导读

　　黄金(jīn)二十年之后，当(dāng)下中(zhōng)国地产步入(rù)大(dà)分化时(shí)代而非停滞期(qī)。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是中国房地产市场黄(huáng)金(jīn)二十年。2019-2021年，连(lián)续三年商品住宅销(xiāo)售(shòu)面积超15亿平(píng)，足(zú)够4000万家庭入(rù)住。恰(qià)逢近年地(dì)产(chǎn)持续低景气，有(yǒu)关中国地产是否过剩的讨论(lùn)日益热(rè)烈。

　　拨(bō)开(kāi)迷(mí)雾，本(běn)文试图厘(lí)清中(zhōng)国城镇存(cún)量住(zhù)宅真(zhēn)实情况(kuàng)，据(jù)此判断中国未来地产趋势(shì)。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地产存量极度过剩(shèng)，事(shì)实是否如此？

　　住建部披露全国(guó)有近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑，第七次人口(kǒu)普查(chá)调查(chá)数据显示城镇(zhèn)家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中(zhōng)国房子是否真的过剩？

　　事实上住建部披露的近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到一(yī)成(chéng)，其(qí)中还(hái)包括大量城镇(zhèn)非住宅建筑(zhù)，如商业办公楼、学(xué)校等，因(yīn)此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居民人均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间，但居住(zhù)舒适不是人(rén)均(jūn)一间房(fáng)所能满足，它(tā)与房屋(wū)质量、居住(zhù)面积、配套设施等(děng)因素密切相关。中(zhōng)国的人均住宅间(jiān)数较(jiào)发达国家还(hái)有很大差距。人均住宅间数大于1同样不意(yì)味着中国住宅市(shì)场已经(jīng)饱和。

　　我们测算发(fā)现中(zhōng)国城镇居民户均1套房，其(qí)中每户持(chí)有商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前(qián)并无直接(jiē)公布中国家庭户均住宅的数(shù)据，我(wǒ)们根据商品(pǐn)住宅(zhái)套数、商(shāng)品住(zhù)宅占比和城镇(zhèn)家庭(tíng)户数(shù)，计算出城镇家庭住(zhù)宅(zhái)套户比(bǐ)。

　　测算结果显示，目(mù)前(qián)城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有0.86套房(fáng)，其(qí)中(zhōng)0.54套为商品(pǐn)住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国(guó)每(měi)户城镇家庭才拥有1套住宅(zhái)，其中商业(yè)住宅仅0.64套(tào)。

　　户均(jūn)一套房(fáng)似乎(hū)意味着户户(hù)有(yǒu)房，然而事实上中国住宅市场供需并不平衡(héng)。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟房地产市(shì)场的住宅(zhái)套户比会大于(yú)1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平衡(héng)，是因为户均一套房无法满足流(liú)动人口的租赁和置业(yè)需(xū)求。全国总(zǒng)人口(kǒu)的近三成都是流动人口，流动人口(kǒu)会选择在(zài)大城市(独肖有哪几个shì)租(zū)房(fáng)挣钱，在老家买房，从而产生了额外的住(zhù)宅需求。

　　即便户均一套(tào)房，中(zhōng)国未来地产仍有(yǒu)四大新增(zēng)需求动力。

　　第一，户均人口规(guī)模缩小，一人(rén)户、两人(rén)户(hù)占比(bǐ)不断增加，导致家庭户数(shù)增多(duō)。小家庭化趋势将(jiāng)延续，带来新户(hù)购房需求(qiú)增(zēng)长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分化日(rì)益明显，区(qū)域经济资(zī)源分配的再集中吸(xī)引着人口流入，人口净迁(qiān)入城市的新增住(zhù)宅需(xū)求有(yǒu)望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促(cù)成“老破小(xiǎo)”住宅(zhái)的改造势在必行。

　　第四(sì)，中国的人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数与人均(jūn)住宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)均较发达国家(jiā)有着不(bù)小差距，“住(zhù)上更(gèng)大(dà)房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国地产步入大分化时(shí)代而非停滞期(qī)。

