)致家庭户数增多(duō)。小家庭化趋势(shì)将延续，带(dài)来新户购房需求增长。

　　第二，经济(jì)板块的分化日(rì)益明显(xiǎn)，区域经济资源分配的再集中吸(xī)引(yǐn)着人口流入(rù)，人口净迁入城市的(de)新增住宅(zhái)需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住(zhù)在2000年以前(qián)建成的住宅(zhái)中，涉及超(chāo)9000万家庭(tíng)、81亿平方(fāng)米(mǐ)的住宅(zhái)建筑面积。促(cù)成“老破(pò)小(xiǎo)”住(zhù)宅的改造(zào)势在必行。

　　第四，中国的(de)人(rén)均住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面(miàn)积均较发(fā)达国家有着不小差距，“住上更(gèng)大房子”的(de)改善(shàn)性需求正在(zài)不断增加。

　　黄(huáng)金二十年之后(hòu)，当下(xià)中国地产步入大分化时代而(ér)非停滞(zhì)期。

　　如果说过去二(èr)十年是中国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供(gōng)给存在不(bù)足(zú)，这是(shì)过去二十年(nián)房价快速上涨基(jī)石。那么当下房地产大分化时代(dài)已(yǐ)至，大分化时代下地产矛盾则更多(duō)体现(xiàn)在(zài)住宅质量供需冲(chōng)突。

　　地(dì)产(chǎn)大分化必将体现在不同(tóng)能(néng)级城市之间(jiān)，不同区(qū)域板块之间，不(bù)同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露全国已有近(jìn)6亿栋房屋建筑，引发(fā)热议(yì)。从(cóng)2月以来，各大(dà)城(chéng)市二手房挂牌量(liàng)突(tū)然激增(zēng)，引(yǐn)发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中国(guó)的房子是(shì)否已经(jīng)过剩？

　　中国城镇住宅到底是(shì)供给过(guò)剩，还是(shì)供需平衡(héng)，或(huò)是仍(réng)然存在不(bù)足？可惜由于住宅存量(liàng)数据并(bìng)未公布，我(wǒ)们无法直(zhí)接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算(suàn)出中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有(yǒu)住宅套数，回答当(dāng)前(qián)的房子(zi)是否真的过剩了？据此判断(duàn)未来房地产市(shì)场(chǎng)会如何发(fā)展。

　　一、如何有效观察中国(guó)户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量(liàng)过(guò)剩(shèng)的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾(zāi)害综合风(fēng)险(xiǎn)普查(chá)工作情况(kuàng)为主题的新闻发布(bù)会上，负责人对外披露：“住(zhù)宅城乡建(jiàn)设(shè)行(xíng)业获取了全国近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数据以及80多万处市政设施(shī)数(shù)据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，平均每(měi)栋建筑住不到3人，住宅(zhái)市场看似已经过(guò)剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑中，农村房屋占(zhàn)9成(chéng)以上，以栋数计算的城镇房屋实(shí)际仅有4700多(duō)万栋，还包括了大量商业楼、写(xiě)字楼、学校、医院(yuàn)等非住(zhù)宅。总的算下来，住(zhù)宅占比并不大。

　　第七(qī)次人口(kǒu)普查数据公布了中国城镇家庭户人均住宅间(jiān)数(shù)为1.06间(jiān)，其中城(chéng)市(shì)家(jiā)庭户(hù)居民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间(jiān)数大于1，看似意味着人人都有房间居(jū)住。

　　居住水平不(bù)仅与(yǔ)房间(jiān)数量(liàng)有关，更与房屋质量、居住(zhù)面积(jī)、配套设施等(děng)因(yīn)素(sù)密切相关(guān)。单单(dān)从(cóng)人均住宅间(jiān)数不能(néng)完全(quán)反映(yìng)出城镇居(jū)民的居住水平(píng)。

　　中国主要(yào)是(shì)以家庭为单(dān)位购买成套住宅，一套设(shè)施(shī)齐全(quán)的(de)住宅才是城镇居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国(guó)户均(jūn)住(zhù)宅的测算思(sī)路、数据和方(fāng)法(fǎ)

　　中国(guó)城镇居民住宅主要(yào)分两大类，一类是(shì)商品住宅，另一类是保障房、原公有(yǒu)住宅、自建房等(děng)非商品住宅。

　　目前(qián)缺乏(fá)统(tǒng)计数据(jù)，并没有直接公(gōng)布城镇住宅(zhái)数量(liàng)。居民住宅相关数据有两处可(kě)以直接公布(bù)，一是每年商品(pǐn)住宅销售套(tào)数(shù)（统计局）；二是居民住(zhù)宅(zhái)来源(yuán)（人口普查数据）。计算中国居民户均住(zhù)宅数量，我们主要用到(dào)上述两组数据。

