文(wén)：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消(xiāo)预售制(zhì)了。 1月17日召开的全国(guó)住房(fáng)和城(chéng)乡(xiāng)建设工作会议提出“有(yǒu)条件的可以进行(xíng)现房销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四(sì)川(chuān)、广东等地明确(què)表态(tài)，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该(gāi)取(qǔ)消商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是(shì)对(duì)购房者的不公平。以后谁有钱谁(shuí)建房，没钱没实力的别建了，不能把包(bāo)袱甩给老百姓和社会，这是房地产(chǎn)从大开发时代步入高(gāo)质量(liàng)发展阶段的必(bì)然趋势，也是(shì)对购(gòu)房(fáng)老百姓的最(zuì)大保护。98年房(fáng)改(gǎi)时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜之计(jì)，现(xiàn)在全国(guó)套户比超过(guò)1，从大开发进入(rù)存量时代，对购房民众不公平的预售制已经过(guò)时了(le)，该取消了，改为(wèi)现房销售。以后一(yī)手交钱，一(yī)手(shǒu)交房，天经地义。当然二(èr)次房(fáng)改(gǎi)是个技术活，兼顾化(huà)解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢(huī)复市场信心以及长效机制，长效机(jī)制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融(róng)中性稳(wěn)定和房(fáng)地产税。如果(guǒ)按照经济规律(lǜ)办事(shì)，中国一(yī)定能实现房(fáng)地(dì)产软着陆和(hé)长期平(píng)稳(wěn)健康发(fā)展(zhǎn)，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么(me)要取消预售制、改为现房销售？大家想想，绝大部分商(shāng)品是一手交钱(qián)一手交(jiāo)货(huò)，预售制是(shì)对购买者的单方(fāng)面不公平(píng)制度(dù)，购房老百姓几乎承担(dān)了所有商品不能交付的风险。从个人层面看，预售(shòu)制对(duì)购(gòu)房(fáng)者非常不公平，比(bǐ)如，交房等待期一般(bān)为两年，在此(cǐ)期间(jiān)，购房者不仅承担银行利(lì)息(xī)，还(hái)要承担延(yán)迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房的风险(xiǎn)。从行(xíng)业(yè)层(céng)面看(kàn)，预售制助推部(bù)分房(fáng)企过(guò)度举债、高杠杆(gān)扩张(zhāng)，若(ruò)遇到下行周期，会引(yǐn)发(fā)资金链断裂(liè)、项目(mù)搁置等系列(liè)风险。取消预售制(zhì)，改为现房销售，这样有助于落实中央房住不(bù)炒精(jīng)神、有助(zhù)于保障(zhàng)购房老百姓权益、有(yǒu)助于房企稳(wěn)健发展，一(yī)举多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建议取消预售制度？预售(shòu)制度(dù)怎(zěn)么(me)来的？国外什么情况？简单科普(pǔ)一(yī)下：商品房预售最(zuì)早源(yuán)于中国香港，俗称卖(mài)楼花(huā)，卖期房，是一种开发商放(fàng)杠杆的方式。98年房改，由于商品房短(duǎn)缺，房(fáng)企缺(quē)资金，借(jiè)鉴中国香港，引入了商品房(fáng)预售(shòu)制度。其实，当前世(shì)界不(bù)少国家存在预(yù)售制。但是(shì)，重点来(lái)了！发(fā)达国家一般有严格(gé)的监管保障措施，开发商在项目获得(dé)政府批准(zhǔn)后才可以开始销(xiāo)售(shòu)，买家(jiā)在购买期房后并(bìng)非像中国一样在支付完首付款后从(cóng)银行一次性贷款支(zhī)付剩余(yú)全部房款(kuǎn)，而是根据开发商工程进(jìn)度在完全交房前(qián)进行(xíng)分(fēn)期支付。所(suǒ)以(yǐ)，预售制度是(shì)需要严(yán)格(gé)的(de)资金(jīn)监管、分期支付以及(jí)违约处罚措施作为保(bǎo)障的，如(rú)果没(méi)有这些保障措施，一定会(huì)触(chù)发风(fēng)险，对(duì)购房民众不公平(píng)，所以(yǐ)不如借机(jī)取(qǔ)消预售制度，以后(hòu)改为现房销售(shòu)。