　　如果说(shuō)过去二(èr)十年是中(zhōng)国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多体(tǐ)现(xiàn)为住(zhù)宅(zhái)供给存(cún)在不足，这是过去二十年房价快速上涨基石(shí)。那么当下房(fáng)地(dì)产大(dà)分化时代已至，大分化时代(dài)下地产矛盾则更多体(tǐ)现在住宅质(zhì)量供需(xū)冲(chōng)突。

　　地产大分化必(bì)将体(tǐ)现在不同能(néng)级(jí)城市之间，不同区域板(bǎn)块之间，不同(tóng)品质住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披露全国已有近6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，引发热议。从2月以(yǐ)来，各大城(chéng)市二手房(fáng)挂牌量(liàng)突然激增(zēng)，引发一阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担(dān)心，中国(guó)的(de)房子是否已经过(guò)剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到(dào)底是供给过剩(shèng)，还(hái)是供需平衡，或是仍然(rán)存在不(bù)足？可惜由于(yú)住(zhù)宅存量(liàng)数(shù)据并未公布，我(wǒ)们无法直接知晓具(jù)体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算出中(zhōng)国城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有住宅套数，回答(dá)当前的房子(zi)是否真(zhēn)的(de)过剩了？据此(cǐ)判断未来房(fáng)地产市(shì)场会如何发(fā)展。

　　一、如(rú)何(hé)有效观(guān)察中国(guó)户均拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩(shèng)的直观(guān)判断站(zhàn)不住脚(jiǎo)

　　今年2月(yuè)，在以全国自然灾害综合风险普查工作情(qíng)况为主题(tí)的新闻发布(bù)会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设(shè)行业获取了全国近6亿栋城(chéng)乡房(fáng)屋建筑数据以及80多(duō)万(wàn)处市(shì)政(zhèng)设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋(dòng)建(jiàn)筑(zhù)住不(bù)到3人，住宅市(shì)场看(kàn)似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村(cūn)房(fáng)屋占(zhàn)9成以上，以栋(dòng)数计算的城镇(zhèn)房屋(wū)实际仅有4700多万栋(dòng)，还包括(kuò)了(le)大量(liàng)商业楼、写字(zì)楼、学(xué)校、医院等非住宅(zhái)。总的(de)算下来，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第七次(cì)人口普查数据公布了中国(guó)城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市家(jiā)庭户居民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数(shù)大于(yú)1，看(kàn)似意(yì)味着人人都有(yǒu)房间居住。

　　居住水平不仅与(yǔ)房间(jiān)数量(liàng)有关，更与房屋质量、居(jū)住面(miàn)积、配套设施等因素密切相关。单单从人(rén)均住宅间数不能完全反映出(chū)城镇居民的居住水(shuǐ)平。

　　中国主要是以家庭(tíng)为单位购买成套住宅，一套设施齐全的住宅(zhái)才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户(hù)均住宅的测(cè)算思路(lù)、数据和方(fāng)法(fǎ)

　　中国城镇居民住宅主要(yào)分(fēn)两大类，一类(lèi)是(shì)商(shāng)品住(zhù)宅，另一(yī)类是保障(zhàng)房、原公(gōng)有住宅、自(zì)建房等非商品住(zhù)宅。

　　目前缺(quē)乏统计数据，并(bìng)没(méi)有(yǒu)直(zhí)接公布城(chéng)镇住宅数(shù)量。居民住宅相关数据有两处可以(yǐ)直接公(gōng)布，一(yī)是每年商(shāng)品(pǐn)住宅销售套数（统计局）；二是居(jū)民住宅来(lái)源（人口普查数据）。计(jì)算中国居(jū)民户均住宅数(shù)量，我们主要用(yòng)到上述两组数(shù)据。

　　中国(guó)住(zhù)宅改(gǎi)革始(shǐ)于1998年，1998年之前商品住(zhù)宅数量极(jí)少(shǎo)，可忽略不计。估算城镇居(jū)民户均住宅(zhái)套(tào)数分(fēn)三(sān)步走：

　　第一步(bù)，将1999年以来每年商(shāng)品(pǐn)住宅销(xiāo)售套数(shù)相加，我们就能够得到(dào)当前商(shāng)品住宅总(zǒng)存(cún)量(liàng)。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居民拥有的商品(pǐn)住宅和非商品住(zhù)宅(zhái)比例，推(tuī)算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城(chéng)镇居民拥(yōng)有的商品住宅总数除以家庭户数，我们就能(néng)够(gòu)得到城镇(zhèn)户(hù)均拥有的住(zhù)宅(zhái)数量(liàng)。