　　中国住(zhù)宅改革始于1998年，1998年之前商品住(zhù)宅数量极(jí)少，可忽略(lüè)不计(jì)。估算城镇(zhèn)居(jū)民户均住宅套数分三步走：

　　第一(yī)步(bù)，将1999年以来(lái)每年(nián)商品住宅销售套(tào)数相加，我们就(jiù)能够(gòu)得到当前商品住宅(zhái)总存量。

　　第(dì)二(èr)步，根(gēn)据城镇(zhèn)居(jū)民拥有的(de)商(shāng)品(pǐn)住宅和非商(shāng)品住宅比例，推(tuī)算(suàn)得到居(jū)民住宅(zhái)总套数。

　　第三步，将(jiāng)城(chéng)镇居(jū)民拥(yōng)有的商品(pǐn)住宅总(zǒng)数除(chú)以家(jiā)庭(tíng)户数(shù)，我(wǒ)们就能够得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具(jù)体(tǐ)计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套(tào)户比=住(zhù)宅总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住(zhù)宅套(tào)数/家(jiā)庭(tíng)户数）/（商(shāng)品住宅套数/住(zhù)宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商品住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺乏(fá)一(yī)个准确统(tǒng)计。我们利用(yòng)既有(yǒu)统计(jì)数据，大致测算得到中国存量房地产套数，并进一步推算(suàn)中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户(hù)均拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计(jì)算得(dé)到：

　　（一）中国(guó)商品住宅累计销(xiāo)售(shòu)1.97亿(yì)套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥有0.64套(tào)商(shāng)品住宅（包含现房和期房）。

　　中国(guó)的房地产(chǎn)销(xiāo)售以(yǐ)期房为(wèi)主，从2019年开始(shǐ)，新房销售中期房占比近9成。本(běn)文去(qù)除商品住宅累计(jì)销售套(tào)数里的期房销售(shòu)，得到商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数(shù)。

　　以2022年商品住宅现房(fáng)套(tào)数计(jì)算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套(tào)数=截止到2022年商品住(zhù)宅累计销售套(tào)数(shù)-过去(qù)三(sān)年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销(xiāo)售额。

　　主(zhǔ)流(liú)房(fáng)企竣(jùn)工(gōng)周期(qī)在2-3年，并(bìng)考(kǎo)虑(lǜ)到交房(fáng)后装修的时(shí)间(jiān)，取最(zuì)大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现(xiàn)房套(tào)数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们需(xū)要(yào)进(jìn)一步推(tuī)算中国城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的户均住宅套(tào)数。

　　首先(xiān)，七普(pǔ)数据显示中(zhōng)国(guó)城镇居(jū)民的住宅(zhái)结构(gòu)特(tè)征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自(zì)建住宅占比21％，购(gòu)买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原公有(yǒu)住宅(zhái)占比6.1％，通过继承或(huò)赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其(qí)次，我们假定租赁其(qí)他住宅和购(gòu)买二手房都是(shì)商品(pǐn)住宅，因此将租赁其他住宅、购(gòu)买商品住宅与购买(mǎi)二(èr)手房加总(zǒng)，得到商品住宅占(zhàn)居民所有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为(wèi)59.2％，粗(cū)略假设2021年(nián)-2022年期(qī)间商品(pǐn)住宅增幅(fú)为过去十年变(biàn)化幅度的(de)20％，计算2011年(nián)-2020年(nián)商品住宅的实际变化(huà)比例(lì)，从而(ér)我们估算出(chū)2022年商品住宅(zhái)所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国(guó)平均(jūn)每户城镇家庭(tíng)拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已(yǐ)购期房会在(zài)2-3年内陆(lù)续交(jiāo)付使用，到2024年，中国平均每户城(chéng)镇家庭都会(huì)拥有一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套(tào)房的三点含义(yì)

　　既然城(chéng)镇(zhèn)居民已经达到(dào)了户均一套房的程(chéng)度，“户户有房”是否意味(wèi)着(zhe)中国城镇化(huà)进展终结，甚(shèn)至意味(wèi)着(zhe)中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一套(tào)房并不意味着(zhe)住宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅来满足因人口流动(dòng)、居民换房等因素(sù)产(chǎn)生的住宅需求。因此，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看，美(měi)国、英国和(hé)日本的住(zhù)宅套户比(bǐ)均(jūn)高(gāo)于1.1，其(qí)中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套房，就会造成(chéng)人口(kǒu)净流入地的住宅市场供不应求，造成房价或房租迅速上(shàng)涨。

