近两(liǎng)年(nián)火爆的创新产品公(gōng)募REITs进入密(mì)集分红期(qī)，近(jìn)日(rì)7只REITs陆续迎来除(chú)息日，公募REITs整体(tǐ)呈现出高比例稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的(de)REITs产(chǎn)品，平均(jūn)分红比例(lì)接近(jìn)99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红机制(zhì)是公募(mù)REITs主要特(tè)征(zhēng)之一，稳定分红体(tǐ)现出该(gāi)类(lèi)产品长期投资价(jià)值，通过观测经营活动现(xiàn)金流、可供分(fēn)配(pèi)现金等指标，也是观(guān)察REITs项目(mù)底层资产(chǎn)运营情况的“窗(chuāng)口”。他们也提醒(xǐng)普(pǔ)通投资者注(zhù)意(yì)，与(yǔ)产(chǎn)权类(lèi)项目相比(bǐ)，特(tè)许经营REITs项目在经营权到期(qī)后不(bù)再产(chǎn)生(shēng)现金收益，特许经营权分红目前已包(bāo)含了(le)利润分配和本金的归还，在选择投资标(biāo)的时(shí)应(yīng)了解资产类(lèi)型和分红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产(chǎn)品分(fēn)红

　　平均(jūn)分(fēn)红(hóng)比例(lì)98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月(yuè)21日(rì)）陆续迎(yíng)来(lái)除息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实(shí)际分配情况尚未(wèi)公布。整体来看，公募REITs呈现出(chū)了高(gāo)比例的(de)稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全(quán)年分配金额占可供分配金(jīn)额(é)比例平(píng)均为98.89％，且(qiě)绝大(dà)部分(fēn)分(fēn)配比例在96％以上。

　　中金基金(jīn)相关负(fù)责人(rén)对此(cǐ)表示，投(tóu)资公(gōng)募REITs的(de)主要收(shōu)益(yì)来源为持有期(qī)分红收益，以及基金份额交易价(jià)格(gé)的变化(huà)。基金份额二级(jí)市场价格(gé)受(shòu)到(dào)公募REITs资产运营情况及(jí)市场(chǎng)因素的(de)综合(hé)影响，较易引起波(bō)动。与此相比，基(jī)金分红预期则(zé)更有规(guī)律(lǜ)可循。公募REITs的分(fēn)红主要来(lái)自基(jī)础设施资产的经(jīng)营(yíng)现金流，投资人通过基(jī)金募集材料(liào)和信息(xī)披(pī)露文件，结合行(xíng)业及市场情况，可以分析基础设施项目的(de)经(jīng)营业绩，作为进(jìn)行投资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基(jī)金份额二级(jí)市场价格变(biàn)化(huà)导致的浮盈或浮(fú)亏，分红作为基金份(fèn)额持(chí)有人实际获得的(de)现金收益，对于长期投资者(zhě)更具参考(kǎo)价值(zhí)。”中(zhōng)金基金相关负责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心(xīn)运营(yíng)高级副总(zǒng)监李华平(píng)也表示，根据《公开募集(jí)基础(chǔ)设(shè)施证券投资基金(jīn)指(zhǐ)引(yǐn)（试行(xíng)）》及相关(guān)法规要求(qiú)，基础(chǔ)设施基金应当(dāng)将90％以(yǐ)上合并后基金年度可分(fēn)配(pèi)金额以现金形式分配(pèi)给投资者，强(qiáng)制分红机制是公(gōng)募(mù)REITs的主要特征(zhēng)之(zhī)一(yī)，稳定(dìng)的分红机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认为，从(cóng)投资角度(dù)来看(kàn)，基础设施公(gōng)募REITs同(tóng)时具备“股性”和(hé)“债性”双重特(tè)点(diǎn)。二级市场(chǎng)价格(gé)反映这类产品“股性”的一面，分(fēn)红(hóng)体现了这(zhè)类(lèi)产品的“债(zhài)性(xìng)”特点。公募(mù)REITs有强制分红要(yào)求，分红(hóng)类(lèi)似(shì)于债券派息，保温杯突然间不保温了是什么原因呢，保温杯突然间不保温了是什么原因呢但不(bù)等(děng)同(tóng)于债(zhài)券的固(gù)定利息回报，而是由(yóu)可供(gōng)分(fēn)配现金决定。