　　具体计算公式如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅(zhái)套(tào)户比=住(zhù)宅总套数(shù)/家庭户数

　　=（商(shāng)品住(zhù)宅套数(shù)/家庭户数）/（商品住宅(zhái)套数/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户(hù)比/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住宅存量到(dào)底有多少(shǎo)，目前缺乏一个准确(què)统计。我们利用既有(yǒu)统计数据，大(dà)致测算得到中(zhōng)国存量房(fáng)地产套数，并进一步推(tuī)算(suàn)中国城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年(nián)，我(wǒ)们(men)计算得到：

　　（一）中国(guó)商品住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含现房(fáng)和期(qī)房）。

　　中国的房地产(chǎn)销售(shòu)以期房为主，从2019年开始，新(xīn)房(fáng)销售(shòu)中(zhōng)期房占比(bǐ)近9成。本(běn)文去除(chú)商品住宅(zhái)累计销售套(tào)数里的期房销(xiāo)售，得到(dào)商品住宅现房套数(shù)。

　　以2022年商品住宅独肖有哪几个现房套数计(jì)算为例：

　　2022年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数=截止到2022年商品(pǐn)住宅累计销售套数(shù)-过去(qù)三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额(é)。

　　主流房企竣工(gōng)周期在2-3年，并考虑到交房后(hòu)装修的时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以(yǐ)家庭户数，算(suàn)出：

　　（三(sān)）目(mù)前中国城镇家庭(tíng)户均拥有0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)居民户均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来(lái)我们(men)需要进(jìn)一步推(tuī)算中(zhōng)国城镇(zhèn)居(jū)民拥有的户均住宅套数(shù)。

　　首先(xiān)，七(qī)普数(shù)据显示中国城镇居民的(de)住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原(yuán)公(gōng)有住宅占(zhàn)比6.1％，通过(guò)继承(chéng)或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租(zū)赁廉租房与其他(tā)住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购买二(èr)手房都是(shì)商品(pǐn)住宅，因此将租(zū)赁其(qí)他(tā)住宅、购(gòu)买商品(pǐn)住宅与购(gòu)买二手房(fáng)加总，得到商品住(zhù)宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗(cū)略假设(shè)2021年(nián)-2022年期(qī)间(jiān)商品住宅增(zēng)幅(fú)为过(guò)去十(shí)年变化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅(zhái)的实(shí)际变(biàn)化比例，从而我们估(gū)算出2022年商品住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购(gòu)期房(fáng)会在2-3年内(nèi)陆续交付使用，到2024年(nián)，中国平均每户城镇家庭都(dōu)会拥(yōng)有一套(tào)住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房的三点含义

　　既然城镇居民(mín)已经达(dá)到了户均一(yī)套房的程(chéng)度，“户户有(yǒu)房”是(shì)否意味(wèi)着中国城镇化进展终结(jié)，甚至意味着中国地产存量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住(zhù)宅(zhái)市场供(gōng)需平衡

　　需要有多(duō)余住宅来满足因人(rén)口流动、居民(mín)换房等因素产(chǎn)生(shēng)的(de)住宅需求。因此，成熟(shú)房地产市场的住宅套(tào)户比会(huì)在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来(lái)看，美国、英国(guó)和日本的住宅套户比均(jūn)高于1.1，其中，英(yīng)国的住宅套(tào)户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德(dé)国(guó)和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套房，就会造成(chéng)人口(kǒu)净流入地的住宅市(shì)场供不应求，造成房价或(huò)房租迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中(zhōng)国的流(liú)动人口3.76亿(yì)，省内(nèi)流动人口和省际流动人口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口(kǒu)会(huì)选择在大城市租(zū)房挣(zhēng)钱(qián)，在老家县城(chéng)买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中国城乡人口(kǒu)流动调查数据显示，在(zài)上海、杭州(zhōu)以及(jí)南京(jīng)工作的流(liú)动(dòng)人口在(zài)老家拥(yōng)有(yǒu)住宅比(bǐ)例(lì)分别(bié)为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸引打工人，但高(g独肖有哪几个āo)房价迫使打工人回乡(xiāng)置业。

