文(wén)：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售制(zhì)了。 1月17日(rì)召开的全(quán)国住房和城乡建设工作会议提出“有条件(jiàn)的可(kě)以进行现房销售”，不足一个月时间(jiān)，已有山东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等(děng)地明确表(biǎo)态(tài)，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的(de)钱(qián)，建(jiàn)你的房子(zi)，还烂尾(wěi)了，这是对购(gòu)房者的不公平(píng)。以后谁有(yǒu)钱谁建(jiàn)房，没钱没实力的别(bié)建了(le)，不能把包袱甩给(gěi)老百姓和(hé)社(shè)会(huì)，这是房(fáng)地产(chǎn)从(cóng)大开发时代步入高质(zhì)量发(fā)展阶段的必然趋势，也是对(duì)购房老百姓(xìng)的最(zuì)大保护。98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现在全(quán)国套户比超过(guò)1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公(gōng)平的(de)预售制(zhì)已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现(xiàn)房销(xiāo)售。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当(dāng)然二次(cì)房(fáng)改(gǎi)是个技术(shù)活，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市(shì)场(chǎng)信心以及长效(xiào)机制，长效机制四大关键是推(tuī)动城(chéng)市(shì)群战略(lüè)、人地(dì)挂钩、金融(róng)中性稳定和房地(dì)产税。如(rú)果按照经济规律(lǜ)办事(shì)，中(zhōng)国一定(dìng)能实现(xiàn)房地产软(ruǎn)着(zhe)陆和长期平稳(wěn)健康发(fā)展，跨过(guò)这道关，解(jiě)好这道世界难题。

　　2、为什么(me)要取消预售(shòu)制、改为(wèi)现房销(xiāo)售？大家想想，绝大部分商品(pǐn)是一(yī)手交钱(qián)一手(shǒu)交货，预(yù)售制(zhì)是(shì)对购买者的单(dān)方面不公(gōng)平(píng)制度(dù)，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有商(shāng)品不能(néng)交付(fù)的风险。从个人(rén)层面看(kàn)，预售制对(duì)购(gòu)房者非常不公平，比(bǐ)如(rú)，交房等待期(qī)一般为两年，在(zài)此(cǐ)期间(jiān)，购(gòu)房者(zhě)不仅承担(dān)银行利息，还要承担延迟交房(fáng)、房屋质量、房产(chǎn)证延(yán)期办理甚(shèn)至(zhì)不(bù)能交房的(de)风险。从行(xíng)业层面看，预售制助推部(bù)分房企过度举债(zhài)、高(gāo)杠杆(gān)扩张，若(ruò)遇到下行周(zhōu)期，会引发资金链断裂(liè)、项(xiàng)目搁置等(děng)系列(liè)风险。取消预售制，改(gǎi)为现房销售，这样有助于落实中央房(fáng)住不炒(chǎo)精(jīng)神、有助于保障购房老百姓权益、有助于房(fáng)企(qǐ)稳健(jiàn)发展，一(yī)举(jǔ)多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预售(shòu)制度(dù)？预售制度怎么来的？国外(wài)什么情况？简单(dān)科(kē)普一下(xià)：商(shāng)品房预售(shòu)最早源于(yú)中(zhōng)国香(xiāng)港，俗称卖楼(lóu)花(huā)，卖期房，是一种(zhǒng)开发(fā)商放杠(gāng)杆的方式。98年房改(gǎi)，由于商品房短缺，房企缺(quē)资金，借鉴(jiàn)中(zhōng)国(guó)香港，引(yǐn)入了(le)商品房预(yù)售(shòu)制度。其实(shí)，当前世界不(bù)少国家存在(zài)预售制。但是(shì)，重点(diǎn)来了！发达国家一般(bān)有严格(gé)的监管保(bǎo)障措施，开发商在项目(mù)获得政(zhèng)府(fǔ)批准后(hòu)才(cái)可(kě)以开始销(xiāo)售，买家在购买期(qī)房后并非像(xiàng)中(zhōng)国一(yī)样在支付完首付款后从银行一次性贷(dài)款(kuǎn)支付剩余全部房款，而是根据开发商工程(chéng)进度(dù)在(zài)完全(quán)交(jiāo)房前进行(xíng)分期支付。所以，预售制(zhì)度(dù)是(shì)需要严格的资金监管、分期支(zhī)付(fù)以及(jí)违约处罚措施作为(wèi)保障的，如果没有这些保障措施，一定会(huì)触发风险，对购房民众不(bù)公平(píng)，所以(yǐ)不如借机(jī)取消(xiāo)预售制度(dù)，以后(hòu)改(gǎi)为现房销(xiāo)售(shòu)。客观讲预售(shòu)制(zhì)度有一定历史阶段性，现在中国住(zhù)房进入存量时代，取消(xiāo)预售制度有助于降负(fù)债降杠杆，不(bù)再把(bǎ)烂尾风险(xiǎn)甩给老(lǎo)百(bǎi)姓和(hé)社会，当然(rán)这需要(yào)配套房企债务重组、复工保交楼(lóu)、恢复市(shì)场信心和(hé)房地(dì)产长效机制。这是个技术活，只要坚持市场化改革，中国(guó)一定能化解(jiě)这个难题，让房地产回归(guī)实(shí)体(tǐ)经济(jì)和居住属(shǔ)性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果(guǒ)取消预售制，改为现(xiàn)房(fáng)销售，开发(fā)商(shāng)将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现的营销手(shǒu)段，而是所(suǒ)见即所(suǒ)得(dé)的过硬(yìng)的产品质量和诚(chéng)信，这(zhè)才是对(duì)购(gòu)房民众的最根(gēn)本最实(shí)质的(de)保障(zhàng)，这(zhè)样将极(jí)大的(de)提升开发商的建筑质量，实现良币(bì)驱(qū)逐(zhú)劣币。所(suǒ)有(yǒu)商业的本质(zhì)是向善，是以客户为中心(xīn)，房地产(chǎn)也不能例外，老百姓(xìng)买房子是天大(dà)的(de)事，烂尾毁三(sān)代，好房幸(xìng)福(fú)一家(jiā)人。从这(zhè)个角度，取消预售制、实施现房(fáng)销售是实现老百姓安居(jū)乐业、社(shè)会长(zhǎng)治久安、行业(yè)企业健康发展(zhǎn)的重大措(cuò)施。在当前的(de)情况下，取消预(yù)售制要(yào)结合稳楼(lóu)市、房地(dì)产软着陆、打通金融(róng)支持当(dāng)期三好生、新模(mó)式等综(zōng)合施策。

