文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售制了(le)。 1月17日(rì)召开的(de)全国住(zhù)房和城乡建设工(gōng)作会议提出(chū)“有条件(jiàn)的可以进行现房(fáng)销售”，不(bù)足(zú)一个月时(shí)间，已有(yǒu)山东、安徽、河南、四川、广东等地明确(què)表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房(fáng)预(yù)售制了，用你的钱，建你的房子(zi)，还烂尾了，这是(shì)对购房(fáng)者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实(shí)力(lì)的别建了，不能把包袱甩给老百(bǎi)姓和(hé)社会(huì)，这是房地产(chǎn)从大开发时(shí)代步入高(gāo)质量发展阶段的必然(rán)趋势，也是对(duì)购(gòu)房老百(bǎi)姓(xìng)的最大保(bǎo)护(hù)。98年房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱(qián)，预售制是权(quán)宜(yí)之计，现在(zài)全国套户比(bǐ)超(chāo)过1，从大开发(fā)进入存量时代(dài)，对购房民众不公平(píng)的预售(shòu)制已经过时了，该取消了，改为(wèi)现房销售。以后一(yī)手交钱，一手交房，天经地义(yì)。当然二次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交(jiāo)楼、重组(zǔ)房企(qǐ)债务、恢复市场信(xìn)心以(yǐ)及长效机制，长效机制四大关(guān)键是推动城市(shì)群(qún)战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产税。如果按照经济(jì)规(guī)律办事(shì)，中(zhōng)国一定能实(shí)现(xiàn)房地产软着(zhe)陆和(hé)长期平稳(wěn)健(jiàn)康发展，跨(kuà)过这道关(guān)，解(jiě)好这道(dào)世(shì)界难题。

　　2、为什(shén)么要取消预售制、改为现房(fáng)销(xiāo)售？大家想想(xiǎng)，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一手交货(huò)，预售制(zhì)是对购买者的单(dān)方(fāng)面不公平(píng)制度，购房老百(bǎi)姓几(jǐ)乎承担(dān)了所有(yǒu)商品不(bù)能交付(fù)的风(fēng)险。从个人层面看，预售制对购房者(zhě)非常不公(gōng)平，比如，交(jiāo)房等待期(qī)一(yī)般为两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银行利(lì)息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证延(yán)期办理甚至不能交房的风(fēng)险。从行业层(céng)面看(kàn)，预售制助(zhù)推(tuī)部(bù)分房企(qǐ)过度举债、高(gāo)杠杆扩张，若(ruò)遇到下行周期，会引(yǐn)发资金(jīn)链断裂(liè)、项目搁置等系列(liè)风险。取消预售制(zhì)，改为现房销售(shòu)，这样有助于落实中央(yāng)房住(zhù)不炒精神、有助于保障购(gòu)房老(lǎo)百姓(xìng)权益、有助于(yú)房企稳健发展，一举(jǔ)多得，谋划(huà)长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)度(dù)？预(yù)售(shòu)制度(dù)怎么(me)来的？国外(wài)什么情况(kuàng)？简单科普一下：商品房预(yù)售最早(zǎo)源于中国(guó)香港，俗称卖楼花，卖期房(fáng)，是(shì)一种(zhǒng)开(kāi)发商放杠杆的方式。98年房改，由于商(shāng)品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香(xiāng)港，引入了商(shāng)品房预售制度。其实，当(dāng)前世(shì)界不少国家存在预售(shòu)制。但是(shì)，重点来了！发达国家(jiā)一般有严(yán)格的监管保障措(cuò)施，开发商在项目(mù)获得政府批准后才(cái)可以(yǐ)开始销售，买家(jiā)在购(gòu)买期(qī)房(fáng)后并非像(xiàng)中(zhōng)国一样在支付(fù)完首付款(kuǎn)后从银行一(yī)次(cì)性(xìng)贷(dài)款支付剩余全部(bù)房款(kuǎn)，而是根据开发商(shāng)工程进(jìn)度在完全交房前(qián)进行分期支付(fù)。所以，预(yù)售制度是需要严格(gé)的资金监管、分期(qī)支付以及违约处罚措(cuò)施作(zuò)为保障的(de)，如果没有这些保障措施，一定会触发风险，对购房民众不(bù)公平，所以不如(rú)借机取消预售(shòu)制度(dù)，以后(hòu)改为现(xiàn)房销售(shòu)。客观讲预售制度有(yǒu)一定(dìng)历(lì)史阶段性，现(xiàn)在中国住房进(jìn)入存量时(shí)代，取消预(yù)售(shòu)制度(dù)有助于降负债降杠杆，不再(zài)把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这需要配(pèi)套(tào)房企债务(wù)重组、复工(gōng)保交楼、恢复(fù)市场信心和房地产长效机(jī)制(zhì)。这是个技术活，只(zhǐ)要坚持市场化改革，中(zhōng)国一定能化(huà)解这个难题，让房地产回归(guī)实体经济(jì)和(hé)居住(zhù)属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售制，改为(wèi)现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是(shì)五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见(jiàn)即所得(dé)的过硬的产品质量和(hé)诚信(xìn)，这才是对购房民众(zhòng)的最根本(běn)最实质的保障，这样将极大的提升开发商的建筑(zhù)质量(liàng)，实现良币驱逐(zhú)劣币。所有商(shāng)业的本质是向善，是以客户为中心，房(fáng)地产也不能(néng)例外，老(lǎo)百(bǎi)姓买房子(zi)是天(tiān)大的事，烂尾毁三代，好房幸(xìng)福一家人。从(cóng)这个角度，取消预(yù)售制(zhì)、实施现房销售(shòu)是实现老百姓安居(jū)乐业、社会长治久安、行业企业(yè)健康(kāng)发展的重大措施。在当前的(de)情况下，取(qǔ)消预售制要结(jié)合稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持当期三好(hǎo)生、新模式等综合施策(cè)。

