5月以来，房地(dì)产(chǎn)板块(kuài)个(gè)股多出(chū)现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅约为2％。而(ér)以公募(mù)基金(jīn)为代表的机构对于(yú)这一板块已经(jīng)在悄然(rán)布局。数据显示，以(yǐ)南方和华夏的两只老牌(pái)ETF基金为例，5月(yuè)9日(rì)时所公布的总份额均(jūn)较4月28日时(shí)有(yǒu)小幅增(zēng)长(zhǎng)。根(gēn)据(jù)基金一季报(bào)统(tǒng)计，龙(lóng)头与地方国企(qǐ)央企(qǐ)获得(dé)增(zēng)持(chí)，持仓数量占流通股比重增幅(fú)五只(zhǐ)个股分(fēn)别(bié)为(wèi)华发(fā)股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产(chǎn)+0.97％、招(zhāo)商积(jī)余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产(chǎn)或(huò)“底部回(huí)升”

　　行业(yè)红利时(shí)代已过 精(jīng)耕细作成共识

　　从公募基(jī)金对房(fáng)地产的配置看，2019年末，公(gōng)募所持(chí)有(yǒu)的房(fáng)地产(chǎn)行业标的市值约(yuē)1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年(nián)市场表现出色(sè)，但公募所持房地产公(gōng)司市值在股票(piào)资产中的占(zhàn)比却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了三年(nián)来的首次回(huí)升，年底(dǐ)这一数值(zhí)从(cóng)1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房地产(chǎn)行(xíng)业的持股比例也(yě)同步回(huí)升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到(dào)2022年(nián)末的(de)7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在今年(nián)一季度得以延续(xù)。数据统(tǒng)计显(xiǎn)示，公募重仓持(chí)有(yǒu)房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较(jiào)2022年四季(jì)度提升6.71％。持(chí)仓市(shì)值(zhí)前五个(gè)股分别为保(bǎo)利发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股份、滨江集团，持(chí)仓市(shì)值(zhí)占板块比重合计达47.29％，环比(bǐ)下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公(gōng)募对于房地(dì)产(chǎn)的投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募(mù)基(jī)金一季报汇总的重(zhòng)仓股中，房(fáng)地产(chǎn)板(bǎn)块排名最高(gāo)的(de)是保利发(fā)展，在基金重仓第33位。排名第二的是招(zhāo)商(shāng)蛇(shé)口，排(pái)在第(dì)78位。而老牌龙头股万科A排在(zài)第96位。对比去(qù)年四季报(bào)，变化之处首先在于几只房地产龙头股从(cóng)排(pái)位上(shàng)看均有退步，尤其是万科最(zuì)为明显(xiǎn)；其(qí)次(cì)是金(jīn)地(dì)集团退出百大之列。但(dàn)考虑到房地产是复苏链上最后一环，且首季(jì)并非行业销售旺季，其传导到二级市场乃(nǎi)至(zhì)机(jī)构(gòu)持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产已经进(jìn)入大(dà)分化时代，一二线(xiàn)城(chéng)市好(hǎo)于(yú)三四线城市。而映射到(dào)二级(jí)市场投资上，配置房地产(chǎn)行(xíng)业轻松收获行业贝塔的(de)红(hóng)利期(qī)一去不返了。“如果按照(zhào)产业周期来(lái)分类(lèi)，包括房地(dì)产等几类行业在盖特纳曲线里属(shǔ)于成(chéng)熟期或者衰退(tuì)期的行业，传统(tǒng)认知上没有(yǒu)什么投资机会的(de)。但在这(zhè)几(jǐ)年特殊的行情(qíng)里包括煤炭(tàn)、电解铝等类似的行业也出现了(le)一(yī)些(xiē)机会，背后(hòu)的逻辑是供给侧发生(shēng)了(le)更大的(de)变化。”一(yī)不(bù)愿具名的上海公募基金经理(lǐ)指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行业前(qián)几(jǐ)年17亿～18亿(yì)平方(fāng)米(mǐ)的(de)年销售(shòu)面积很难再出现了，2022年光是居民(mín)存(cún)款数量(liàng)增加(jiā)了15万亿元。中国存(cún)量有400亿平方米建筑(zhù)面积，考虑存量地(dì)产的更新，也有近10亿平方米。需求端(duān)还需要有一(yī)定(dìng)的政策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究员吕(lǚ)功(gōng)绩(jì)也(yě)指出(chū)：“时至今日(rì)，无论(lùn)从城镇化的进(jìn)程，还是人(rén)均(jūn)住(zhù)房面积(jī)（接近30平/人），我国均已告别住房短缺时代，而目(mù)前居民的(de)杠杆率和房价收入也不(bù)支撑每年18万(wàn)亿元(yuán)的(de)销(xiāo)售额，以及过快上行(xíng)的房价(jià)，因而(ér)行业(yè)高(gāo)增的(de)时代已经过去，未来行业(yè)的需求(qiú)或(huò)将(jiāng)回落，在此过程中，伴随着地(dì)产(chǎn)的(de)高(gāo)杠杆属性(xìng)，就很容易(yì)出现信用风险(xiǎn)问题（类(lèi)似2022年(nián)的(de)民营地产(chǎn)爆雷），行业(yè)进(jìn)入到供(gōng)给侧出清的过(guò)程(chéng)。这个过程中，综(zōng)合竞争力强的(de)公司就能够(gòu)通过大鱼吃小鱼的方式(shì)，获(huò)得市(shì)占率(lǜ)的提升(shēng)。当行业需求(qiú)见顶(dǐng)回落时，行业的(de)贝塔(tǎ)已经过(guò)去(qù)了，但不代表没有投资机(jī)会，机会在于(yú)城市、位置、产品的阿尔法，而对(duì)应到(dào)股(gǔ)票投资(zī)，就(jiù)是(shì)强(qiáng)竞(jìng)争力公司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于(yú)这样的认识转变，精(jīng)耕细作个股成为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头(tóu)部央国企、优质区(qū)域性标的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产板块(kuài)个股(gǔ)多出现小幅(fú)上涨，截至(zhì)5月10日收盘(pán)，中信房地产(chǎn)指数本(běn)月涨幅(fú)约为2％。从具体的个(gè)股来看，《红周刊》利用Wind统计(jì)申万房地产板(bǎn)块个(gè)股，在纳入统计的124只房地产类标(biāo)的股中(zhōng)，本(běn)月以来实现股价上涨的达(dá)到了81家(jiā)。