　　作(zuò)者(zhě)十年(nián)前在国(guó)务院(yuàn)发展研究中心(xīn)参与(yǔ)财税(shuì)改革(gé)方案研究时，对预售制、房地产(chǎn)税(shuì)、人地挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠(gāng)杆率等进行过长期(qī)系统的(de)专项研究。（参考后(hòu)来形成(chéng)的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形(xíng)成(chéng)“中国内地版预(yù)售(shòu)制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后(hòu)潜藏的风险确实(shí)存(cún)在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金(jīn)第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭(píng)验收(shōu)凭(píng)证(zhèng)取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期房(fáng)烂(làn)尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范期(qī)房交(jiāo)易(yì)立法，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监管，享1年(nián)保修期(qī)后(hòu)付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商(shāng)品房预(yù)售制的前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模式(shì)

　　二十世纪五十年代在(zài)中(zhōng)国(guó)香港，楼宇出租是地产行(xíng)业盛(shèng)行的方式(shì)，但有(yǒu)着转让难、出租资金周(zhōu)转期长(zhǎng)等问题，分层销售孕(yùn)育而生(shēng)。20世纪50年(nián)代，中国香港还未推行公共房屋制度，许多(duō)人栖身于(yú)木屋或者(zhě)其他临(lín)时住宅，住房的需求是相当高，不(bù)过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼(lóu)为单位，需要雄厚的(de)资金实力(lì)才能购买。虽然楼宇出租是中国(guó)香港地产行(xíng)业(yè)盛行的方式，但有着转让难、出租资(zī)金周转期长等问题。针对这一系(xì)列(liè)问题，不少地(dì)产商开始探求(qiú)新的方式，如把楼宇契约(yuē)切开(kāi)，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层出售。这(zhè)模(mó)式一经(jīng)推行，购买楼宇的市民数量有(yǒu)所增加，开发商(shāng)资金周转加快(kuài)。

　　在分(fēn)层(céng)出售(shòu)的(de)基础上，将“按揭”模式(shì)引入房地产销(xiāo)售，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍英东创(chuàng)办立信置业有(yǒu)限公司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺(pù)、海(hǎi)上驳(bó)运业务的(de)经验，对于商品流通(tōng)、资金周转有着独到的见解，在努力寻(xún)求方法加快自(zì)身资金(jīn)周(zhōu)转。当(dāng)时其(qí)在购下(xià)九龙的(de)一(yī)块地盘(pán)后，除了分(fēn)层出售、还印发售(shòu)楼说明书，上有文字详尽说明楼宇(yǔ)的地(dì)势(shì)环境(jìng)、建筑(zhù)材料、分层价格、订(dìng)购方法等。此外，“卖楼花(huā)”是另(lìng)外一个亮点(diǎn)，即先收取买家的(de)订金，采用类(lèi)似租(zū)金的分期付款形式，等新楼落成(chéng)时，收齐买家的(de)钱，买家就拥有了自己的(de)房(fáng)产。这种方式减轻了民众购(gòu)房的资(zī)金(jīn)压(yā)力(lì)，加速了(le)房屋的(de)建造(zào)和销(xiāo)售，也解决了制造商(shāng)的资金问题(tí)，降低投资风险，在当时(shí)可谓是(shì)“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花+分期付款”的销售(shòu)模式成为当时中国(guó)香(xiāng)港房地(dì)产市场的一大特色，纵观(guān)中国香港房地产市(shì)场(chǎng)的(de)改革，“卖楼花”模式高效(xiào)率地解决了核(hé)心的(de)住(zhù)房供不应(yīng)求(qiú)的问题(tí)，使(shǐ)房(fáng)市(shì)发展进入(rù)新(xīn)阶段。