　　作者十年前在国务院发(fā)展(zhǎn)研究中心参(cān)与财税(shuì)改革方案研究时，对(duì)预售制(zhì)、房地产税、人(rén)地挂(guà)钩、金融稳定(dìng)、房企杠(gāng)杆率等进行过长期系统的专项研究。（参考后(hòu)来(lái)形(xíng)成的(de)专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房预售(shòu)制的(de)前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内(nèi)地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市(shì)化进(jìn)程，但(dàn)背后(hòu)潜藏的(de)风险确实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预售资金第(dì)三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国(guó)：可零首(shǒu)付购房，提供期(qī)房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国(guó)：10％定金(jīn)保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交(jiāo)易立(lì)法，设(shè)置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　二十(shí)世纪五(wǔ)十(shí)年代(dài)在中国香港，楼宇出(chū)租是地产行业盛行(xíng)的方式，但有着转让(ràng)难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题，分层销(xiāo)售(shòu)孕育(yù)而生。20世纪50年代，中国香港还(hái)未推行公(gōng)共房(fáng)屋(wū)制度，许多人栖身于木屋(wū)或者其他临时住宅，住房(fáng)的需求是相当高(gāo)，不过大多数居(jū)民(mín)的储蓄很少。当时楼宇买卖(mài)多数以一(yī)整(zhěng)栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽(suī)然楼宇出(chū)租是中(zhōng)国香港地(dì)产行(xíng)业盛(shèng)行的(de)方(fāng)式，但(dàn)有着转让难、出租资金(jīn)周转(zhuǎn)期(qī)长等问题。针对(duì)这一系列问题，不少地产商开始探求(qiú)新的方式，如把楼宇契约切(qiè)开，即(jí)“分契”，然后将楼宇分层(céng)出售(shòu)。这模式一经推(tuī)行，购买楼宇的市民(mín)数量有所增(zēng)加，开(kāi)发商资金(jīn)周转加快。

