导(dǎo)读

　　黄金二十(shí)年(nián)之后，当下(xià)中国(guó)地产步入大分化(huà)时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市(shì)场黄金二十(shí)年(nián)。2019-2021年，连续三年商品住(zhù)宅销售面(miàn)积(jī)超15亿平，足够4000万(wàn)家庭入住(zhù)。恰逢近年地产(chǎn)持续低景气，有(yǒu)关中(zhōng)国地产是否过剩(shèng)的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，本文试图厘清(qīng)中国城镇存量(liàng)住(zhù)宅(zhái)真实情(qíng)况，据此判断中国未来地产(chǎn)趋势(shì)。

　　有媒体渲染中国地(dì)产存量极度过剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住(zhù)建部披露全国有(yǒu)近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，第七次人口普查调(diào)查数据显示城镇家庭(tíng)户(hù)人均住宅间数为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真的(de)过剩？

　　事实上住建部披露(lù)的近6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房屋建筑(zhù)中，城镇建筑占比不到一成，其中还(hái)包括大量城镇(zhèn)非住宅建(jiàn)筑，如商业办公楼、学校(xiào)等(děng)，因此6亿(yì)栋房屋(wū)中城镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七普(pǔ)显示中(zhōng)国城镇居民人均住宅间数为(wèi)1.06间，但居住舒(shū)适(shì)不是人均一间(jiān)房所能满足，它与房屋质量(liàng)、居住面积、配套设施等因素密切相关(guān)。中国的(de)人均住宅(zhái)间数较发达国(guó)家还有很大差(chà)距。人均住宅间数大于1同(tóng)样不(bù)意味着(zhe)中国住宅(zhái)市(shì)场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算发现中国(guó)城镇居民(mín)户均1套房(fáng)，其中每户持有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公(gōng)布中国家庭户均住宅的数据，我(wǒ)们根据商品住宅套数、商品住宅(zhái)占比和(hé)城镇(zhèn)家庭(tíng)户数，计算出城(chéng)镇家(jiā)庭住宅套(tào)户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户(hù)均拥有0.86套房，其中0.54套为商品(pǐn)住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国(guó)每户城(chéng)镇家庭才拥有1套住宅(zhái)，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎意味(wèi)着户户有房(fáng)，然而事实上中(zhōng)国住(zhù)宅市场(chǎng)供需并不(bù)平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的住宅套(tào)户(hù)比会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以(yǐ)说(shuō)不平衡(héng)，是因为(wèi)户(hù)均一套房无法满足流动(dòng)人口(kǒu)的租赁和置(zhì)业需求。全国(guó)总人口(kǒu)的近三成都是流动人口(kǒu)，流动人口会选择(zé)在大城市租(zū)房挣钱(qián)，在老家买房，从而产生了额外(wài)的住宅需求(qiú)。

　　即便户均一套房，中(zhōng)国未来(lái)地产仍(réng)有四(sì)大新增需求动(dòng)力(lì)。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两人户占比不(bù)断增加(jiā)，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带来新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块(kuài)的(de)分(fēn)化日益明显，区域经(jīng)济资源分配的再集中(zhōng)吸引(yǐn)着(zhe)人口流入，人口净迁入(rù)城市(shì)的新增住宅需求有望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右(yòu)的(de)家庭(tíng)住在(zài)2000年以前建成的住宅(zhái)中，涉及超(chāo)9000万(wàn)家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老(lǎo)破(pò)小”住(zhù)宅的改造(zào)势在(zài)必行。

　　第四，中国的(de)人均住宅间数(shù)与人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积均较发达国家有(yǒu)着(zhe)不小差(chà)距，“住上更大房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金(jīn)二十年(nián)之后，当下中(zhōng)国地产步(bù)入大分化时(shí)代而非停滞期。

　　如(rú)果说过去二(èr)十年是中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给存在不足(zú)，这是过去二十(shí)年房价快速上涨基石。那么当(dāng)下(xià)房地产大分(fēn)化时代已至(zhì)，大分化时代下(xià)地产矛盾则更(gèng)多(duō)体(tǐ)现在(zài)住(zhù)宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将体现在不同能级城市之间，不(bù)同(tóng)区域板块之(zhī)间，不同品(pǐn)质住宅之(zhī)间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引(yǐn)言(yán)