　　预售楼花模式推动(dòng)了中国香港楼市(shì)几十年(nián)繁荣，但期(qī)间(jiān)也出现过“烂尾楼”的情况，但监管(guǎn)部(bù)门不断完善、规(guī)范化，建(jiàn)立(lì)健全的监管机制，促进市场健康发(fā)展。例如，1960年，位于大角咀的(de)一(yī)个楼(lóu)盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管(guǎn)理部(bù)门提升了对于预售楼花制度的监管(guǎn)，即要求开(kāi)发商在预售前，确(què)保(bǎo)地价(jià)款已(yǐ)经全部支付，还要(yào)证明自身有(yǒu)资金等(děng)能力把项目完成，资金需放入(rù)律师所托管，支取时需律(lǜ)所(suǒ)和建筑师(shī)的核(hé)准(zhǔn)。为了(le)防止开发商、律所(suǒ)、建(jiàn)筑师等(děng)造假，套(tào)取监管账户资(zī)金，中国香港(gǎng)要求律师行在银行开(kāi)设(shè)的信托账(zhàng)户（监(jiān)管账户）、开发商操作等采取全透明(míng)化机制，且银行的责任上(shàng)升，如(rú)出现房屋(wū)“烂尾(wěi)”情(qíng)况(kuàng)，银行将成最大风险方，后续需自(zì)身推动项目完工(gōng)。随着监管(guǎn)体系逐步完(wán)善，出(chū)现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预(yù)售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住房需求大和供给量短缺(quē)问题，引(yǐn)入(rù)“卖楼花”制度。建国以来，中国内地(dì)优先发展重工业(yè)，强调基础(chǔ)建(jiàn)设，这(zhè)一导向使前期发展(zhǎn)工业化的进(jìn)程大于城市化(huà)进(jìn)程(chéng)，唯有解(jiě)决住房基础等(děng)城市(shì)化配(pèi)套问题，才(cái)能(néng)进(jìn)一(yī)步推(tuī)进城市化。但当时推行的是“统一管理，统一(yī)分配(pèi)，以租养房”的(de)福利分房制(zhì)度，住房市场发(fā)展起(qǐ)步较晚、增(zēng)速较慢，福利分房制度也出现了分(fēn)配不公(gōng)、效率(lǜ)低、配套差等问题(tí)，因(yīn)此福利分房制度不再适用于当时的(de)国(guó)情。叠加房地产(chǎn)市场(chǎng)面临(lín)商(shāng)品(pǐn)房的需求量(liàng)大，而社会缺少大(dà)型房地产开发商，商(shāng)品房(fáng)供应(yīng)量小的困境，此时引入中国香港的“卖楼花(huā)”模式无疑是对内地房地产(chǎn)市场的一针强心剂。从1994年(nián)起，中国内地逐(zhú)步引进(jìn)中国香港(gǎng)预售商品(pǐn)房制度，先(xiān)后出(chū)台(tái)多项文(wén)件，大力支持国(guó)内房地产市场改革(gé)。例(lì)如，1998年，国务院出台《关于进一步(bù)深化城镇(zhèn)住房制度改革，加快住房建设(shè)的通知》文(wén)件，决定停(tíng)止住房无偿实(shí)物分配，逐步(bù)实行(xíng)住房分配(pèi)货(huò)币化、住房(fáng)供给商品化、社会化的住(zhù)房(fáng)新体制，从计划经济下的福(fú)利分(fēn)房转向市场(chǎng)经济的商品房。房地(dì)产(chǎn)市(shì)场(chǎng)采(cǎi)用(yòng)预售(shòu)制(zhì)，允许开发商(shāng)卖期(qī)房，解决(jué)了房企缺少资金和开发时(shí)间周期长的两大(dà)难题，开发(fā)商以预售(shòu)款(kuǎn)撬(qiào)动(dòng)下一(yī)个项目的开发(fā)，形成滚动开发(fā)模式，住(zhù)房供(gōng)应速度加快(kuài)。自此中国(guó)内地开始房(fáng)改货(huò)币化，中国(guó)人民(mín)银行等多方(fāng)迅速出(chū)台相关的信贷政(zhèng)策，支(zhī)持(chí)购房(fáng)者，极大作用推动(dòng)了房地产市(shì)场(chǎng)的发展。