　　在分层(céng)出售的基础(chǔ)上，将“按揭”模式引入房地(dì)产销(xiāo)售(shòu)，霍英东创造“卖(mài)楼花”模(mó)式。1953年(nián)底霍英东创办立(lì)信置业有限公司，凭借商业直(zhí)觉和多年经营杂货铺、海上驳运(yùn)业务的经验，对于商品(pǐn)流通、资金周转有着独到的见解，在(zài)努力寻求(qiú)方法加快自身资金周转。当时其(qí)在购下九(jiǔ)龙的一块地(dì)盘后，除了分层(céng)出售、还印发售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇的(de)地势环境、建(jiàn)筑材(cái)料、分层价格(gé)、订(dìng)购方法等。此(cǐ)外(wài)，“卖楼花”是(shì)另外一个(gè)亮点，即先(xiān)收取买家的订金，采用类似租(zū)金的分期付款形式，等新楼落成时，收齐(qí)买家的钱(qián)，买家(jiā)就拥有了自(zì)己的房产。这种方式减轻了民众购房的(de)资(zī)金(jīn)压力，加速了(le)房屋的建造(zào)和(hé)销售，也(yě)解决了制造商的(de)资金问题，降低投(tóu)资风险，在当时(shí)可谓(wèi)是“双赢”的(de)举措。“预售楼花+分期付款”的(de)销售模式成(chéng)为当(dāng)时中国香港房地产市场的一大特色，纵观中国香港房地(dì)产市场(chǎng)的改(gǎi)革(gé)，“卖楼花”模式(shì)高效(xiào)率地解决(jué)了核心的住房供不应求(qiú)的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预(yù)售楼(lóu)花(huā)模式推动了中国香港楼市几十年繁荣，但期(qī)间也出现过“烂(làn)尾(wěi)楼”的情况，但监管部门(mén)不断完善(shàn)、规范化(huà)，建立健全的监管机制，促进市场(chǎng)健康(kāng)发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼(lóu)盘因建筑费用超支停工，出(chū)现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国香港管理(lǐ)部门提升了对于预售楼花制度的(de)监管，即(jí)要求开发商在预售前，确保地价款已(yǐ)经全部支付，还要证明自身有资金等能力把项(xiàng)目完(wán)成，资金需放入律师所(suǒ)托管，支取时需律所(suǒ)和建筑(zhù)师的核准。为了防止开发(fā)商、律所、建筑师等造假，套取(qǔ)监管账户资金，中国香港要求律师行在银行开设的信托账户（监管账户(hù)）、开发(fā)商(shāng)操作(zuò)等采取(qǔ)全透(tòu)明化机制，且银行的责任(rèn)上(shàng)升，如(rú)出现房屋(wū)“烂尾”情(qíng)况，银行将(jiāng)成(chéng)最大风险方，后续需自身推动(dòng)项目完工(gōng)。随着监管体系逐(zhú)步完善(shàn)，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国(guó)内(nèi)地(dì)版预售(shòu)制”

　　二十(shí)世(shì)纪(jì)九十年代(dài)，中国内地面临住(zhù)房需求大和供(gōng)给量短(duǎn)缺问题，引(yǐn)入“卖楼(lóu)花”制度。建国以(yǐ)来，中国内地优先(xiān)发展重工业，强调基础建设，这一导向使(shǐ)前(qián)期发展工(gōng)业(yè)化的进程大于城(chéng)市化进(jìn)程，唯有(yǒu)解决住房基础等(děng)城市化(huà)配(pèi)套问(wèn)题，才能进一(yī)步推进城市化。但当时(shí)推行的是“统(tǒng)一管理，统(tǒng)一分配，以租养房”的福利分(fēn)房制度，住房市场发展(zhǎn)起步较晚、增速较慢，福利分(fēn)房(fáng)制度(dù)也(yě)出(chū)现了分(fēn)配不公(gōng)、效率低(dī)、配(pèi)套(tào)差等(děng)问题(tí)，因此福(fú)利分(fēn)房(fáng)制度(dù)不再适用于当时的国情。叠(dié)加房地产(chǎn)市(shì)场面临商品房的需求量大，而社会缺少大型(xíng)房(高铁允许携带多少香烟，高铁有规定可以带多少烟fáng)地产开发商，商品房供(gōng)应量小的困境(jìng)，此时引(yǐn)入中国香(xiāng)港(gǎng)的“卖楼花(huā)”模式无(wú)疑是(shì)对内地(dì)房地产市(shì)场的一针强(qiáng)心剂(jì)。从1994年起，中国内地(dì)逐步引进中(zhōng)国香(xiāng)港预售商品房制度，先后出台多项(xiàng)文件，大(dà)力支持(chí)国内房地(dì)产市(shì)场改革。例如，1998年(nián)，国务院(yuàn)出台《关于(yú)进(jìn)一步(bù)深化(huà)城镇住房制度(dù)改革(gé)，加快住房建设的通知》文件，决定(dìng)停止住房(fáng)无偿实物分配，逐步实行住(zhù)房分配(pèi)货币化、住房供给商(shāng)品化、社会化的住房(fáng)新体制，从计划经济下的福利(lì)分房转向市场(chǎng)经(jīng)济的商品房。房地(dì)产市(shì)场采用预售制，允许(xǔ)开发商卖期房(fáng)，解决了房企缺少(shǎo)资金和开发时间周期(qī)长的两大(dà)难题，开发商以预售(shòu)款撬动(dòng)下一个项目的开(kāi)发(fā)，形成滚动开发模(mó)式，住房(fáng)供应速度(dù)加快(kuài)。自此中国内地(dì)开始房改货币化，中国人民银行等多方(fāng)迅速(sù)出台相(xiāng)关的信贷政(zhèng)策(cè)，支持(chí)购房者，极(jí)大作用推动了房(fáng)地产市场的发展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花”模(mó)式后(hòu)，经调整形成契合中国内地的商品房预售制度。预(yù)售制的初衷(zhōng)是(shì)为了缓解(jiě)房企资金压(yā)力，加(jiā)快城镇(zhèn)住房建设。具体来说(shuō)，是指(zhǐ)房地产开(kāi)发企业(yè)将正在建设中的(de)房屋预先出(chū)售给购房者，由购房者支付定(dìng)金或房款的行(xíng)为。区(qū)别于中国(guó)香(xiāng)港，在中国内地实践过程中，商品(pǐn)房预售流(liú)程为：房地产开(kāi)发商办理预售许可证(zhèng)-签订商品房买(mǎi)卖合(hé)同-进行备案登记和预告登(dēng)记-交(jiāo)付房屋。在(zài)购(gòu)房过(guò)程中，购房(fáng)者需要(yào)一次(cì)性付(fù)清首付款，并采用银行(xíng)贷款的(de)形式(shì)一次性付(fù)清剩余房款，换言之(zhī)，房屋未建成，开发商可能已拿到了全部购房款，这(zhè)点(diǎn)与(yǔ)中国香港的(de)按照(zhào)工程进度付款有所不同。对中国(guó)内(nèi)地的开发(fā)商而言，预(yù)售制商品房也开(kāi)启了高周(zhōu)转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城(chéng)市化进(jìn)程(chéng)，但背后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实存在(zài)