　　不久前，官方披露全国(guó)已有近6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热议。从2月以来，各大城(chéng)市二手房挂牌量突然激(jī)增，引发(fā)一阵二手房(fáng)的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不(bù)禁担心(xīn)，中(zhōng)国的房(fáng)子是(shì)否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供(gōng)给过剩，还是供需平(píng)衡，或是仍然存在(zài)不(bù)足？可(kě)惜由于住宅存量数据并未公布，我们无法直接(jiē)知(zhī)晓具体情(qíng)况。

　　拨(bō)开迷雾，我(wǒ)们测(cè)算出中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有住宅(zhái)套数，回答当前的(de)房子是否(fǒu)真(zhēn)的(de)过剩了？据(jù)此判断未来房(fáng)地产市场(chǎng)会如何发展。

　　一、如何有效观察(chá)中国户均拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量(liàng)过剩(shèng)的直观(guān)判(pàn)断站不住(zhù)脚

　　今年2月，在以全国自(zì)然(rán)灾(zāi)害综(zōng)合风险普查工作情况为主题的新闻发(fā)布会上(shàng)，负责人对外披(pī)露：“住宅城乡建设行业获取(qǔ)了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多(duō)万(wàn)处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，平均每栋建(jiàn)筑住不到3人，住宅市(shì)场(chǎng)看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农(nóng)村(cūn)房屋占(zhàn)9成以上，以栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包(bāo)括了大量商(shāng)业楼、写字楼(lóu)、学校、医(yī)院等非(fēi)住宅。总的算(suàn)下来，住宅(zhái)占比并不大。

　　第(dì)七次人口(kǒu)普查(chá)数(shù)据公布了中国城(chéng)镇家庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)，其(qí)中(zhōng)城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大于1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间数(shù)量有关，更(gèng)与房屋质量、居住面(miàn)积、配套设施等因素密切相关。单单从人均住宅间数不能(néng)完全反映出(chū)城镇居民的(de)居(jū)住水平(píng)。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭为单(dān)位购(gòu)买成套住宅，一套设施齐全的住宅才是城镇居(jū)民宜居(jū)的选择。

　　（二(èr)）中国户均住宅的测算思路、数(shù)据(jù)和方法

　　中(zhōng)国(guó)城镇居(jū)民住宅主要分两大类，一类是商品(pǐn)住(zhù)宅，另一类是保(bǎo)障房、原公(gōng)有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目(mù)前缺乏统(tǒng)计数据，并没有(yǒu)直接公(gōng)布(bù)城镇住宅数量。居民(mín)住宅相关数据有两处可以直接公布，一是每年商品住宅销售套数（统计局）；二是居民住(zhù)宅来源（人(rén)口普查数据）。计算中国居民户(hù)均住(zhù)宅数(shù)量(liàng)，我(wǒ)们主要用(yòng)到上述(shù)两组(zǔ)数据。

　　中(zhōng)国住宅改革(gé)始于(yú)1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽(hū)略不计(jì)。估算城镇居民户均住宅套数分三(sān)步(bù)走：

　　第(dì)一(yī)步(bù)，将1999年以(yǐ)来(lái)每(měi)年商品住宅销售套数相(xiāng)加，我们(men)就(jiù)能够得到当前商(shāng)品住宅总存量(liàng)。

　　第二(èr)步，根据城镇(zhèn)居民(mín)拥有(yǒu)的商品(pǐn)住宅(zhái)和非商(shāng)品住宅比例(lì)，推算(suàn)得到居民住宅总套数。

　　第三(sān)步，将城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的商品住宅总数除以家庭户数(shù)，我们就能够得到城镇户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户(hù)比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数(shù)/家庭户数）/（商品住宅套数(shù)/住宅总套数(shù)）