　　引入中国香港“卖(mài)楼(lóu)花”模式(shì)后(hòu)，经调整形成契(qì)合中国内(nèi)地的商品房(fáng)预售制(zhì)度。预(yù)售制的(de)初衷是为了缓解房企(qǐ)资金压(yā)力，加(jiā)快(kuài)城镇住房建设。具体来说，是指房地产开发企业将正在建设(shè)中的房屋预先出售给购房者，由购房者(zhě)支付(fù)定金或房款的(de)行为(wèi)。区(qū)别(bié)于中国香港，在(zài)中国内地实践过(guò)程中(zhōng)，商品房预售流程(chéng)为：房地(dì)产开发商办理预(yù)售许可证-签(qiān)订商品房买(mǎi)卖(mài)合同-进行备(bèi)案登记和预告登(dēng)记-交付房屋。在(zài)购(gòu)房过(guò)程中，购房者需要一次(cì)性(xìng)付清首付款，并采用银行(xíng)贷款的形式一次性(xìng)付(fù)清剩余房款(kuǎn)，换(huàn)言(yán)之，房屋未建成，开发商可(kě)能已拿到了全部购房款，这点与中国香(xiāng)港的按照工程进度付(fù)款(kuǎn)有所不同。对中国内地的开发商而(ér)言，预(yù)售(shòu)制商品(pǐn)房也(yě)开启了(le)高周转(zhuǎn)、高杠杆的运(yùn)作模(mó)式。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进(jìn)程，但(dàn)背后潜(qián)藏的风险确实(shí)存在

　　作(zuò)为中国内地商(shāng)品房销(xiāo)售的(de)最主(zhǔ)要方式，预售制极大(dà)缩短房企现金回(huí)笼周期，同(tóng)时增加市场商品(pǐn)房(fáng)供应(yīng)，推(tuī)动了城(chéng)镇(zhèn)化发展进程(chéng)。预(yù)售制在(zài)过去20多(duō)年对中(zhōng)国内地房地产(chǎn)市场的稳(wěn)步发展起(qǐ)到了(le)重(zhòng)要作用，不仅解决(jué)了房(fáng)地产市场快速(sù)发展阶段的资金(jīn)需求，也提高了居民居住(zhù)水(shuǐ)平，中(zhōng)国内地城(chéng)镇居民从筒子(zi)楼住到住宅小区，从(cóng)全民蜗居(jū)到基本适居，住房事业取得巨大进步，数十年时间走完(wán)发达国家几百(bǎi)年城镇化路(lù)程。改革开放以来(lái)，城镇(zhèn)化进程(chéng)进(jìn)入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长(zhǎng)至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全(quán)国城(chéng)市建成(chéng)区(qū)面积由7438平方公里增长(zhǎng)至60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量报(bào)告(gào)：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住宅存量从不到(dào)14亿(yì)平增至(zhì)313.2亿(yì)平，城镇人均(jūn)住房建筑面积(jī)从8.1平方米增至(zhì)34.7平(píng)方米，城镇(zhèn)住房套(tào)数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前已成为(wèi)中国内地商品房销售(shòu)最主要方(fāng)式(shì)，2005年(nián)中(zhōng)国内地商品住宅(zhái)期(qī)房销售面积占(zhàn)总销售面(miàn)积(jī)的比(bǐ)重为63％，而2021年期(qī)房累计销售(shòu)面积(jī)达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推(tuī)动了中国(guó)内地房地(dì)产行(xíng)业的发展。中国(guó)内地房地产历经二十多年长周(zhōu)期(qī)繁荣，行业各项(xiàng)指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)投资完成额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房(fáng)销售面(miàn)积和销售(shòu)金额分别从(cóng)1.5亿平(píng)增(zēng)至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快速(sù)发(fā)展，房地产企(qǐ)业(yè)从(c白面水鸡是几级保护，白面水鸡是保护动物吗óng)无到有、从国企(qǐ)先行(xíng)到民企崛(jué)起，队(duì)伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房(fáng)地(dì)产企业数量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产也成为拉(lā)动中国(guó)内地经济高增长(zhǎng)的(de)火车头。

　　1）从经(jīng)济增(zēng)长渠道，房地产带(dài)动(dòng)的上下(xià)游(yóu)产业链特别长，高达50多个(gè)行业。2020年房(fáng)地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地(dì)产对金融、批发、建(jiàn)材的带动最为明显。

　　2）从(cóng)投资(zī)渠道，2020年房地产(chǎn)完全拉动的投资占全(quán)社会固定资(zī)产投资的51.5％，其中，房地产开(kāi)发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地(dì)产(chǎn)贷(dài)款占银(yín)行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托(tuō)等通道业(yè)务，占比(bǐ)超(chāo)过三分之一(yī)。从房地产融资存量(liàng)占社融存量(liàng)比重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面积违约(yuē)，将导致(zhì)银行(xíng)不(bù)良率大幅(fú)上(shàng)升。