　　作为(wèi)中(zhōng)国(guó)内地商品房销售的最(zuì)主要(yào)方式，预售制极大(dà)缩短房企(qǐ)现金回(huí)笼(lóng)周期，同时(shí)增加(jiā)市场(chǎng)商(shāng)品房供应(yīng)，推动了城镇化发展(zhǎn)进程。预售制在过去20多年对中国内地(dì)房(fáng)地产市场的稳步发展起到了重(zhòng)要作用(yòng)，不(bù)仅解(jiě)决了房(fáng)地产(chǎn)市场快速发展阶段的资金需求(qiú)，也(yě)提高(gāo)了(le)居民居住水平(píng)，中国内地城镇(zhèn)居民从(cóng)筒子(zi)楼住到(dào)住宅(zhái)小(xiǎo)区，从全民蜗居到基本适(shì)居，住房事(shì)业取(qǔ)得巨大进步(bù)，数十年时(shí)间走完发达国(guó)家几百年城(chéng)镇化路(lù)程(chéng)。改革开放以来，城镇化进程进(jìn)入快速(sù)发展时期(qī)。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由(yóu)1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公(gōng)里(lǐ)增长至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根据我们(men)发(fā)布的《中(zhōng)国住房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住宅(zhái)存(cún)量从不到14亿平(píng)增(zēng)至313.2亿平(píng)，城(chéng)镇人均住房建(jiàn)筑面积(jī)从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城镇住房(fáng)套数从约3100万(wàn)套增(zēng)至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增(zēng)至(zhì)1.09。预售制在当前已成为中国(guó)内地商品房销售最主要方式，2005年(nián)中国内(nèi)地商品住宅期房销售面积占总销(xiāo)售面(miàn)积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制也推(tuī)动了中国内地房地产行业(yè)的发展。中国内(nèi)地房(fáng)地产历经二十多年长周期(qī)繁(fán)荣，行业各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发投(tóu)资(zī)完(wán)成额从(cóng)0.4万亿元增(zēng)至(zhì)14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别(bié)从(cóng)1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房(fáng)地产企业从无到有、从国企先行到民(mín)企崛起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产企业(yè)数量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地产(chǎn)也成为拉(lā)动中国内地经济高(gāo)增(zēng)长的(de)火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道(dào)，房地产带动的上下游产(chǎn)业链特别长，高(gāo)达50多(duō)个行业(yè)。2020年房地产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献(xiàn)），其中房地产(chǎn)对金融(róng)、批发、建材的带动最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动(dòng)的投(tóu)资占全社会(huì)固定资产投资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投资占固定资产投(tóu)资(zī)的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地(dì)产贷款占银(yín)行(xíng)各(gè)项贷款余(yú)额(é)的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如(rú)果(guǒ)加上(shàng)信托等通道业务，占比超过(guò)三分之一。从房(fáng)地(dì)产融资存量占社融存(cún)量比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面(miàn)积(jī)违约，将导致银(yín)行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据(jù)我们的《中(zhōng)国住房市值测算(suàn)报告(gào)》，2020年(nián)中(zhōng)国(guó)住房市(shì)值为(wèi)62.6万亿(yì)美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美(měi)元、英法(fǎ)德三国合计的(de)31.5万(wàn)亿(yì)美(měi)元。从住房市值占股债房市值的比(bǐ)例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国(guó)住房(fáng)市值与股(gǔ)债房市值的比例较高(gāo)，主要(yào)是(shì)因为住(zhù)房市值高，以及中国资本(běn)市场(chǎng)发(fā)育(yù)尚不成熟，直接融资(zī)比例较低，股票、债券市值较(jiào)低(dī)，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售(shòu)制(zhì)背后潜藏的风(fēng)险确实存在，当前的负面效(xiào)应愈发(fā)凸显。

