近(jìn)两年火爆的(de)创新产品(pǐn)公募(mù)REITs进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs陆(lù)续(xù)迎(yíng)来除(chú)息日，公募REITs整体呈现出高比(bǐ)例(lì)稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配(pèi)金(jīn)额的(de)REITs产品(pǐn)，平均分红比例(lì)接(jiē)近99％。

　　多(duō)位业内(nèi)人士对(duì)此表示(shì)，强制分红(hóng)机制是公募REITs主要(yào)特征之一，稳定(dìng)分红体现(xiàn)出该类产品长期投资价值，通过观测经营(yíng)活动现(xiàn)金流、可供分配现金(jīn)等(děng)指标，也是观察REITs项目底层资产运营情况的“窗(chuāng)口”。他们也提醒普通投资者(zhě)注意，与产权(quán)类项目相比(bǐ)，特许经(jīng)营REITs项目在经营权到期后不(bù)再产(chǎn)生现金(jīn)收益，特许经营权(quán)分红目前已包含了利润(rùn)分配和本(běn)金的归(guī)还，在选择投资(zī)标的时应了解(jiě)资产类型(xíng)和分红的特征(zhēng)。

　　15只(zhǐ)公(gōng)募REITs产品(pǐn)分红

　　平(píng)均分红(hóng)比例98.89％

　　公(gōng)募(mù)REITs 进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除(chú)息(xī)日，此外尚有6只REITs实际分配(pèi)情况尚未公(gōng)布。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出了高(gāo)比例(lì)的稳定分红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全(quán)年分配(pèi)金额占可供分配(pèi)金额比例(lì)平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基(jī)金相关负(fù)责人对此(cǐ)表示，投资公募REITs的主要收益(yì)来源为(wèi)持有(yǒu)期分红(hóng)收(shōu)益，以及基金份额交易价格的变化。基(jī)金份额二(èr)级市场价格受(shòu)到(dào)公(gōng)募REITs资产运营情况及(jí)市场因素(sù)的(de)综合影响，较易引起波动。与此(cǐ)相比，基金分红(hóng)预期则更有(yǒu)规(guī)律可循(xún)。公募REITs的(de)分红主(zhǔ)要来(lái)自基础设施资产的经营(yíng)现金流，投(tóu)资人(rén)通过基金募集材料和(hé)信(xìn)息披露(lù)文件，结合行业及市场情况，可(kě)以分析基础设施项目的(de)经(jīng)营业绩，作(zuò)为进行投(tóu)资(zī)决(jué)策的重要(yào)参考。

　　“相(xiāng)对于基(jī)金份额二级市场价(jià)格(gé)变化导(dǎo)致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有人实际获得的(de)现金收益，对于长(zhǎng)期投资(zī)者更具参考(kǎo)价值(zhí)。”中(zhōng)金基(jī)金相(xiāng)关(guān)负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心(xīn)运营高级副总监李华(huá)平也(yě)表示，根据《公开募集基(jī)础设施证券(quàn)投资基金指引（试行）》及相关法规要(yào)求，基础设施基金应当将90％以(yǐ)上(shàng)合并(bìng)后基金年度可(kě)分配金额以现金形式分配(pèi)给投资者，强制分红机制是(shì)公募REITs的主(zhǔ)要特征之(zhī)一，稳(wěn)定的分红机制体现出REITs产品(pǐn)长期投资(zī)价值(zhí)。

　　中(zhōng)航基(jī)金也认为，从投资(zī)角度来看，基(jī)础设施公募REITs同时具备“股性(xìng)”和(hé)“债性”双重特(tè)点(diǎn)。二级市场价格反映这类产品“股性”的(de)一面，分红体现了这(zhè)类产(chǎn)品(pǐn)的“债性”特(tè)点。公募REITs有强制分红(hóng)要求，分红类似(shì)于债券(quàn)派息，但不等同于债券(quàn)的固定(dìng)利息回报，而(ér)是由可供分配现金决定。

　　从机构投资(zī)者的(de)角(jiǎo)度来(lái)看，一方面是(shì)公募REITs丰富了(le)机(jī)构投资者的投资品(pǐn)类，为资产(chǎn)配(pèi)置多元化提供抓手，具有较(jiào)强(qiáng)的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳定收益(yì)。机构投资(zī)者公募(mù)REITs能够(gòu)通过分红(hóng)获取相对于投资债券相对(duì)高的收益(yì)性，在有(yǒu)效控制风险的前提(tí)下，增厚资(zī)产包(bāo)收益，起到投(tóu)资“压舱石”的作用。