　　4）从居(jū)民财富(fù)效应渠道，根(gēn)据我们(men)的(de)《中(zhōng)国住(zhù)房市(shì)值(zhí)测(cè)算报告》，2020年中国(guó)住房市(shì)值为62.6万(wàn)亿美元，大于(yú)美国的(de)33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万亿(yì)美元、英法德三国合计的(de)31.5万(wàn)亿(yì)美元。从住房市值占股债房(fáng)市值的比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于(yú)美(měi)国的27％、日本的(de)37％、英国(guó)的49％、法国的(de)56％、德国(guó)的64％。中国住房市值与股债房(fáng)市值的(de)比(bǐ)例较高，主要是因(yīn)为住(zhù)房(fáng)市值高，以及中国资本市(shì)场(chǎng)发(fā)育(yù)尚不成熟，直接融资(zī)比例较(jiào)低，股票、债券市(shì)值较低，居(jū)民投资渠道缺(quē)乏。

　　不可否认，预售制背(bèi)后潜藏的风险确实存(cún)在，当前的(de)负面效应愈发凸显。

　　从个(gè)人(rén)层面看，绝大部分商品是一(yī)手(shǒu)交钱一手(shǒu)交货，预售制是对(duì)购买者的单(dān)方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了(le)所有商(shāng)品(pǐn)不能交付的风险。比如(rú)，交(jiāo)房等待期一般为两年，在(zài)此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承(chéng)担(dān)延迟(chí)交房、“一房二卖(mài)”、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚至不能交房等风险。另外，购房者和开发(fā)商之间的购房合同、购房者和银行的(de)按揭(jiē)贷款合同是两个独立的合(hé)同关系，如果(guǒ)开发商发生违(wéi)约，购(gòu)房者(zhě)只能根(gēn)据购(gòu)房合同向开(kāi)发商主张权(quán)力，但依旧需要(yào)根据按(àn)揭贷款合同按时向银(yín)行(xíng)进行贷款偿还，因此(cǐ)购房者(zhě)承担的风险较大。

　　从行业层(céng)面看，预售制(zhì)助推部(bù)分房企过度(dù)举债、高杠杆(gān)扩张，资(zī)金(jīn)若(ruò)遇到下行周期(qī)，会引发资金(jīn)链断(duàn)裂、项(xiàng)目搁置等系列风险，进行影响自(zì)身(shēn)信用(yòng)和购房者对行(xíng)业的信心(xīn)。

　　从金融层面看，银行作为按揭(jiē)贷款的发(fā)放(fàng)方，一旦房企因(yīn)为市(shì)场波动或经营不善，出(chū)现资(zī)金链断裂(liè)等一系列问题(tí)，导致“烂(làn)尾”等情况，而(ér)房企通过与购房者签订的预售合(hé)同和按(àn)揭合同，已(yǐ)经从银行获得房款，如果购(gòu)房者丧失(shī)还(hái)款(kuǎn)能力(lì)或(huò)短期不能还(hái)款等，则风险完全由银(yín)行承(chéng)担，银行将(jiāng)面临较大的(de)坏账压(yā)力。

　　从监管角度(dù)看，购房者的预售监管(guǎn)资(zī)金(jīn)去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付(fù)工程(chéng)款(kuǎn)。在2004版的《城(chéng)市商品房预售管理办法》中(zhōng)明确规定了开发企业预售商(shāng)品房所得款项应当用于有关(guān)的工程建设，商品房(fáng)预售款监管(guǎn)的(de)具(jù)体办法，由房地产管理部门制定。但多(duō)年(nián)以来(lái)全国(guó)并(bìng)没(méi)有统一(yī)的预售资金(jīn)监管规定，各地实行“一(yī)城(chéng)一策”。例如(rú)，太(tài)原、昆明、重庆、长沙等城(chéng)市重点监管资金比例为总预(yù)售款的15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥等城市则按照项目的建(jiàn)安成本乘以建筑(zhù)面(miàn)积(jī)或者项目(mù)工程总额报价计算重(zhòng)点资金。而(ér)事实(shí)是，不(bù)少购房款未进入监管账户、或进入监管账(zhàng)户后被挪用(yòng)，导致(zhì)楼盘没(méi)有资金继续建(jiàn)设。收楼遥遥无期，月供却被(bèi)迫继续(xù)还款。那么，监管(guǎn)账户资金如(rú)何被(bèi)挪走的？实际(jì)上，在过去房地产(chǎn)大开(kāi)发时代的高周转背景(jǐng)下，抽调预(yù)售款监管账户(hù)资金，是(shì)行业“潜(qián)规则”。比如(rú)工程总承包方，以(yǐ)工程建设名义，获得监(jiān)管账户(hù)拨付资金，再由工程(chéng)方(fāng)将资(zī)金转给(gěi)房(fáng)企，而拨付的工程款，远超工程进(jìn)度(dù)所需。通过这些(xiē)方(fāng)式套取(qǔ)的资金，在(zài)房企(qǐ)各地项目间流动，变相加杠杆，这样做(zuò)提供(gōng)了资金(jīn)流(liú)动性，房企(qǐ)抽调资金统筹拿地、还款和(hé)楼盘建(jiàn)设，形成一种(zhǒng)资金循环(huán)高周(zhōu)转模式，但(dàn)一定程度(dù)上把风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整(zhěng)体来(lái)说，国外商品房预售(shòu)制度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保护：对于(yú)购房者预付(fù)资(zī)金，一般设有(yǒu)定金(jīn)或(huò)预(yù)付款保护机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求购房者支付的预付款(kuǎn)比(bǐ)例相(xiāng)对较低，绝大部(bù)分房款在(zài)房屋交付后开始(shǐ)支(zhī)付(fù)；