　　从(cóng)个人层(céng)面看(kàn)，绝大部分商品(pǐn)是一(yī)手交钱一手交货，预售制是(shì)对(duì)购买者的单(dān)方面不(bù)公平制(zhì)度(dù)，购房老百姓(xìng)几(jǐ)乎(hū)承担了所有商品(pǐn)不能(néng)交付的风险。比如，交房等待(dài)期一般为两(liǎng)年，在此期间(jiān)，购(gòu)房(fáng)者不(bù)仅承(chéng)担银行利(lì)息，还(hái)要(yào)承担延(yán)迟交房、“一房二卖”、房屋(wū)质量、房产证延期(qī)办理甚至(zhì)不能交房等(děng)风(fēng)险。另(lìng)外，购房者和开发商之间(jiān)的购房合同、购房者和银行的按揭(jiē)贷(dài)款合同是两个独立的合同关(guān)系，如(rú)果开发商发生违约，购(gòu)房者只能根(gēn)据购房合同向开(kāi)发商主张权(quán)力，但(dàn)依旧需要根(gēn)据按揭贷款合(hé)同(tóng)按(àn)时向银行进行贷(dài)款偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制(zhì)助推部分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，资金若遇到下行(xíng)周(zhōu)期，会(huì)引发资(zī)金链断裂(liè)、项(xiàng)目搁置等系(xì)列风(fēng)险，进行影响自身信用(yòng)和购(gòu)房者对行业的(de)信心。

　　从金融层(céng)面(miàn)看，银行(xíng)作为(wèi)按揭贷款的发放方，一旦房企因(yīn)为市场波动或(huò)经营不(bù)善，出现资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购(gòu)房者签订的预售合同(tóng)和按揭合同，已经从银行获(huò)得房款，如果(guǒ)购(gòu)房者(zhě)丧失(shī)还(hái)款(kuǎn)能力或(huò)短期不能还款(kuǎn)等，则风险(xiǎn)完全由银行承担(dān)，银行将面临较(jiào)大(dà)的坏账压力。

　　从监管角(jiǎo)度看(kàn)，购房者的(de)预售监管资金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底两个字那就(jiù)是“没(méi)钱”，即(jí)没钱付(fù)工程款。在2004版(bǎn)的《城市商(shāng)品房预售管理办法(fǎ)》中(zhōng)明确规定(dìng)了开发企(qǐ)业预(yù)售商品房所得款项(xiàng)应当(dāng)用于有关的(de)工程建(jiàn)设，商品(pǐn)房预售款监管的具体办(bàn)法，由房地(dì)产管(guǎn)理部(bù)门制定。但多年(nián)以来全国并没有统(tǒng)一的预售资(zī)金监管(guǎn)规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金(jīn)比例为总预(yù)售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥(féi)等城市则按照项目的建安成本乘以建(jiàn)筑面积或者项目(mù)工(gōng)程(chéng)总额报价计算重(zhòng)点资金。而事实是，不少购房款未进入监管账户、或进入(rù)监管账户后(hòu)被(bèi)挪用，导致楼盘没有资金(jīn)继续建设(shè)。收楼遥遥无期(qī)，月供(gōng)却被迫继续还(hái)款。那么(me)，监管账户资金如(rú)何被挪走的？实际上，在过去房地(dì)产(chǎn)大开发时(shí)代的(de)高周转(zhuǎn)背(bèi)景下，抽调(diào)预售款(kuǎn)监管账户(hù)资金，是(shì)行业“潜(qián)规(guī)则(zé)”。比如工程总承(chéng)包方(fāng)，以工程建设(shè)名(míng)义，获得监(jiān)管(guǎn)账户拨付(fù)资金，再由工程方将(jiāng)资金转给房企，而(ér)拨付的工程款，远超工程进(jìn)度(dù)所需。通过这些方式套取(qǔ)的(de)资(zī)金，在(zài)房企各地项目间流动(dòng)，变相加杠杆(gān)，这样做提(tí)供了(le)资金流动性，房企(qǐ)抽调(diào)资金(jīn)统筹拿地(dì)、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成一种(zhǒng)资(zī)金循环(huán)高周转模式，但一定(dìng)程度上把风(fēng)险(xiǎn)甩给了购房(fáng)者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预(yù)售制度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者(zhě)预付资金，一(yī)般设有定金或预付款保(bǎo)护机制，如英国(guó)、日(rì)本；