　　其中，上述(shù)时间段恰好排(pái)名前五(wǔ)的公司月内涨幅(fú)超过了10％，它们分别是上实发展(zhǎn)、浦东(dōng)金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安地产。排名第一(yī)的上实(shí)发展，五一(yī)假期归(guī)来后日成交量明(míng)显(xiǎn)放大，4日、5日连续两个交易日收出(chū)涨停。从该股的基本面来(lái)看，上实(shí)发(fā)展的(de)主营业务为房(fáng)地产开发与经(jīng)营(yíng)。公司的主(zhǔ)要产品(pǐn)及服(fú)务为房(fáng)地产销(xiāo)售、房地产租赁、物(wù)业管理服务(wù)、工程项(xiàng)目、酒店经营。从业绩数(shù)据来(lái)看(kàn)，2022年，其实现营(yíng)业收入(rù)52.48亿元，比(bǐ)上期(qī)减少47.85％，归(guī)母(mǔ)净利润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来(lái)看，各(gè)类机构都有对其(qí)布局的例子。以3月31日时的首(shǒu)季十(shí)大流通股股东来(lái)看， 具体(tǐ)包括公(gōng)募(mù)的上银基金、私募(mù)的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公司等都(dōu)跻身前十(shí)的行列(liè)。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时排名第二的浦(pǔ)东金(jīn)桥也是上海(hǎi)本地(dì)房企，其第一(yī)季度的收入(rù)利润(rùn)规模大幅度复苏。究其原因，一(yī)方面(miàn)是该公司后疫情时(shí)代出(chū)租(zū)率复苏至近(jìn)年来最高(gāo)，另一方面(miàn)则是(shì)公司拿地结算持续性向好，从数字上看，一季(jì)度新(xīn)增(zēng)虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积约54万平(píng)方米。