　　3）预付款支付方式：预(yù)付款(kuǎn)一(yī)般(bān)以定金方(fāng)式(shì)支(zhī)付，或按工程进(jìn)度分(fēn)期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种(zhǒng)方(fāng)式发放按揭贷款，一(yī)是按工程进度付(fù)款，按揭贷款(kuǎn)按照工程进(jìn)度逐渐发放，购房者开(kāi)始月供；二是房屋交付后发放(fàng)按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护(hù)：为预(yù)白面水鸡是几级保护，白面水鸡是保护动物吗售商(shāng)品房(fáng)提供期(qī)房(fáng)烂尾(wěi)保险(xiǎn)，在商品房出(chū)现重大延(yán)期或(huò)重大缺陷时(shí)，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质(zhì)量的保障(zhàng)有两(liǎng)种方式，一是期房由政府或第(dì)三(sān)方验收合格并提供验收(shōu)凭证(zhèng)后，开发(fā)商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得购房者支付的房款。二(èr)是开发商(shāng)为购(gòu)房者提(tí)供一定的(de)保修(xiū)期，通常1-5年(nián)，保修期满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资(zī)金第三方全程(chéng)监管，交(jiāo)付时(shí)开发(fā)商凭验收凭证取(qǔ)得房(fáng)款(kuǎn)

　　美(měi)国(guó)期房(fáng)定(dìng)金一定期限内无(wú)条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支(zhī)付首付，其(qí)余房(fáng)款交(jiāo)付后按揭还款，交付前资金由第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付(fù)环(huán)节，定金(jīn)比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可(kě)低于3.5％，根据美国官方(fāng)数据，2021年美国平均首付比(bǐ)例为(wèi)12％。

　　余(yú)款支付方(fāng)面，除(chú)定金或首付外，购房者在房屋交(jiāo)付后(hòu)通(tōng)过按(àn)揭贷款支付剩余(yú)房款。

　　资(zī)金监(jiān)管方面，美国(guó)为防止开发商(shāng)挪用资金，购房者(zhě)的定金及首付款(kuǎn)由第三方公证行或(huò)产权保险公司的信托(tuō)账户(hù)监管。如(rú)果(guǒ)开发商倒(dào)闭导致楼盘烂(làn)尾，购房者(zhě)资金可通过(guò)申请仲裁取回，且不承担任(rèn)何责任与损失。而(ér)开发商在房屋建设过(guò)程中(zhōng)的资金(jīn)全部来自银行，银行根据工(gōng)程进度向开发商提(tí)供一定比例的贷款，由于开发(fā)商挪用资(zī)金直接(jiē)损害(hài)银行利益(yì)，银行(xíng)有充分动机监管开(kāi)发(fā)商施工进度。开发(fā)商(shāng)在房(fáng)屋交(jiāo)付时需取得由政(zhèng)府相关(guān)部门经审查后发放的验收(shōu)凭(píng)证，通过验收凭证(zhèng)向银(yín)行(xíng)得到购房者(zhě)支付(fù)的(de)房(fáng)款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零(líng)首(shǒu)付购(gòu)房，提供期房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　德国期房(fáng)可零(líng)首付购房，房款按建造(zào)工期进度支付，按揭(jiē)按工(gōng)期放款(kuǎn)后还贷，房(fáng)贷利率采用固定(dìng)利率，开发商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目(mù)获批后即(jí)可预售房屋。签署购房合同前，购房者需支付约2000欧的定金并进行预(yù)约公证(zhèng)，签订合同后定金(jīn)退还。如由于(yú)任何原因不能购买，定(dìng)金按照德国法律全部退(tuì)还(hái)。

　　签署购(gòu)房合(hé)同(tóng)后，购房者需支付(fù)公证费(fèi)和土地交(jiāo)易(yì)税，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费(fèi)用(yòng)不包含在购(gòu)房款中，属于(yú)购(gòu)房附加费。

　　首(shǒu)付方面，德(dé)国没有规定最低首(shǒu)付比(bǐ)例，可零首(shǒu)付购(gòu)房。

　　余款方(fāng)面(miàn)，德国(guó)也采取按(àn)工(gōng)期支付房款的制度，一般分(fēn)7笔进行支付，具体支(zhī)付(fù)节点、比例因(yīn)项目而异(yì)。一般来说，支付节点可分为公证(zhèng)后、主(zhǔ)体(tǐ)完工、内部(bù)水暖电路(lù)完工(gōng)、窗户(hù)玻璃(lí)完工、室内清洁及墙面完工、地(dì)板完工、全部完工(gōng)，支付(fù)比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可在支付房款前申请(qǐng)房贷，房贷利率采用固定利率，银行(xíng)按施工节奏分多次发放(fàng)贷款，每笔贷款(kuǎn)给予(yǔ)购房者(zhě)一定使用期限，期限结束(shù)后(hòu)，购(gòu)房(fáng)者(zhě)开(kāi)始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德(dé)国保(bǎo)险公司针对期房(fáng)设计了两种保险，保险的功能是当房屋(wū)出现重大延(yán)期或重大缺(quē)陷时，保险公司保(bǎo)证开发商赔偿或修复，开发(fā)商破产，由保险公司负责相应赔偿。保险由(yóu)开发商或购房(fáng)者购(gòu)买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保(bǎo)护(hù)机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交房时(shí)支付(fù)