　　2）预付(fù)款比重：要求购房者支(zhī)付的(de)预付款(kuǎn)比例相对较低(dī)，绝大(dà)部分房款在房屋(wū)交(jiāo)付后(hòu)开始支(zhī)付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预(yù)付(fù)款(kuǎn)一般以定金方式(shì)支付(fù)，或按工程进度分期(qī)支付，或(huò)二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一(yī)般采用两种方式发放按揭贷款(kuǎn)，一是(shì)按工程进度付款，按(àn)揭贷(dài)款按(àn)照工(gōng)程进度逐渐发放(fàng)，购房者开始月供；二是房(fáng)屋交(jiāo)付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预售(shòu)商品房提(tí)供期(qī)房烂尾保险，在商品房出现重大延期或重大缺陷时，保障(zhàng)购房者权益(yì)；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交付质(zhì)量的保障有两种方式，一是期房由(yóu)政府或第三(sān)方验收合格(gé)并提供验收凭(píng)证后，开(kāi)发商凭验收凭证取(qǔ)得购房者支(zhī)付的房(fáng)款。二是(shì)开发商(shāng)为购(gòu)房者提供一定的保修期，通常(cháng)1-5年(nián)，保修(xiū)期满，购(gòu)房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金(jīn)第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　美国期房定金一(yī)定期(qī)限内无条件返还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余(yú)房款交(jiāo)付(fù)后按(àn)揭还款，交付前(qián)资金(jīn)由第三方全程监管，交付(fù)时开发商凭验(yàn)收凭(píng)证取得房款。

　　定(dìng)金及首付(fù)环(huán)节，定金(jīn)比(bǐ)例一般(bān)为房款的(de)1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年美国(guó)平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购(gòu)房者在(zài)房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付后通过(guò)按揭贷款支付剩余房款。

　　资(zī)金监管方面，美国为(wèi)防止开(kāi)发商挪用资金，购房者的定金(jīn)及(jí)首(shǒu)付款(kuǎn)由第(dì)三(sān)方公证(zhèng)行或产权保险公司(sī)的信(xìn)托账户(hù)监管。如果(guǒ)开发商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房者资金可通(tōng)过申请仲裁取回，且不承担任(rèn)何责任与损失。而开(kāi)发商在房屋建设过程中(zhōng)的资金全部来自(zì)银行，银(yín)行根据(jù)工(gōng)程进度向(xiàng)开发商提供一(yī)定(dìng)比(bǐ)例的贷(dài)款(kuǎn)，由(yóu)于开发商挪用资(zī)金(jīn)直接损(sǔn)害银行利益(yì)，银行有充分动(dòng)机监(jiān)管开发商(shāng)施工进度。开发商在房屋交付时(shí)需取得(dé)由政(zhèng)府相关(guān)部门经审查后发放(fàng)的验收(shōu)凭证，通过验收凭证向银行得到购房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可(kě)零首付(fù)购房(fáng)，房(fáng)款按建造工期(qī)进度支付，按揭按(àn)工期(qī)放款后还贷，房(fáng)贷利率采用固定利率，开发(fā)商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方面，德国开发商(shāng)在项目获批(pī)后(hòu)即(jí)可预售(shòu)房屋。签署购房合同前，购房(fáng)者需支付约(yuē)2000欧的定金并进行预约(yuē)公证，签(qiān)订合(hé)同后定金退还。如由(yóu)于任何原(yuán)因不能购买(mǎi)，定金(jīn)按(àn)照德国法律(lǜ)全(quán)部退还。

　　签署购(gòu)房合(hé)同后(hòu)，购房者需支付(fù)公(gōng)证费和土地交易税(shuì)，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属(shǔ)于购房(fáng)附加费。

　　首付方面，德国没有(yǒu)规(guī)定最低首付比例(lì)，可零首付购(gòu)房。

　　余款方面，德(dé)国(guó)也采取按(àn)工期支付房款的制度，一(yī)般分7笔进(jìn)行支付，具体支付(fù)节点、比例因项(xiàng)目而(ér)异。一般来说，支付节点(diǎn)可(kě)分为公(gōng)证后、主体完工、内部水暖电(diàn)路完工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全(quán)部完工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可(kě)在(zài)支(zhī)付房款前申请房贷，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用固定利率，银行按施工节奏分多次发(fā)放贷款，每(měi)笔贷款给(gěi)予购房者(zhě)一定使用期(qī)限(xiàn)，期限结束后，购(gòu)房者(zhě)开始还贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公司针(zhēn)对期(qī)房设计了两种(zhǒng)保(bǎo)险，保(bǎo)险的功能是当房屋出(chū)现重大(dà)延期或重大缺(quē)陷时，保险公司保证开发(fā)商赔偿或修复，开(kāi)发商破产，由保险(xiǎn)公司负责(zé)相应(yīng)赔偿。保险由开发(fā)商(shāng)或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国(guó)预售制设有10％定金保险保护机制(zhì)，交房(fáng)前(qián)付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律(lǜ)师严(yán)格(gé)监(jiān)管(guǎn)。