　　流动(dòng)人口实际上会占(zhàn)据(jù)两(liǎng)套房(fáng)，在高(gāo)房价的大城市租赁一(yī)套房(fáng)，在房价(jià)较低(dī)的县城(chéng)购买一(yī)套房。所以说户均一套房无法满(mǎn)足庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住宅品质仍需(xū)改善

　　目前(qián)，中国的城镇住宅中依然有不少老旧(jiù)小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就(jiù)是约9000万户城镇居(jū)民住宅(zhái)是2000年以前(qián)建成(chéng)，其中又(yòu)有(yǒu)11.6％住宅(zhái)年(nián)龄至少在(zài)33岁(suì)以上。

　　这批存在着建(jiàn)筑结构松(sōng)散、设施陈旧、安全隐(yǐn)患大等问(wèn)题，如电线(xiàn)老化(huà)、管道等基础设施陈(chén)旧，给住户的生活带来了很大的(de)不便和(hé)安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建(jiàn)成的老(lǎo)旧(jiù)住宅面积小。占比为31.3％的(de)家(jiā)庭户数拥有(yǒu)的住(zhù)宅(zhái)面积占比(bǐ)仅(jǐn)为27.6％。仍然(rán)存在5％左右(yòu)的家(jiā)庭(tíng)没有独立卫浴和(hé)厨(chú)房。这(zhè)类上世纪修建(jiàn)的老旧小区很(hěn)难满(mǎn)足现代(dài)生活(huó)需求，在未(wèi)来大都(dōu)会(huì)被(bèi)拆(chāi)迁(qiān)重建。

　　近五成的家庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)为一居室和二居室，户型偏小(xiǎo)。其中一居室占(zhàn)比为14.9％，二居(jū)室占比为(wèi)33％。对比镇，城市(shì)家庭住宅户型更小(xiǎo)，当然这与城市土地(dì)资源紧张有关(guān)。

　　（三(sān)）人均住宅面积(jī)扩张是未来地产(chǎn)的需求驱动力

　　根据七普数据测算(suàn)，2020年城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)住宅存量总面积(jī)为294.6亿平(píng)。暂不(bù)考虑两年间农民(mín)带房进城(chéng)和老(lǎo)旧小区拆迁，加(jiā)上(shàng)2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量总面(miàn)积为308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积为(wèi)39.45平(píng)方米(mǐ)。

　　超过一半的家庭人(rén)均(jūn)住宅建筑(zhù)面积(jī)小于均值，近4成家庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积不足19平方(fāng)米，不(bù)及全国人均(jūn)水平的一半。若去除20％的(de)公摊，可使用的住宅面积仅(jǐn)为15.2平方(fāng)米。上海市将(jiāng)人均住宅建筑面(miàn)积低于15平方(fāng)米的(de)家(jiā)庭界定(dìng)为住宅存(cún)在困(kùn)难，若按这个标准算的(de)话，中国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难(nán)问(wèn)题。

　　若人(rén)均可使用住(zhù)宅面积为40平，即人均住宅建(jiàn)筑面积为50平，只考虑(lǜ)家(jiā)庭户(hù)人数，需(xū)要住(zhù)宅(zhái)总量约390.6亿平，较(jiào)目(mù)前至少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家人均住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和英国(guó)都(dōu)高于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建筑(zhù)面积为(wèi)39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除公摊面积后，中国的人均可使用面积(jī)为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明显(xiǎn)。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集(jí)体(tǐ)户人口，所需要(yào)的住宅总量会更多。

　　四、户均已(yǐ)然(rán)1套房，未来地产(chǎn)还(hái)会(huì)有需求么(me)？

　　我们测(cè)算(suàn)得到中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均(jūn)1套(tào)房，看似已经户户有房。即(jí)便如(rú)此，中国人口静态结构和动态(tài)趋势演绎，决定了中国(guó)未来地产(chǎn)仍有需求释放。户均1套住(zhù)宅(zhái)现实之下，中国未来城镇住(zhù)宅需(xū)求主(zhǔ)要(yào)来(lái)自于四个方面(miàn)。