　　七普指出(chū)中国的流动人口3.76亿，省(shěng)内流(liú)动人口和省际流动(dòng)人口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人(rén)。

　　流(liú)动人口会选择在大城市租房(fáng)挣钱，在(zài)老家(jiā)县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人(rén)口流动(dòng)调(diào)查数据显示，在上(shàng)海、杭州以及南京工(gōng)作的流动人口(kǒu)在老家(jiā)拥有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)比例分别(bié)为28％、21％和(hé)18％。大(dà)城(chéng)市的(de)高工资(zī)吸(xī)引打工人，但高房价迫(pò)使打工人回乡置业(yè)。

　　流动人口实际上(shàng)会占据两套房，在高房(fáng)价的(de)大城市租赁一套房，在(zài)房价较低的(de)县城购买一(yī)套房(fáng)。所以(yǐ)说(shuō)户(hù)均(jūn)一(yī)套房无法满足庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住(zhù)宅品质仍需(xū)改善

　　目前，中国的城(chéng)镇住(zhù)宅(zhái)中依然(rán)有不少(shǎo)老旧小区。

　　三成家(jiā)庭(tíng)，也就(jiù)是约9000万户城镇居民住(zhù)宅是2000年以前建(jiàn)成，其中又(yòu)有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁以上。

　　这(zhè)批存在着(zhe)建筑结构松(sōng)散、设施陈(chén)旧(jiù)、安全隐(yǐn)患大等(děng)问题，如电线老(lǎo)化、管道等基础(chǔ)设施陈旧，给住户的生活带来了(le)很大的不便和安全隐(yǐn)患，并且居住体验较差。

　　2000年以前(qián)建成(chéng)的老旧住宅面(miàn)积小。占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)31.3％的家庭(tíng)户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家庭没有独立卫(wèi)浴(yù)和厨房(fáng)。这类上世纪修(xiū)建的老旧小区(qū)很难(nán)满足现(xiàn)代生活需求，在未来大都会被拆迁(qiān)重建(jiàn)。

　　近五成(chéng)的家庭住宅为一居室和(hé)二居室，户型偏小(xiǎo)。其中一居室占比为(wèi)14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与城市土(tǔ)地资源紧张有关(guān)。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩(kuò)张(zhāng)是(shì)未(wèi)来地产的需求(qiú)驱动力

　　根据七普数(shù)据测算，2020年城镇家庭户住(zhù)宅存量总面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑(lǜ)两年间(jiān)农民带(dài)房进(jìn)城和老旧(jiù)小区(qū)拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商品住(zhù)宅(zhái)竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出(chū)2022年住宅(zhái)存(cún)量总(zǒng)面积为308.16亿平，人均住宅建筑(zhù)面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一(yī)半的(de)家庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积小于均值，近(jìn)4成家庭(tíng)人均住宅建筑面(miàn)积在30平(píng)米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积不(bù)足19平方米，不及全国人均水(shuǐ)平的一半。若(ruò)去除20％的(de)公摊(tān)，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上(shàng)海市将(jiāng)人均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积低于15平方米的家庭界定为住宅(zhái)存在困难，若按这个标准算的话(huà)，中国有11.3％的(de)家庭存(cún)在(zài)住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平(píng)，即人均住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积为50平，只(zhǐ)考虑家庭户人数(shù)，需要住宅(zhái)总(zǒng)量约390.6亿平，较(jiào)目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均(jūn)住宅面积(jī)，美国(guó)为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德(dé)国和英国都高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅建筑面积(jī)为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除公摊(tān)面积后，中(zhōng)国(guó)的人(rén)均可(kě)使用(yòng)面积(jī)为(wèi)31.56㎡，这一(yī)差距将变得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口(kǒu)，所需要的住宅总量(liàng)会更多。

　　四、户(hù)均已然(rán)1套房，未来地产还会有需求(qiú)么？

　　我们测(cè)算(suàn)得到中(zhōng)国城镇家庭户均1套房，看似已经户(hù)户有(yǒu)房。即便如此，中(zhōng)国人口静态结构和(hé)动态(tài)趋势演绎(yì)，决(jué)定了中(zhōng)国(guó)未来地产仍有需(xū)求释放。户均1套住宅(zhái)现实之下，中(zhōng)国(guó)未来城(chéng)镇(zhèn)住宅(zhái)需求主要(yào)来自于四个方面。