　　订立合同前(qián)，买(mǎi)卖(mài)双方均有一名律师，负责沟(gōu)通期房交易(yì)中的房(fáng)产、资金、合同等各(gè)个环(huán)节，各环节内容(róng)确认无误后(hòu)签订首付交换合同(tóng)。

　　定金(jīn)方面，英国(guó)设置(zhì)了10％定金保险保护(hù)机(jī)制，当开发商(shāng)出现财务、经(jīng)营问题(tí)时，购房者(zhě)10％的定金由保险公司赔付，而超出(chū)10％的部分较难追回。

　　首付(fù)方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订21天内支(zhī)付。

　　余(yú)款支付(fù)环节，英国采取按(àn)工(gōng)程进度(dù)付(fù)款的方式，但是交房前(qián)付款比例相对较低，一般会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项(xiàng)，即交房(fáng)前(qián)付(fù)款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款项交房后(hòu)支(zhī)付。

　　交付环节，英国规(guī)定房屋必须经过房产(chǎn)公证公(gōng)司的检验验收后(hòu)才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英国期(qī)房预售资金监管极(jí)为严格，资金也由律师监管，在确认(rèn)工程进(jìn)度、支付相关款(kuǎn)项(xiàng)过程(chéng)中(zhōng)，由(yóu)买房律师将资金(jīn)转(zhuǎn)给卖方律师，卖方律师转给开发商，即(jí)资金在进(jìn)入开发(fā)商账户前(qián)经(jīng)过两(liǎng)道关口，有利于保障购(gòu)房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法，设置期(qī)房预(yù)付(fù)款保全措施(shī)

　　日本(běn)期房交易立法，定(dìng)金超5％或1000万日元时，开发商必(bì)须(xū)完(wán)成(chéng)“预售房(fáng)定金保(bǎo)全措施(shī)”，交房前付款比例不(bù)超房款的20％，开发商违约(yuē)需(xū)返还定价并赔偿约10％房款，交房(fáng)后按揭还款(kuǎn)。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结束(shù)后由于房屋供给(gěi)严(yán)重失衡，叠加法律空白，社会上“一(yī)房二卖(mài)”现象普遍，为此，日本政府1952年(nián)出(chū)台(tái)《宅地建筑物交易法》，经(jīng)多次修订，目前是(shì)唯(wéi)一(yī)一部规(guī)范期房交易的法律。

　　定金(jīn)保(bǎo)护方面，根据日(rì)本《宅地建物(wù)取引业(yè)法》，对购(gòu)房者支付定金(jīn)超过(guò)5％或超1000万日(rì)元的部(bù)分(fēn)，法律(lǜ)要求(qiú)开发商(shāng)必须完成定金保全(quán)措施才可预售。什(shén)么(me)是定金保(bǎo)全措施(shī)？即买卖双方签订购房(fáng)合同时，开发商向金(jīn)融机构或指定保证机构或保险(xiǎn)机构签订定(dìng)金保证委托合同，设置购(gòu)房者定(dìng)金(jīn)的保(bǎo)证或(huò)保险，并将相应的保(bǎo)证(zhèng)金证(zhèng)明书(shū)交付给购房者(zhě)。除定(dìng)金外，其他预先支付的购房(fáng)款也受该措(cuò)施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾(wěi)，购房者可凭保证金证明(míng)书向金(jīn)融(róng)机构或保证机构或保险公司兑付，同时，开(kāi)发商需(xū)向购房者(zhě)赔付违(wéi)约金，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房(fáng)前只需支付(fù)最多(duō)不(bù)超20％的定金，签订购房合同(tóng)后，购房者即可(kě)向银行申请贷款，但(dàn)交房后才开始按(àn)揭贷(dài)款，除定金(jīn)外的剩余房款在交房(fáng)后开(kāi)始(shǐ)支(zhī)付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　新加坡(pō)期房购房者违约可返还相当于3.75％房款的(de)订金，首付(fù)比例20％，余款(kuǎn)按工程进度支付(fù)，所有资金进银行专门(mén)项(xiàng)目资金账户，交房后满1年保修期后支付(fù)15％尾款。