　　在这样的业绩势头(tóu)向好(hǎo)背景下，自然也吸引(yǐn)了知名机构在其中持续驻足。从第(dì)一季度十大(dà)流(liú)通股股东来(lái)看，知名私(sī)募(mù)高毅(yì)邓晓峰的(de)两只产(chǎn)品依然在(zài)前十中，这也是连续第三(sān)个(gè)季度(dù)他有(yǒu)的两只产品杀入前(qián)十。同时榜(bǎng)单中(zhōng)还有一支大名鼎鼎(dǐng)的(de)QFII阿(ā)布扎比投资局(jú)，其当(dāng)季(jì)还小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去上述(shù)两(liǎng)家上海(hǎi)区域性地产(chǎn)公司外(wài)，荣安地(dì)产(chǎn)则(zé)是主要(yào)布局在深圳(zhèn)的(de)地产公司(sī)，一(yī)季报(bào)交出的也是(shì)一份报喜(xǐ)的(de)成(chéng)绩(jì)单：首季公(gōng)司(sī)实现营业收(shōu)入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于上市公司股(gǔ)东的净利润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态(tài)度(dù)来(lái)看(kàn)，《红周刊》注意到两只公(gōng)募指基首季(jì)新杀入十大(dà)流通股股东行列。具体说来， 南方中(zhōng)证全指房(fáng)地产ETF上榜排名第七位，富国中(zhōng)证指数(shù)1000增强则排名(míng)第九位，此外(wài)联袂出(chū)现的机构(gòu)还有QFII高盛国际(jì)和私募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴证全球基金相关人士分(fēn)析(xī)：“经历过行业洗牌和兼(jiān)并重(zhòng)组后，龙头(tóu)的(de)价值更为笃定突(tū)出；从拿地(dì)端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地供给较多（券商测算对应潜在毛(máo)利(lì)率(lǜ)在25％以(yǐ)上，目前房企(qǐ)的利润率(lǜ)仅(jǐn)20％），绝大多数房企受限于信用(yòng)问题或者资金紧张没(méi)法拿地，龙(lóng)头房企趁机获(huò)取低(dī)成本土地，龙头房(fáng)企的拿地力度（拿地金额/销售金(jīn)额）基本在30％以上(shàng)；从融资上看，龙头房企(qǐ)杠杆率较低，净负债率(lǜ)基本在(wwe是什么意思，wwe是什么意思网络用语zài)70％以(yǐ)下，而(ér)其(qí)他(tā)房企的净负债(zhài)率普遍(biàn)都在100％以(yǐ)上，加杠杆空间有限，从融资成(chéng)本看(kàn)，龙头房(fáng)企的融(róng)资成本不断下(xià)滑，基本在(zài)3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的(de)销(xiāo)售(shòu)，龙(lóng)头(tóu)房企(qǐ)明显跑赢(yíng)行业(yè)，1～4月百强房(fáng)企的销售额增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前中特(tè)估的浪潮下，央国企地(dì)产股(gǔ)或(huò)存在发(fā)展(zhǎn)的大(dà)好机(jī)会。中信证券指出：“房地产行业的结构性机会依然(rán)存在，少部分公司尤其是央(yāng)企占据(jù)显著优势，其主要又体现为(wèi)库存的(de)优势。央企地产公司，现阶段表现出较低的融资成(wwe是什么意思，wwe是什么意思网络用语chéng)本，优质(zhì)的开发(fā)资源和良好的不动产资产运(yùn)营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央(yāng)企相较(jiào)于民营地产公司也是(shì)更有(yǒu)优(yōu)势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减值、土地资源债(zhài)权债务关系等问题，市场对民营房开(kāi)企业的资产会有更多担忧和质疑，所(suǒ)以在这(zhè)一轮行(xíng)业出清的过程中，央国企相较于民企来说(shuō)估(gū)值的修复更明显。中特估的角度从中长(zhǎng)期(qī)的维度看，行(xíng)业(yè)的逻辑在于集(jí)中度(dù)提升后，行业(yè)进(jìn)入高质(zhì)量发展阶段，具备较快速发展阶(jiē)段更稳(wěn)定且可预期的盈利和现金流创(chuàng)造(zào)能(néng)力，以此(cǐ)带来估值中枢的(de)提(tí)升，应(yīng)该关注估值相对较低，企业自身资产的(de)质量好(hǎo)、运营能力强、可以创造持续(xù)现金流(liú)的企(qǐ)业。”