　　英国预售(shòu)制(zhì)设(shè)有10％定金保险保护(hù)机制，交(jiāo)房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方(fāng)律(lǜ)师严格(gé)监(jiān)管(guǎn)。

　　订立(lì)合(hé)同前，买卖双方均有一名(míng)律师，负责沟通期房(fáng)交易中的房(fáng)产、资金(jīn)、合(hé)同等各个环节，各(gè)环节内容(róng)确认(rèn)无误后(hòu)签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制(zhì)，当(dāng)开发商出现财务、经(jīng)营问题时，购房(fáng)者10％的定金(jīn)由(yóu)保险(xiǎn)公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要(yào)在合同(tóng)签订(dìng)21天内支付。

　　余款支付环节(jié)，英(yīng)国采取按(àn)工程(chéng)进度付款的方式(shì)，但是交房前付款比例相对较(jiào)低，一般会在合同签订(dìng)6-24个月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前付款(kuǎn)比例(lì)在(zài)20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房(fáng)后(hòu)支付。

　　交付环节(jié)，英国(guó)规(guī)定房屋必须经过房产公(gōng)证公司(sī)的检(jiǎn)验(yàn)验收后才能(néng)交付(fù)，交付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环(huán)节，英(yīng)国期房预售资金监管(guǎn)极(jí)为(wèi)严格(gé)，资金也由律(lǜ)师监管，在确认工程进度、支(zhī)付相关款项(xiàng)过程中(zhōng)，由买房律师将资金(jīn)转给(gěi)卖方(fāng)律(lǜ)师，卖方(fāng)律师转给(gěi)开发商，即(jí)资金在进入开发(fā)商账(zhàng)户前经(jīng)过(guò)两道关口(kǒu)，有利于保障购(gòu)房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期(qī)房交易(yì)立法，设(shè)置期房预付款保全措施

　　日本期房(fáng)交易立法，定金超5％或(huò)1000万(wàn)日元(yuán)时，开发商必须完成“预售房定金保全措(cuò)施”，交房前付款(kuǎn)比例不超(chāo)房款的(de)20％，开发商违约需返还定价并赔偿(cháng)约10％房(fáng)款(kuǎn)，交房后按(àn)揭(jiē)还(hái)款。

　　立法方面，日本二(èr)战(zhàn)结束后由于房屋供给严重(zhòng)失(shī)衡，叠加法律空(kōng)白，社(shè)会上“一房(fáng)二卖(mài)”现象普遍，为(wèi)此(cǐ)，日本政府1952年出台《宅地建(jiàn)筑物交易法》，经(jīng)多(duō)次修订，目前是唯一一部规范期房交易的(de)法(fǎ)律(lǜ)。

　　定金保护(hù)方面，根据(jù)日(rì)本《宅地建物取(qǔ)引业法》，对购房(fáng)者支付定(dìng)金(jīn)超过5％或超1000万(wàn)日元的部(bù)分(fēn)，法律要求开发商必(bì)须完成定金保全措施才可预(yù)售。什么是定金保(bǎo)全(quán)措(cuò)施？即买(mǎi)卖双方签订购房合(hé)同时，开(kāi)发商向金融机构(gòu)或指定保证机构或保险机构(gòu)签订定金保证(zhèng)委托合同，设置购房(fáng)者定金的(de)保证或保险，并(bìng)将相(xiāng)应的保证(zhèng)金(jīn)证明书交付给购房者(zhě)。除(chú)定(dìng)金(jīn)外，其他预先支付的(de)购房款(kuǎn)也受该措施保护。若开发商倒(dào)闭导致(zhì)期房烂尾，购房者可凭保证金证明书向金融(róng)机(jī)构(gòu)或(huò)保证(zhèng)机构或保险公司兑付，同时，开发商需向购房者赔付(fù)违约金(jīn)，一(yī)般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房前只需支(zhī)付最多(duō)不超(chāo)20％的定金，签(qiān)订购房合同后，购房(fáng)者即可向(xiàng)银行申请贷款(kuǎn)，但交房后(hòu)才(cái)开始按揭贷款，除定金外的剩余房款在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资(zī)金由银行监(jiān)管，享1年保修(xiū)期后付尾款(kuǎn)