　　=商品住宅套户比/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅存量到底有(yǒu)多少，目前缺乏(fá)一个准确统(tǒng)计。我们利用既有统计数据(jù)，大(dà)致(zhì)测算得到中国存(cún)量房(fáng)地(dì)产(chǎn)套数，并进一步推(tuī)算中国城镇家庭户均拥有的(de)住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得(dé)到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅(zhái)累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.64套商品住(zhù)宅(zhái)（包含现房和(hé)期房）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从2019年开始，新房(fáng)销(xiāo)售中期房(fáng)占比近9成。本(běn)文去除商品(pǐn)住宅累计销售套数里的期(qī)房销售，得到商品住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)现房套数(shù)计算为例：

　　2022年(nián)商品住宅现房套数=截止(zhǐ)到2022年(nián)商品住宅累计销售(shòu)套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额。

　　主流(liú)房企竣(jùn)工周(zhōu)期(qī)在2-3年，并(bìng)考虑到(dào)交(jiāo)房后(hòu)装修的(de)时(shí)间，取最(zuì)大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房套(tào)数(shù)除以家庭户数，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居(jū)民(mín)户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来我们需要(yào)进一步推算中国(guó)城镇居(jū)民(mín)拥(yōng)有(yǒu)的(de)户均住宅套数(shù)。

　　首(s选择复句例子十个，选择复句例子5个hǒu)先，七(qī)普数据显示(shì)中国城镇居民的住(zhù)宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住(zhù)宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房(fáng)占比10.1％、经(jīng)济适用房(fáng)占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与(yǔ)其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定(dìng)租(zū)赁其他住(zhù)宅和购买二手房都是(shì)商品住宅，因(yīn)此(cǐ)将租(zū)赁其他住宅、购买商品住宅与购买(mǎi)二手房(fáng)加总，得(dé)到商品(pǐn)住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。选择复句例子十个，选择复句例子5个

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间(jiān)商品住宅增幅为过去(qù)十年变化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅的实际(jì)变化比(bǐ)例，从而我们估算出2022年(nián)商品住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国(guó)平均(jūn)每户城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已(yǐ)购期房，中(zhōng)国平均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交(jiāo)房(fáng)顺利(lì)，已购期(qī)房(fáng)会在(zài)2-3年内陆续交付使(shǐ)用，到2024年，中(zhōng)国平均每户城镇家庭(tíng)都会拥有一(yī)套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既然(rán)城镇居(jū)民已经达到了(le)户(hù)均一(yī)套房的程度，“户户有房”是(shì)否意味着(zhe)中国(guó)城镇化(huà)进(jìn)展终结(jié)，甚至(zhì)意(yì)味着中国地产存(cún)量供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一套房并不(bù)意味(wèi)着住宅市场(chǎng)供(gōng)需(xū)平衡(héng)

　　需要有多余住宅来满足因人口流动、居民换房等(děng)因素产生的住宅需求。因(yīn)此，成(chéng)熟房地产市场的住宅(zhái)套(tào)户(hù)比会在(zài)1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　国际经验来(lái)看，美国(guó)、英国和(hé)日本的住宅套户比均高(gāo)于1.1，其中，英(yīng)国(guó)的住宅套户比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均(jūn)刚好(hǎo)一套(tào)房，就会造成人(rén)口(kǒu)净流入地的(de)住宅(zhái)市场供不应求，造成(chéng)房价(jià)或(huò)房租(zū)迅(xùn)速上涨。

　　七普(pǔ)指(zhǐ)出中国(guó)的流动人口3.76亿，省内流(liú)动(dòng)人口和省际流(liú)动人口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租(zū)房挣钱，在老家县城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年的(de)中国城乡人口流动调(diào)查数据显示，在(zài)上(shàng)海、杭州以及南京工作的流动人口(kǒu)在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市(shì)的高(gāo)工资吸(xī)引打(dǎ)工(gōng)人，但高(gāo)房价迫使打工人(rén)回乡置业(yè)。

　　流(liú)动(dòng)人口实际上(shàng)会占据两套房(fáng)，在高房价(jià)的(de)大城市租赁一(yī)套房，在房价较低(dī)的(de)县城(chéng)购买一套房(fáng)。所以(yǐ)说户均一套房无(wú)法满足庞大(dà)流(liú)动(dòng)人口的租赁与置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质(zhì)仍需改善