　　从(cóng)机构投资(zī)者的角(jiǎo)度来看，一方面(miàn)是公募REITs丰富了(le)机(jī)构投资者的投(tóu)资品类，为资(zī)产配置多元化提供抓手(shǒu)，具有较强的(de)配(pèi)置价值。另一方面，公(gōng)募REITs的分红能够帮助机构(gòu)投资者稳定收益。机(jī)构(gòu)投资者(zhě)公募REITs能够通过分红获取(qǔ)相对于投资债券相对高的收(shōu)益(yì)性(xìng)，在有效控制风险(xiǎn)的前提(tí)下，增厚(hòu)资产包收益，起到投(tóu)资“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红除了投资收(shōu)益(yì)“落(luò)袋为安”外(wài)，市场对于(yú)未来分(fēn)红水平的预(yù)期，也是影响REITs基金二(èr)级市场价格走(zǒu)势的关(guān)键(jiàn)因素之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的二级市场(chǎng)表现看(kàn)，截至4月(yuè)21日(rì)，今(jīn)年(nián)以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌(diē)7.44％，未跑(pǎo)赢主(zhǔ)要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发(fā)布了2022年年(nián)报，部分产品受宏观经济(jì)的(de)影响，可分配金额完成率不达(dá)预(yù)期，一定程度上影响(xiǎng)了(le)公(gōng)募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市(shì)场的(de)价格(gé)波动受多重因素的影响，投资收益是(shì)影响REITs二级市场价(jià)格(gé)的主要因(yīn)素之一(yī)，而稳定的分红有利于吸(xī)引投资者(zhě)参与(yǔ)公募REITs二(èr)级(jí)市场的投(tóu)资。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也表示，近期经济预期恢复，一方面市场热点呈现向股票和债券回归的过程；另一方面，基(jī)础设施项目的经营业绩相(xiāng)对经济活(huó)力的改善有一定的滞后(hòu)性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分(fēn)红除权(quán)日(rì)，将对基金(jīn)份额的(de)开盘指导价做调减处(chù)理，调减金(jīn)额根据单位基金份额的分红金(jīn)额进行计算(suàn)。除权操作是对分红前(qián)后基金份额净(jìng)值变化的修正，使(shǐ)投资人在基(jī)金(jīn)分红前后(hòu)均可(kě)以(yǐ)获得公平的投资(zī)机(jī)会。

　　“分红可(kě)增强投资者(zhě)长期投资的信(xìn)心，同时需(xū)结合(hé)持有(yǒu)产品(pǐn)的特性(xìng)，关注二保温杯突然间不保温了是什么原因呢，保温杯突然间不保温了是什么原因呢级(jí)市(shì)场扰动对整体收(shōu)益(yì)的影响程度。”中(zhōng)航基(jī)金相关人士(shì)也称。

　　特许(xǔ)经营权分(fēn)红包括(kuò)利润分(fēn)配(pèi)和本(běn)金归还

　　普(pǔ)通(tōng)投资者(zhě)应了解底(dǐ)层资产情况(kuàng)

　　多位业内人(rén)士还提(tí)醒，与现有公募基(jī)金分红前提(tí)是本金之上(shàng)的增值部分不同(tóng)，特许经营权REITs基金(jīn)运(yùn)作期间的“分红”界定(dìng)为(wèi)“分派(pài)”更(gèng)为准(zhǔn)确，分派的是本金(jīn)与增值两(liǎng)个部分，两个部分(fēn)之间的比例是(shì)变动的，与现有(yǒu)公募(mù)基金分红差(chà)异很大，大多(duō)数普(pǔ)通投资(zī)者可能把“分派”金(jīn)额误认为是(shì)持续(xù)分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合(hé)同年限到(dào)期后基金价值面临极大不(bù)确(què)定性(xìng)，这是该(gāi)类投资者应该(gāi)注(zhù)意的情况。

　　李(lǐ)华平表示，目前公募REITs主要有特(tè)许经营权类和产权类两大(dà)资产类型，持(chí)有(yǒu)产权(quán)类产品的收(shōu)益主要包括每年的现金分红及资产增值的收(shōu)益，而(ér)持有(yǒu)特许(xǔ)经(jīng)营类产品的收益主要来自项目每年的现金分红。其(qí)中，特许经营权(quán)类资产(chǎn)的(de)分红包括了利润分(fēn)配和本金(jīn)的归(guī)还，两者的比率也(yě)是变动的(de)，对特许经营权类资(zī)产的(de)公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡(héng)量(liàng)投资收益。普通投资者在选(xuǎn)择投资(zī)标的(de)时(shí)，应了解公募REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中航基金也表示，从(cóng)细分来看，各类公募REITs分红因底层资产(chǎn)属(shǔ)性不(bù)同而(ér)形成区(qū)别(bié)。特许经营(yíng)权类的公募REITs产品(pǐn)因(yīn)其分红相当(dāng)于(yú)包含“本(běn)金+收益”，分红相(xiāng)对较多，债性偏强。而产权类的公(gōng)募(mù)REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的价(jià)值(zhí)增值(zhí)，所以相对股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资产(chǎn)属性，对(duì)所选择(zé)产(chǎn)品的二(èr)级市场价格和(hé)分红有合理预期。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负(fù)责人也认(rèn)为，与产(chǎn)权(quán)类(lèi)项目相(xiāng)比，特(tè)许经营(yíng)项目(mù)在(zài)经营权到期后不再能产生(shēng)现金收(shōu)益，因此(cǐ)将(jiāng)可供分(fēn)配(pèi)金额的分配理解为“分(fēn)派”比“分红”更加准确。基于这(zhè)个(gè)特点，剩余经营期限较短的(de)特许经(jīng)营项目，通常具备更高的分派率水平。对于剩余期限较(jiào)长的(de)特许经营权项目，即使(shǐ)分派率相对较低(dī)，也有足够年限收(shōu)回本金并取得收(shōu)益。