　　新(xīn)加坡期房购房(fáng)者违(wéi)约可返还相当(dāng)于3.75％房款的订(dìng)金，首付比例20％，余(yú)款按(àn)工程(chéng)进度支付，所有资金进(jìn)银(yín)行专(zhuān)门项目资金账户，交房后满(mǎn)1年保修(xiū)期(qī)后(hòu)支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节(jié)，新加坡开发商有统一的选购权合(hé)同以及订金返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房(fáng)款作(zuò)为订(dìng)金，OTP有效期(qī)14天，执行(xíng)OTP则进一步签订(dìng)购(gòu)买合同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首(shǒu)付(fù)比例方(fāng)面(miàn)，签订购房(fáng)合同后，购房者需(xū)支付15％的(de)首付及(jí)印(yìn)花税，同时购房者向银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取按工程(chéng)进度付款的方式，《发(fā)展商条例》对期房(fáng)付(fù)款流程做(zuò)了统一(yī)详细规定，要求所有开(kāi)发(fā)商遵(zūn)守，支(zhī)付节点一般为合同签订后、地基完工、框(kuāng)架完工、管道门窗等完工等(děng)，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依照工程进度(dù)放(fàng)款，月供(gōng)在白面水鸡是几级保护，白面水鸡是保护动物吗此过程中随着(zhe)放出贷款的增(zēng)加而(ér)增加，未放(fàng)款部(bù)分无需月供(gōng)。

　　资金监管方面，购(gòu)房者(zhě)的订金与付款会存入银行专门(mén)的项目资金账户，账户资金提(tí)取须与(yǔ)房屋建(jiàn)设有关。房屋交付后，购房者享受1年(nián)的房屋(wū)保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　一(yī)，短期(qī)来(lái)看，当(dāng)前房(fáng)地产到(dào)了政策(cè)出手临界点，重点是保交楼和房企重组。一方面，加(jiā)大对刚需和(hé)改善型需求的支(zhī)持(chí)力度(dù)，长短(duǎn)兼顾妥善(shàn)应对局(jú)部停贷(dài)现象(xiàng)，重点是保交(jiāo)楼保复工保民生，给予(yǔ)强有力的金(jīn)融工具支持。另一方面，从现在(zài)起，对还在正常运(yùn)转的房企包括民营企业，加大支持(chí)力度(dù)，由优质房企(qǐ)牵头并购重组整个行(xíng)业，为每个房企配套AMC和(hé)财团，给(gěi)予金融(róng)工(gōng)具配(pèi)套(tào)。

　　二(èr)，中期(qī)来看，应(yīng)充分估计形势复杂性(xìng)和人性复杂性(xìng)，兼顾化解停(tíng)贷、复(fù)工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心(xīn)以及(jí)长(zhǎng)效机制。长效机制四大关键(jiàn)是推动城市(shì)群战略、人地(dì)挂钩、金融中(zhōng)性(xìng)稳定和房地(dì)产税。定金环节，建立开(kāi)发商违约后定金保护机制，如将已支付定金冻结至房屋交付阶段(duàn)，保(bǎo)障购(gòu)房者定金安(ān)全(quán)。签订合(hé)同环节，鼓励(lì)保(bǎo)险公(gōng)司介(jiè)入，为房(fáng)屋重大(dà)延期以(yǐ)及(jí)重大缺陷(xiàn)等情况提供充分(fēn)的保障。余款支付环节(jié)，建立按(àn)工程进度付款机制(zhì)或交房后(hòu)按(àn)揭贷(dài)款机制，充分保护购(gòu)房者(zhě)的权益。资金监管环节(jié)，引入独(dú)立于开发商、银(yín)行(xíng)的第三(sān)方资(zī)金监(jiān)管(guǎn)机构，或由政府(fǔ)相关部门(mén)直接监(jiān)管(guǎn)，以此防止资金挪用现(xiàn)象(xiàng)。交付环节，建立商品房(fáng)保修期制度(dù)。保修期内，开发(fā)商应对房屋质量(liàng)问题全(quán)权(quán)负(fù)责、免(miǎn)费维修(xiū)，购房(fáng)者在保修期结束(shù)后支(zhī)付尾款。

　　三，长(zhǎng)期(qī)来(lái)看(kàn)，取消商品(pǐn)房预售(shòu)制(zhì)是大势所趋。一方面，98年房(fáng)改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售(shòu)制是权宜之计，现在全(quán)国套户比超过1，从大开发进入存(cún)量时(shí)代，对购房民众不公平(píng)的(de)预售制已(yǐ)经过时了，该取(qǔ)消了，改为(wèi)现房销售。另(lìng)一方面，取消预售制，改为现房(fáng)销售，开(kāi)发(fā)商(shāng)将拼的不是五花八门、眼花(huā)缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是对购房民(mín)众的(de)最根本最实质的(de)保(bǎo)障，这样(yàng)将极大的提(tí)升开发(fā)商(shāng)的建筑(zhù)质(zhì)量(liàng)，实(shí)现良(liáng)币驱逐(zhú)劣币。

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