　　目前(qián)，中(zhōng)国(guó)的城镇(zhèn)住宅中依然有不少(shǎo)老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭，也就是(shì)约(yuē)9000万户城镇居民(mín)住宅是2000年以(yǐ)前建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存(cún)在着建筑(zhù)结构松散、设施陈旧(jiù)、安全隐患大(dà)等问题，如电线老化(huà)、管道等基础(chǔ)设施陈(chén)旧，给住户的生活带来了很大(dà)的不便和安全隐患(huàn)，并(bìng)且居住体验较差。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧住(zhù)宅面积(jī)小。占(zhàn)比(bǐ)为31.3％的(de)家庭户数拥有的住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立(lì)卫(wèi)浴和厨房(fáng)。这类(lèi)上世纪修建的老旧小区很(hěn)难满足现代生活需求(qiú)，在未来大(dà)都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的(de)家庭住宅(zhái)为一(yī)居(jū)室和二居室，户型偏小。其中一(yī)居室占比为14.9％，二居(jū)室占比(bǐ)为33％。对(duì)比镇，城市(shì)家庭(tíng)住宅户型更小，当然(rán)这与城市土地资源紧(jǐn)张有关(guān)。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩(kuò)张是(shì)未来(lái)地产的需求驱动力

　　根据七(qī)普数据测算，2020年(nián)城镇(zhèn)家庭户住宅存量总面(miàn)积为(wèi)294.6亿(yì)平。暂不考(kǎo)虑(lǜ)两年间(jiān)农民带房(fáng)进城和老旧小区拆迁，加上2021年和(hé)2022年商品(pǐn)住宅竣(jùn)工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住(zhù)宅存量(liàng)总(zǒng)面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半(bàn)的(de)家庭人(rén)均住(zhù)宅建筑面积小于(yú)均(jūn)值，近(jìn)4成家(jiā)庭(tíng)人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住宅建筑面积不足(zú)19平方米，不(bù)及(jí)全国人均水平的(de)一半。若去(qù)除(chú)20％的公摊，可使用的住宅面积(jī)仅为15.2平方(fāng)米。上海(hǎi)市将(jiāng)人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积低于(yú)15平(píng)方米的家(jiā)庭界(jiè)定为住宅存在(zài)困难，若按这(zhè)个标准(zhǔn)算的话(huà)，中国有(yǒu)11.3％的(de)家庭存在住宅(zhái)困难(nán)问题。

　　若(ruò)人均(jūn)可使用住宅面积(jī)为(wèi)40平，即人(rén)均住宅建筑面(miàn)积为50平(píng)，只(zhǐ)考虑家庭户人(rén)数，需要住宅总量约390.6亿平(píng)，较目前(qián)至少新增82亿(yì)平。

　　对(duì)比发达国家人均住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相(xiāng)差不(bù)大。但(dàn)若去除公(gōng)摊面积后，中国的人均可使用面积(jī)为31.56㎡，这一差距(jù)将变得(dé)明显(xiǎn)。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体户(hù)人(rén)口，所需要的住宅总量会更多。

　　四(sì)、户均(jūn)已然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我(wǒ)们测算得到(dào)中国城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户均1套(tào)房(fáng)，看似(shì)已经户户有房。即(jí)便(biàn)如此，中国人(rén)口静态(tài)结构和(hé)动态趋(qū)势演(yǎn)绎(yì)，决(jué)定了中(zhōng)国(guó)未(wèi)来(lái)地产仍有需求释(shì)放(fàng)。户(hù)均1套(tào)住(zhù)宅现(xiàn)实之(zhī)下(xià)，中国未来城镇住宅需求主要来自(zì)于(yú)四个方面。