客观讲预(yù)售制(zhì)度有一定历史阶段性，现在(zài)中(zhōng)国住房进入存量时(shí)代(dài)，取(qǔ)消预(yù)售制度有助于降负(fù)债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾风(fēng)险甩给老百姓和社会，当然(rán)这需(xū)要(yào)配套房企(qǐ)债务重组、复工保交楼、恢复市场信心和房地产长(zhǎng)效机(jī)制。这是个(gè)技术活，只要坚持市场化(huà)改革(gé)，中国(guó)一定(dìng)能化(huà)解这个难题(tí)，让房地产回归实体经济和居住属(shǔ)性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果(guǒ)取消预售(shòu)制(zhì)，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不(bù)知道能不能(néng)兑现的营(yíng)销(xiāo)手段，而是(shì)所见即所得的过硬的产品质量和诚(chéng)信，这(zhè)才(cái)是对购房民众的(de)最根本最(zuì)实质的保障(zhàng)，这样将极大的(de)提(tí)升(shēng)开(kāi)发商(shāng)的建筑质量，实(shí)现良币驱逐(zhú)劣币。所有商(shāng)业的(de)本质(zhì)是向善，是以客户(hù)为中心，房地产也不能例外，老百(bǎi)姓(xìng)买房子是天(tiān)大的事(shì)，烂尾毁三代(dài)，好房幸福一家人(rén)。从这个角度，取消(xiāo)预售制(zhì)、实施现房销售是实现老百姓安居乐业(yè)、社会长(zhǎng)治(zhì)久安(ān)、行业企业健康发展的(de)重大措施。在当前的(de)情况下，取消预售(shòu)制要结合稳楼市、房地产(chǎn)软着陆、打通金融(róng)支持当期三好生、新模式等综(zōng)合施策。

　　作者十(shí)年前在国务(wù)院发展研究中心参(cān)与财税改革方案研究时(shí)，对(duì)预(yù)售制、房地产税、人地挂钩、金融(róng)稳定、房企杠杆(gān)率等进行过(guò)长期系(xì)统的专项研究。（参考(kǎo)后来形成的(de)专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品(pǐn)房预售制的前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大(dà)、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三方(fāng)全(quán)程监管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法(fǎ)，设置(zhì)期房预(yù)付(fù)款保全(quán)措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资(zī)金由(yóu)银行(xíng)监管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年代在(zài)中国(guó)香港(gǎng)，楼宇(yǔ)出租(zū)是地(dì)产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资(zī)金周转期(qī)长等问(wèn)题(tí)，分(fēn)层(céng)销售孕育(yù)而生。20世纪50年代，中(zhōng)国香港还未推行(xíng)公共房屋制度(dù)，许多人栖身于木(mù)屋或者其他临时住宅，住房(fáng)的需求是相当高，不过大多数居(jū)民的(de)储蓄很少。当时楼宇买(mǎi)卖多数以(yǐ)一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实(shí)力才能购买。虽(suī)然楼宇(yǔ)出租是(shì)中国香港地产行(xíng)业(yè)盛行的方式，但有着转让(ràng)难、出租资金周转期长等问题。针对这一系(xì)列问题，不少地(dì)产商开始探求新(xīn)的方(fāng)式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将(jiāng)楼(lóu)宇分层(céng)出售。这模式(shì)一经推行，购买楼宇的(de)市民(mín)数量有所增加，开发商(shāng)资金周转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭(jiē)”模式(shì)引入房地产销售，霍英东创造“卖(mài)楼花”模(mó)式。1953年底霍英东创办立信(xìn)置业有限公司，凭借商(shāng)业直觉(jué)和多年经营杂货铺、海(hǎi)上驳运业务的(de)经(jīng)验，对于商品流通、资金周转有着独到的见解(jiě)，在努力寻求方法加快自身资金周转。当时其在购下九龙的(de)一块(kuài)地盘(pán)后(hòu)，除了分层出售、还印发售楼(lóu)说明书，上有文(wén)字详(xiáng)尽说(shuō)明(míng)楼宇的地势环境(jìng)、建筑材料、分(fēn)层价格、订购(gòu)方法等。