　　订(dìng)金支付环(huán)节，新加(jiā)坡开发商有统一(yī)的(de)选购(gòu)权合同(tóng)以及订金返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作(zuò)为订金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进一步(bù)签(qiān)订(dìng)购买合同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房(fáng)款(kuǎn)。

　　首(shǒu)付比(bǐ)例方(fāng)面(miàn)，签(qiān)订购房(fáng)合同后，购房者需支付15％的首付及印(yìn)花税，同时购房者(zhě)向银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余(yú)款支(zhī)付上，新加(jiā)坡(pō)期房同样采取按工程进(jìn)度付(fù)款的方式，《发展商条例》对(duì)期房付(fù)款(kuǎn)流程做(zuò)了统(tǒng)一详(xiáng)细规(guī)定(dìng)，要(yào)求(qiú)所有开发商(shāng)遵守，支付节(jié)点(diǎn)一般为合同签订后、地基完工(gōng)、框架(jià)完工(gōng)、管道门窗等完工等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放款(kuǎn)，月供在此过程中(zhōng)随着放出贷款(kuǎn)的增加而增加，未放款(kuǎn)部分无(wú)需月供。

　　资金监管方(fāng)面，购房者的订金(jīn)与付(fù)款(kuǎn)会存(cún)入银行专门(mén)的项目资金账户，账户资(zī)金提(tí)取须与房屋建(jiàn)设有(yǒu)关。房屋交付后，购(gòu)房者(zhě)享受1年(nián)的房屋(wū)保修(xiū)期(qī)，此后购(gòu)房者支付(fù)15％的(de)尾(wěi)款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来(lái)看，当(dāng)前(qián)房地(dì)产(chǎn)到了政(zhèng)策(cè)出手临界点，重点(diǎn)是保交(jiāo)楼和房企重组。一方面，加大对刚需(xū)和(hé)改善型需求的支(zhī)持力(lì)度，长短兼顾(gù)妥善应对局部停贷(dài)现象，重点是保(bǎo)交楼保复(fù)工保民生(shēng)，给予强有力的金融(róng)工具支持(chí)。另一方面，从现在(高铁允许携带多少香烟，高铁有规定可以带多少烟zài)起，对还在正(zhèng)常运转的房企包括(kuò)民营企(qǐ)业，加大支持力度，由(yóu)优质(zhì)房企(qǐ)牵头(tóu)并(bìng)购重组整个行业，为每个房(fáng)企配套AMC和(hé)财团，给予金融工(gōng)具(jù)配(pèi)套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市(shì)场信心以及长效机制(zhì)。长效机制四大关键(jiàn)是推(tuī)动(dòng)城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房(fáng)地产税(shuì)。定(dìng)金环节(jié)，建立开(kāi)发商违约后(hòu)定(dìng)金保护机制(zhì)，如将已(yǐ)支付定金冻结(jié)至房屋交(jiāo)付阶段，保障购(gòu)房者定金安全。签订(dìng)合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延(yán)期以(yǐ)及重大缺(quē)陷等(děng)情况提供充分的保障。余款支付环节，建立按工程进度付款机制或交房后按揭贷款机制，充分保护购房者的权益(yì)。资金(jīn)监管(guǎn)环节，引入独立于(yú)开发(fā)商、银行的第三(sān)方资金监管机构，或(huò)由政(zhèng)府(fǔ)相关部门直接(jiē)监管，以此防止资(zī)金挪用(yòng)现象。交付环(huán)节，建立商(shāng)品(pǐn)房保(bǎo)修期制(zhì)度。保修(xiū)期(qī)内(nèi)，开发(fā)商应(yīng)对房(fáng)屋质量问题全(quán)权负责、免费维修，购房者在保修期结束后支(zhī)付尾(wěi)款。

　　三，长期(qī)来看(kàn)，取消商(shāng)品房预售制是大(dà)势所趋。一方面(miàn)，98年(nián)房(fáng)改(gǎi)时，全(quán)国(guó)缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全国套户比超过(guò)高铁允许携带多少香烟，高铁有规定可以带多少烟1，从大(dà)开(kāi)发进入(rù)存量时代，对(duì)购(gòu)房民众不公平的预售制已经(jīng)过时了，该取消(xiāo)了，改为现房销售。另一(yī)方面，取消预售制(zhì)，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼(pīn)的(de)不是五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知(zhī)道能不能兑(duì)现的营销手(shǒu)段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是(shì)对购(gòu)房民众的(de)最根本(běn)最(zuì)实质的保障，这样将极大的提升开发商的(de)建筑质量，实现良(liáng)币驱逐(zhú)劣(liè)币。

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