　　第一(yī)，户均人口缩小，家(jiā)庭户(hù)数增多，新户购房需(xū)求扩张(zhāng)。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭户(hù)均人口(kǒu)数不断下降(jiàng)，六普显示城镇户均人口(kǒu)规模为2.85人/户，而七(qī)普显(xiǎn)示城镇户均人(rén)口规模(mó)为2.62人/户，一(yī)人(rén)户(hù)、二人(rén)户的占(zhàn哪些人不适合穿老爹鞋，老爹鞋的优点和缺点)比(bǐ)明显(xiǎn)上(shàng)升，人口小家庭(tíng)化趋势将(jiāng)继续延续(xù)，导(dǎo)致户数(shù)会因户均人口规模的缩小(xiǎo)而(ér)增多(duō)。

　　第二，人(rén)口迁(qiān)移导(dǎo)致经济发展带来的新(xīn)增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经济(jì)板块的分化(huà)日益明显，资源和生(shēng)产要(yào)素逐步向经济(jì)带、都市圈中心城(chéng)市流(liú)入(rù)，区域经济(jì)资源分配的再(zài)集中(zhōng)吸(xī)引(yǐn)着人口流入。人口(kǒu)迁移势必涉及到买(mǎi)房租房，给迁入地(dì)住宅市场带来新(xīn)的增(zēng)量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常住人(rén)口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万人，自(zì)然增加人口(kǒu)仅为6.5万人，其(qí)人口增长主要受(shòu)益于人口迁移(yí)。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善性需求依然(rán)庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自(zì)建住宅和原公有住宅的家庭拆迁改建最多。自建房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点；原(yuán)公有(yǒu)住宅家庭比(bǐ)例(lì)从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再(zài)加(jiā)上其他住宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时间(jiān)为2000年以前(qián)的比例(lì)（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万家庭户(hù)，自建(jiàn)住(zhù)宅(zhái)和原公有住(zhù)宅减少了1282万户，住宅净需求(qiú)增(zēng)加9755万户。49％的(de)家庭购买商(shāng)品住宅，21％的家(jiā)庭购(gòu)买二手房。在新增(zēng)住(zhù)宅(zhái)需求中(zhōng)，有(yǒu)7成家庭购买了商(shāng)品住宅(zhái)。租房、购买经济适用房和其他(tā)分别占(zhàn)比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改(gǎi)造(zào)，商品住宅的占比势必会进一步(bù)上(shàng)升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还(hái)有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万(wàn)户(hù)。破(pò)旧的城中村、老(lǎo)公有住宅，建筑面积(jī)小(xiǎo)、质量低、基础设施配(pèi)套差、没有或少有物业(yè)管(guǎn)理，居民追求美(měi)好、宜居生活的环境，背后的改善性(xìng)需求有待释放(fàng)。

　　第四，“住上更大房(fáng)子”的改善性需(xū)求(qiú)还将有所增加。

　　刚需购房受限于(yú)资金(jīn)，倾向于(yú)中(zhōng)小户型。已(yǐ)有住宅家庭希(xī)望提高(gāo)生活品质(zhì)，以(yǐ)小换大、以旧换新。2022年底(dǐ)的(de)中(zhōng)央经济工作(zuò)会议明确指出支持住宅改善等(děng)消(xiāo)费(fèi)。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.71间，无(wú)论是否(fǒu)考(kǎo)虑乡村住宅因素，中(zhōng)国(guó)的人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数较其他国(guó)家依旧存在不小差距。

　　住宅舒(shū)适度与经济水平有着密切(qiè)正(zhèng)向联系。随着(zhe)经济发展(zhǎn)水平的(de)提高，中(zhōng)国的(de)人(rén)均(jūn)住宅间数与(yǔ)人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积(jī)将随之增长。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国(guó)地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛(máo)盾更多体现为住宅供给存在(zài)不(bù)足(zú)，供需(xū)出现(xiàn)错(cuò)配，这是过去二十年房价(jià)快(kuài)速上涨(zhǎng)基(jī)石。那么未来将(jiāng)是住宅质量的供需(xū)冲(chōng)突(tū)。房地产大分化时代已(yǐ)至，这种分化不(bù)单(dān)局(jú)限于城市能级之间差(chà)异，优质(zhì)小区和(hé)老旧二手房之间(jiān)的差(chà)异也将(jiāng)越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数(shù)据调查(chá)的是人，并(bìng)不(bù)是针对住宅(zhái)，因(yīn)此可能(néng)存在统计偏差(chà)。商品住宅占(zhàn)比实际值可(kě)能偏低(dī)，其增(zēng)速可能(néng)超预期。

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