　　第一(yī)，户(hù)均人口(kǒu)缩小，家庭户数增(zēng)多，新户购房(fáng)需求扩(kuò)张。

　　过(guò)去20年我(wǒ)国城镇家(jiā)庭户均人(rén)口数不断(duàn)下(xià)降(jiàng)，六普显示城镇户均人口规(guī)模为2.85人(rén)/户，而(ér)七普(pǔ)显示城镇户均人口规模为2.62人(rén)/户，一人户、二人户的占比明(míng)显上升，人口小家庭化趋势将继续延续，导致户数会因(yīn)户均人口规模的缩小(xiǎo)而增(zēng)多。

　　第(dì)二(èr)，人口迁移导致经济(jì)发展(zhǎn)带来(lái)的新增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明显，资源和生(shēng)产要(yào)素逐步向经(jīng)济(jì)带、都(dōu)市圈中心城市(shì)流入，区域(yù)经济资(zī)源(yuán)分配的再集中(zhōng)吸引着(zhe)人(rén)口流(liú)入(rù)。人口迁移势必涉及(jí)到(dào)买房租房(fáng)，给迁入地住宅市场(chǎng)带(dài)来新的增量(liàng)。

　　以(yǐ)浙江省为(wèi)例，2021年常住(zhù)人口增量为(wèi)72万，而出生人口为44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万人，自然(rán)增加人口仅(jǐn)为6.5万人，其人(rén)口增长(zhǎng)主(zhǔ)要受益于人(rén)口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公(gōng)有住宅的家庭拆迁改建最多(duō)。自建房家庭比(bǐ)例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公(gōng)有住宅(zhái)家庭比例(lì)从(cóng)12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅(zhái)（5％）与(yǔ)家庭住(zhù)宅建(jiàn)造时间(jiān)为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原公有(yǒu)住宅(zhái)减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品(pǐn)住宅，21％的(de)家庭购买二(èr)手(shǒu)房(fáng)。在新增住宅需求中，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购买经济适(shì)用房(fáng)和其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村和旧(jiù)城改造，商(shāng)品住宅的占比势必(bì)会进(jìn)一(yī)步上(shàng)升。

　　2000年以(yǐ)前建造的(de)住宅(zhái)建筑面积还有约(yuē)81亿平，涉及城镇家(jiā)庭约9000万户。破旧(jiù)的城中村、老(lǎo)公有(yǒu)住宅，建筑面积(jī)小、质量低(dī)、基(jī)础设(shè)施(shī)配(pèi)套差(chà)、没有(yǒu)或(huò)少有物业管理，居民追求(qiú)美好、宜居生活的环境，背后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需(xū)求还将有所增加(jiā)。

　　刚需购(gòu)房受限于资金，倾向于中小(xiǎo)户型。已有(yǒu)住(zhù)宅家庭希(xī)望提高生(shēng)活品(pǐn)质(zhì)，以(yǐ)小换(huàn)大、以旧换新。2022年底(dǐ)的中央经济工作会(huì)议明确指出支持住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间(jiān)数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑(lǜ)乡(xiāng)村住宅因素，中国的人均住宅间数较(jiào)其他国家依旧存在(zài)不小差(chà)距。

　　住(zhù)宅(zhái)舒适(shì)度与经济水平有着密(mì)切(qiè)正向联系。随(suí)着经济发展(zhǎn)水平(píng)的提(tí)高，中国的人均住宅间数与(yǔ)人均(jūn)住宅(zhái)建筑面(miàn)积将随(suí)之增长。

　　如果说过(guò)去二十(shí)年是中国地产黄金发(fā)展期(qī)，地产(chǎn)矛(máo)盾更多(duō)体现为住宅供给存在不足，供需出现错配(pèi)，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么未来(lái)将是(shì)住宅(zhái)质量的供需冲(chōng)突。房地产大(dà)分化时(shí)代(dài)已(yǐ)至，这(zhè)种分化不(bù)单局限于城市能级之间差异(yì)，优质小区和老(lǎo)旧二手房之间(jiān)的差异(yì)也将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示(shì)

　　人口普查(chá)数据调查的(de)是人，并不是针对住宅，因此可能存(cún)在统计偏(piān)差。商品(pǐn)住宅占比实(shí)际值(zhí)可能(néng)偏(piān)低，其增速可能超(chāo)预期。

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