　　“存(cún)量时(shí)代中行业(yè)普涨的概(gài)率比较低，行业内(nèi)部将出现分(fēn)化，要关注将受益于(yú)行业集中度提升(shēng)的头部公司。”星石投资(zī)首(shǒu)席研究官方磊(lěi)也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还(hái)是保利发展、招商蛇口等(děng)国资背(bèi)景龙头(tóu)前途(tú)更(gèng)为(wèi)光明。不过国投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地(dì)去(qù)持续观察(chá)国企(qǐ)央企在三个方(fāng)面(miàn)是否可以(yǐ)维持，首先是融(róng)资成(chéng)本保持低位，其次是销售(shòu)份(fèn)额持(chí)续提升，再次是拿地份(fèn)额持续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢(màn)

　　机构(gòu)需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一(yī)季(jì)报梳(shū)理发(fā)现(xiàn)，对于2022年的(de)业绩出(chū)现(xiàn)的整体下滑，2023年一季(jì)度的业绩分化更趋明显(xiǎn)，保利(lì)发展、滨江集团等房企营(yíng)收、净利均实(shí)现(xiàn)了业绩(jì)的(de)回(huí)正(zhèng)，甚至是较大增(zēng)速的增长。而这些公司也是机(jī)构的重(zhòng)仓对象。

　　对(duì)此，知名房地产业内人士张宏(hóng)伟向(xiàng)《红(hóng)周刊》分析表(biǎo)示，业绩出现明显改善的房企，主要是因为过(guò)去两三(sān)年时间，尤其是在2021年下半年(nián)民营(yíng)房(fáng)企不怎(zěn)么(me)投资拿地之(zhī)后(hòu)，国有企业仍(réng)在持续性地拿地，且(qiě)主要集中在核心城市，投资力(lì)度较大。投资的驱动能够推动(dòng)房企(qǐ)销售业绩的增长，从(cóng)而在2023年一(yī)季度市场恢复但仍处于调整的过(guò)程(chéng)中，能够保有一个(gè)正增长。

　　不(bù)过张宏(hóng)伟同时也提醒表(biǎo)示(shì)，在(zài)房地(dì)产的复苏过程(chéng)中，还面临着(zhe)一些不确定性。其实整个市场从四月(yuè)份开(kāi)始(shǐ)又在往下(xià)掉(diào)。除了杭州、成都等极(jí)个别(bié)城(chéng)市四月环比三月相(xiāng)对(duì)表现(xiàn)较好之(zhī)外，包括(kuò)北京(jīng)、上(shàng)海在内的绝大多数(shù)城市(shì)都(dōu)出现环比下(xià)滑的情况。而现在五月的市场表wwe是什么意思，wwe是什么意思网络用语现也不太(tài)乐观(guān)。按照现在的经济(jì)状况、收入情况，以及市场的去库存压力、企业的资金(jīn)面压力，可能会(huì)出现，到(dào)六(liù)月份房企为了半年报(bào)冲(chōng)业绩出现(xiàn)市场的短期反弹(dàn)外的一个市场乏(fá)力现象。也就(jiù)是说(shuō)，第(dì)二季度、第(dì)三季度增(zēng)长不确定性的(de)压力仍(réng)旧较大。

　　上海(hǎi)利(lì)檀投资董事长陈昊扬(yáng)也向《红周(zhōu)刊》指出，现在整(zhěng)个(gè)房(fáng)地产以及其上下游(yóu)产业链的复苏(sū)速度都(dōu)比想(xiǎng)象(xiàng)的要慢很多，我们要多(duō)给一些耐心，这个时(shí)候(hòu)，在房地(dì)产以及上下游就不(bù)是赚(zhuàn)快钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这也意味(wèi)着，只(zhǐ)有极(jí)为少数的、做(zuò)得比(bǐ)同行好得多的企业，会伴(bàn)随整个行(xíng)业的弱复苏(sū)，业(yè)绩会逐步体现出来(lái)。所以只能耐心(xīn)地去等(děng)待(dài)它的基本面(miàn)不断地凸显(xiǎn)出来，这需(xū)要时间。

　　（本文已(yǐ)刊(kān)发于5月13日(rì)《红周刊》，文中提及个股仅为(wèi)举(jǔ)例分析，不做买卖(mài)推荐。）

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