　　分红除(chú)了投资收(shōu)益“落(luò)袋为安(ān)”外，市场对于未来(lái)分红水平的预期(qī)，也是影响REITs基金二级市场价格走势的关键(jiàn)因素之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级市场表现看，截至(zhì)4月21日，今(jīn)年(nián)以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了(le)2022年年报(bào)，部(bù)分产品受宏(hóng)观经济的(de)影响，可分配金额完(wán)成(chéng)率不达(dá)预期，一定程度上影(yǐng)响(xiǎng)了公募REITs二级市场(chǎng)的价(jià)格。”李华平称(chēng)，公募REITs二级市场的价(jià)格(gé)波动受多重(zhòng)因素的影(yǐng)响(xiǎng)，投资收益(yì)是影响REITs二级市场价格的主要因(yīn)素之一，而稳(wěn)定的(de)分红有利于吸引投资者参(cān)与公募REITs二级(jí)市(shì)场的投资(zī)。

　　中金基金相关负责人(rén)也表示(shì)，近期(qī)经济预期恢复，一(yī)方面市场热点呈现(xiàn)向(xiàng)股票和(hé)债券回归的过程(chéng)；另一方面，基础设施项目的经营业绩相(xiāng)对经济活力(lì)的改(gǎi)善有一定(dìng)的(de)滞后性(xìng)。

　　此外(wài)，公募REITs在分(fēn)红除权日，将对基金份额的开盘指导价做调减处理，调减(jiǎn)金额根据单位(wèi)基金份额的分红金(jīn)额进(jìn)行计算。除权(quán)操(cāo)作是(shì)对(duì)分红前后基金份额净值变化的(de)修正(zhèng)，使投资人在基(jī)金分红前(qián)后均(jūn)可(kě)以获得公(gōng)平的(de)投(tóu)资机会。

　　“分红可增强投资者长期(qī)投(tóu)资的(de)信(xìn)心(xīn)，同(tóng)时需结合(hé)持有产(chǎn)品的(de)特性，关注二级市场扰动对整体(tǐ)收益的(de)影响程(chéng)度(dù)。”中(zhōng)航(háng)基金相关人士也称。

　　特许经营权分红包括利润分(fēn)配和本金归还(hái)

　　普通(tōng)投资者应了解底层(céng)资产情况

　　多位(wèi)业内人士还提(tí)醒(xǐng)，与现有(yǒu)公(gōng)募基金分(fēn)红(hóng)前提(tí)是本金之(zhī)上(shàng)的增(zēng)值部分不同(tóng)，特许经营(yíng)权(quán)REITs基(jī)金运作(zuò)期间的(de)“分红”界(jiè)定为“分(fēn)派”更(gèng)为准(zhǔn)确，分(fēn)派(pài)的是(shì)本(běn)金与(yǔ)增值(zhí)两个部分，两(liǎng)个部分之间的(de)比例是变(biàn)动(dòng)的，与现有公(gōng)募基金分红差(chà)异(yì)很大(dà)，大多数普(pǔ)通(tōng)投资者可能把“分派”金额(é)误认为是持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同年限(xiàn)到期(qī)后基金(jīn)价值面临极大不确定性(xìng)，这是该(gāi)类投资者(zhě)应该注意的情(qíng)况。

　　李华平(píng)表示，目(mù)前(qián)公募(mù)REITs主(zhǔ)要有特许(xǔ)经营权类和产权(quán)类两(liǎng)大资产类型，持(chí)有(yǒu)产权(quán)类产品(pǐn)的收(shōu)益主要包括每(měi)年的现金分(fēn)红及资(zī)产增值的收益，而(ér)持有特许经营类产品的收(shōu)益主要来自(zì)项目每(měi)年(nián)的现金分红。其中，特许(xǔ)经营权类(lèi)资产的分红包括了利润分配和本金(jīn)的归还(hái)，两者的比(bǐ)率也(yě)是变(biàn)动的，对特许经营(yíng)权类(lèi)资产(chǎn)的公(gōng)募REITs可以内(nèi)部收益率(lǜ)（IRR）来衡(héng)量投资收益。普通投资者在选择投资标的(de)时(shí)，应了解公募(mù)REITs底层资产的(de)类型。

　　中航基金也表示(shì)，从细分(fēn)来看，各类(lèi)公募REITs分红(hóng)因底层资产(chǎn)属性不同(tóng)而形成区(qū)别。特许经(jīng)营权类的公募REITs产品因其(qí)分红相(xiāng)当(dāng)于包含“本(běn)金+收(shōu)益(yì)”，分(fēn)红相对较多，债性偏强。而产权类的公募(mù)REITs分红(hóng)主要为(wèi)“收益”，更看重底层资产的(de)价值增值，所以(yǐ)相对股性偏(piān)强。普(pǔ)通投资者在(zài)选择(zé)公募REIT时(shí)，需要考虑底层(céng)资产属性，对所选(xuǎn)择(zé)产品的二级市场(chǎng)价格和分红有(yǒu)合理(lǐ)预期。