　　中金基金该负责人(rén)提醒投资(zī)者(zhě)注意，特许经营权项目的分派(pài)金额(é)包含了投资本金，在不(bù)进行扩募的(de)情况下(xià)，基金份(fèn)额单价(jià)随着分(fēn)派(pài)进度逐年下降是正常现象，投资特许经(jīng)营权REITs的收益来自项(xiàng)目剩余(yú)期(qī)限产生的(de)现金流。

　　“与特许经营项(xiàng)目相(xiāng)比，产权类项目的土地或(huò)建筑的剩余使(shǐ)用年限一般较长，再(zài)加上(shàng)到期(qī)后(hòu)通过对建筑的更新改造或补缴土地(dì)出让金等(děng)追加投资，有机会进一步延(yán)长经营(yíng)期限。这种类似永续经营的假设反映(yìng)在(zài)基础(chǔ)资(zī)产的估值上，使产权类(lèi)REITs具备更显著的(de)资产投资属性。”该(gāi)负责人称。

　　观测(cè)内部收益率等指标

　　评估(gū)项目底层资产运营情况(kuàng)

　　在基金分(fēn)红的时点，多(duō)位(wèi)业(yè)内人士还表示，在产品(pǐn)分红期，投资者可以(yǐ)观测经营活动现金流、可供(gōng)分配现(xiàn)金、内部(bù)收益率等指标(biāo)，来观察(chá)和评(píng)估项(xiàng)目(mù)底层资(zī)产(chǎn)的运营情况。

　　中航基金(jīn)表示(shì)，年报指(zhǐ)标中，跟现(xiàn)金相关的指标有两个：一是年(nián)报中(zhōng)披露的经营(yíng)活动(dòng)现金(jīn)流，二是可供分(fēn)配现(xiàn)金，二(èr)者存在本质(zhì)性区别。经营活动产生的现金净流量是指企(qǐ)业(yè)经(jīng)营、筹(chóu)资、投资产生的现金流，基于企业本身(shēn)经营(yíng)活(huó)动(dòng)产生；可供分配的现金实(shí)质(zhì)上是从EBITDA出发(fā)，对非(fēi)现金(jīn)影响利润(rùn)表的(de)项目进行调整，加(jiā)期初现金，最(zuì)终得到的账面(miàn)现金。

　　李(lǐ)华(huá)平也表示(shì)，公(gōng)募REITs作为资产配置新选(xuǎn)择，投资价值体(tǐ)现在(zài)相(xiāng)对股债(zhài)市场独立的资(zī)产配置功(gōng)能，比较(jiào)适合长期持有(yǒu)。建(jiàn)议投资者对经营权类的资产可(kě)以更多关注内部收益率的高低，对产权类的(de)资(zī)产(chǎn)更多(duō)关注分派率高低(dī)。因(yīn)为(wèi)公募(mù)REITs可(kě)分配(pèi)收益主要来自(zì)底层资产(chǎn)的经营净现金(jīn)流，所以底层资产运营(yíng)情(qíng)况直接影(yǐng)响(xiǎng)投资回报，投资者可(kě)综合(hé)考虑(lǜ)原始权益人综合实力(lì)、运(yùn)营(yíng)管理机构(gòu)实力、公募基(jī)金管(guǎn)理人实(shí)力等多(duō)重因素来选择投资标的。

　　中信(xìn)证券研报也显示，公(gōng)募REITs进入密集分红期，由于分红交易带(dài)来的短期博弈机会仍在，叠加(jiā)此(cǐ)前市(shì)场接连回调，建议投资者关注有基本面支撑、填权效应(yīng)相(xiāng)对明显(xiǎn)、同(tóng)时分红规模较为可观的(de)个券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均会载明REITs在发行首(shǒu)年及次年的可供分配金额预测。投资者可以将REITs的实际分(fēn)红金(jīn)额与募集材料中披露预测进行(xíng)比(bǐ)较(jiào)分析，结合经(jīng)济及市(shì)场的实(shí)际环境(jìng)，对基础设(shè)施项目的运营业(yè)绩(jì)及REITs的管理能力进行判断。”中金(jīn)基金(jīn)上述负责人也称。

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