　　第一，户均人口缩小(xiǎo)，家(jiā)庭户(hù)数增多(duō)，新户购房需求扩张。

　　过(guò)去20年(nián)我国(guó)城镇家(jiā)庭(tíng)户均人(rén)口数不(bù)断下(xià)降，六普显(xiǎn)示城镇户均(jūn)人(rén)口规(guī)模为2.85人(rén)/户，而七普显示城镇户均(jūn)人口规模为2.62人/户，一人户、二(èr)人户的(de)占比明显上升，人口小家(jiā)庭化趋势将继(jì)续(xù)延续(xù)，导致户数会因户均人口规模(mó)的缩小而增(zēng)多。

　　第二，人口迁(qiān)移导致经(jīng)济发展(zhǎn)带来的新增住宅需求(qiú)旺(wàng)盛(shèng)。

　　中国经济板块(kuài)的分化日益明显，资源和(hé)生产要素逐步(bù)向经济(jì)带、都市圈(quān)中(zhōng)心城市流入，区域经济资源分(fēn)配的(de)再集中(zhōng)吸(xī)引着(zhe)人(rén)口流入(rù)。人口迁移势必涉及到买房租(zū)房，给(gěi)迁入地住(zhù)宅市(shì)场带来新的(de)增量。

　　以浙江省(shěng)为例(lì)，2021年常住(zhù)人口增量为(wèi)72万，而出生人口为44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万人，自然(rán)增加人(rén)口仅为(wèi)6.5万(wàn)人，其人口增长(zhǎng)主要受益(yì)于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅(zhái)和原公(gōng)有(yǒu)住宅(zhái)的家庭拆(chāi)迁改(gǎi)建最多。自(zì)建房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原(yuán)公有住宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为(wèi)6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造时(shí)间为(wèi)2000年以前的比(bǐ)例(lì)（31.3％）大致相吻(wěn)合(hé)。

　　十年间新增8473万家庭(tíng)户，自建住宅和原公(gōng)有住宅(zhái)减少了(le)1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的(de)家(jiā)庭(tíng)购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需求(qiú)中，有7成(chéng)家庭购买了商品住宅。租房、购买经济适(shì)用(yòng)房和其(qí)他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村(cūn)和旧城改(gǎi)造，商品住宅的占比势必会进一步(bù)上升。

　　2000年以前建造的(de)住宅(zhái)建筑面积还有约81亿平，涉及(jí)城镇家庭(tíng)约9000万户。破旧的(de)城中村、老公(gōng)有住宅，建筑(zhù)面积小(xiǎo)、质量低(dī)、基础设施配套差、没有或少有物业管理(lǐ)，居民(mín)追求美好、宜居生活的环境，背(bèi)后的改善性(xìng)需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求(qiú)还将有所(suǒ)增加(jiā)。

　　刚需(xū)购(gòu)房受限(xiàn)于资(zī)金，倾向于中小户型(xíng)。已有住宅家庭希望提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年(nián)底的中央经(jīng)济(jì)工作会(huì)议(yì)明确指出支持(chí)住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国(guó)家的(de)人均住宅间数(shù)为1.71间(jiān)，无论是否考(kǎo)虑(lǜ)乡(xiāng)村住宅(zhái)因素，中国的人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数较其他国家(jiā)依(yī)旧存在不小差距。

　　住宅(zhái)舒适度与经济水平有着(zhe)密切正向联系。随着(zhe)经济发(fā)展水平的提高，中国的人均(jūn)住宅间数与(yǔ)人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积将随之增长。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住(zhù)宅供(gōng)给存(cún)在(zài)不足，供(gōng)需出(chū)现错(cuò)配，这是过去二十(shí)年房价快(kuài)速上涨基(jī)石。那么(me)未来将(jiāng)是住宅质(zhì)量的(de)供需(xū)冲突。房地产大(dà)分化时代已至，这种分化不单局(jú)限于城市能级之间差(chà)异，优质小区和老旧二手房之间的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数(shù)据调查的是人，并不是针对住宅(zhái)，因此可能存在统计偏(piān)差。商(shāng)品住宅占(zhàn)比实际值可能偏低，其增速可能超预期。

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