　　中金基金相关(guān)负(fù)责人(rén)也认为(wèi)，与产权类项目(mù)相比(bǐ)，特许经营项(xiàng)目在经营权到期后(hòu)不(bù)再(zài)能产生(shēng)现金收(shōu)益，因此将可供分配金额的分(fēn)配理解为“分派”比“分红”更(gèng)加准确。基于这(zhè)个特点，剩余经营(yíng)期限较短的特许经(jīng)营项目，通常具备更高的分派率水(shuǐ)平。对于剩(shèng)余期限较(jiào)长的(de)特许经营权项目，即使分派率相对较低，也有足够(gòu)年限(xiàn)收回本金并取得收益。

　　中金基金(jīn)该负责人提醒投资(zī)者(zhě)注(zhù)意(yì)，特许(xǔ)经营权项目的分派金额(é)包含了投资本金，在(zài)不(bù)进行扩(kuò)募的情况下，基(jī)金份额单价随着分派进(jìn)度逐年(nián)下降是(shì)正常现(xiàn)象(xiàng)，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩余期限产(chǎn)生的现(xiàn)金流(liú)。

　　“与特许(xǔ)经营项(xiàng)目相比，产权类项目(mù)的土地或建筑的剩余使(shǐ)用年限一般较长，再加(jiā)上(shàng)到(dào)期后通过对(duì)建筑的(de)更新改造或补(bǔ)缴土(tǔ)地出让金等追加(jiā)投资，有机会进一步延长经营期限。这种类似永(yǒng)续经营的(de)假设反映在基础(chǔ)资(zī)产的(de)估值上，使(shǐ)产权类REITs具(jù)备更显(xiǎn)著的资产投资属(shǔ)性。”该(gāi)负责人称。

　　观(guān)测(cè)内部(bù)收益率等指标

　　评(píng)估项目(mù)底(dǐ)层资产运(yùn)营情(qíng)况

　　在基金分红的(de)时点，多位业内人士一个鹅蛋的热量是多少 一个鹅蛋等于几个鸡蛋(shì)还表(biǎo)示，在产品分红期，投资者(zhě)可以观测经营(yíng)活动现(xiàn)金(jīn)流、可(kě)供分(fēn)配现金(jīn)、内部收(shōu)益(yì)率等指标，来(lái)观(guān)察和评(píng)估项目(mù)底层资产的运营情况。

　　中(zhōng)航基金(jīn)表(biǎo)示(shì)，年报指标(biāo)中(zhōng)，跟现一个鹅蛋的热量是多少 一个鹅蛋等于几个鸡蛋金(jīn)相关的指标有两个：一是年报中披露的经营(yíng)活动(dòng)现金流，二(èr)是可供(gōng)分(fēn)配现金，二者存在本质性区(qū)别。经营活(huó)动产生的现金(jīn)净流量(liàng)是(shì)指企(qǐ)业经营(yíng)、筹资、投资产生(shēng)的(de)现(xiàn)金流(liú)，基于企(qǐ)业(yè)本身(shēn)经营活动产生；可供分配的(de)现(xiàn)金实质上是从EBITDA出(chū)发，对非现金影响利润表的项(xiàng)目进行调(diào)整，加期初现金(jīn)，最终得(dé)到的(de)账(zhàng)面现金。

　　李华平也表示，公(gōng)募REITs作(zuò)为资产配置新选(xuǎn)择，投资(zī)价值体现在相对股债市场独(dú)立(lì)的资产配置功能，比较(jiào)适合(hé)长期持有。建议投(tóu)资者对经营权类(lèi)的资产可以更(gèng)多关注内部收益(yì)率(lǜ)的(de)高(gāo)低，对产权类的资产更多关注分派(pài)率高低。因为公募REITs可分(fēn)配收益(yì)主要来自底层(cén一个鹅蛋的热量是多少 一个鹅蛋等于几个鸡蛋g)资产的经(jīng)营净现金流，所以底层资产运营情况直接影响投资回报，投资者可综合考虑原始权(quán)益人综(zōng)合实力、运营管理机构实力、公募基(jī)金管理人(rén)实力等多重因素(sù)来选择投(tóu)资标的。

　　中信证券研报也(yě)显示(shì)，公募REITs进入(rù)密(mì)集分(fēn)红期，由(yóu)于(yú)分红交易带来的短期博弈(yì)机会仍在，叠加(jiā)此(cǐ)前市场接连回调，建议投资(zī)者关(guān)注(zhù)有基本面(miàn)支撑、填权(quán)效应相对明显、同时分红规模较为可(kě)观的(de)个券。

　　“公募REITs的(de)招募(mù)说明(míng)书均会(huì)载明(míng)REITs在发行首年及(jí)次(cì)年的可供分配金(jīn)额(é)预测。投(tóu)资者(zhě)可以将(jiāng)REITs的实(shí)际分红金(jīn)额与(yǔ)募集材(cái)料中披露预测(cè)进行(xíng)比(bǐ)较分析，结合经济及市场的实(shí)际环境，对基础设施项目的运(yùn)营(yíng)业(yè)绩及REITs的管(guǎn)理(lǐ)能力进行判断(duàn)。”中(zhōng)金基金(jīn)上述负责人也(yě)称。

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