此(cǐ)外，“卖楼花(huā)”是另外一(yī)个亮点，即先收(shōu)取买家的(de)订金，采用类似租(zū)金的分期(qī)付款形式，等新楼(lóu)落成时(shí)，收齐买家的(de)钱(qián)，买家就拥有(yǒu)了自己的房产。这种(zhǒng)方式减轻了民(mín)众购房(fáng)的资金压力(lì)，加速了房屋的建造和销售(shòu)，也(yě)解决了制造(zào)商的资金问题(tí)，降低投资风险，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼花+分(fēn)期付款”的(de)销售模式成为当时(shí)中国香港(gǎng)房地产市场的一大特色，纵观(guān)中国香港房(fáng)地产市场的改革，“卖楼花”模式高(gāo)效率地解(jiě)决了核(hé)心的(de)住房供(gōng)不应(yīng)求的(de)问题，使房(fáng)市发展进入新阶(jiē)段。

　　预售楼花模式(shì)推动了(le)中国(guó)香港楼市(shì)几十年繁(fán)荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监管部门不(bù)断完(wán)善、规范化，建立健全(quán)的监(jiān)管(guǎn)机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于(yú)大角咀(jǔ)的(de)一个楼盘因建筑费(fèi)用超支停工，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年(nián)后，中(zhōng)国香港(gǎng)管理部(bù)门提升(shēng)了对于预售楼(lóu)花(huā)制度的监(jiān)管，即要(yào)求开发商(shāng)在预售前(qián)，确(què)保(bǎo)地(dì)价款已经(jīng)全部支(zhī)付，还要证(zhèng)明自身(shēn)有资金等能力(lì)把项目(mù)完成，资金需放入律师所托管，支取时需律所和建筑师的核准。为了防止开发商(shāng)、律所、建(jiàn)筑师等造假，套(tào)取监管账户资金，中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)要求律师(shī)行在银行开设的(de)信托账户（监(jiān)管账户）、开发商操作等采取全透明化机制，且银行的(de)责(zé)任上升，如出(chū)现房(fáng)屋“烂尾(wěi)”情(qíng)况，银(yín)行将成最大(dà)风险方，后续需自(zì)身推动项(xiàng)目完工。随(suí)着监(jiān)管体系(xì)逐步完善，出(chū)现“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版预售(shòu)制”

　　二十世(shì)纪九(jiǔ)十年(nián)代，中国内(nèi)地(dì)面临住(zhù)房需求(qiú)大和供给量短缺问题，引入“卖楼(lóu)花”制度(dù)。建(jiàn)国以(yǐ)来，中国内地优先发展重工业(yè)，强调基础建设，这一导(dǎo)向使前期发展工业化的进(jìn)程大于(yú)城市(shì)化进程，唯有解决住房基础(chǔ)等城市(shì)化配套问题，才能进(jìn)一(yī)步(bù)推进城市化。但(dàn)当(dāng)时推(tuī)行的是“统一管理(lǐ)，统一分(fēn)配，以(yǐ)租养(yǎng)房(fáng)”的福利分房制度，住房市场发展起(qǐ)步较晚、增速较慢，福(fú)利分(fēn)房制度也(yě)出现了分配不公(gōng)、效率低、配套差(chà)等(děng)问题，因(yīn)此福利分房制度不再适(shì)用于(yú)当时的国(guó)情。叠(dié)加房地产市场面(miàn)临商品房的需求(qiú)量(liàng)大(dà)，而(ér)社会缺少(shǎo)大型房地产开(kāi)发商，商品房(fáng)供应(yīng)量小的(de)困境，此时引入中国香港(gǎng)的“卖楼花”模式无(wú)疑是对内地(dì)房地产市(shì)场的(de)一针(zhēn)强心剂(jì)。从1994年(nián)起，中国内地逐步引进中国香港预售商品房(fáng)制度，先后出台多项(xiàng)文件(jiàn)，大力(lì)支持国内房地产市场改革。例如(rú)，1998年(nián)，国务院出(chū)台《关(guān)于进一步(bù)深化城(chéng)镇住房(fáng)制度改革，加快住房建设的通知》文件，决定(dìng)停止住房无偿(cháng)实物分配，逐步(bù)实赓续前行是什么意思，赓续前进的意思行住房分配货币化、住(zhù)房供给商品(pǐn)化(huà)、社会化的住房新体制，从计(jì)划(huà)经济下的福利分房转(zhuǎn)向市场经(jīng)济(jì)的商(shāng)品房。房(fáng)地产市(shì)场采用预售制，允许(xǔ)开(kāi)发商卖期房，解决(jué)了房企缺少资(zī)金和开(kāi)发时间周期长的两大(dà)难题，开(kāi)发商以(yǐ)预售款撬动下一个项(xiàng)目的(de)开发，形成滚(gǔn)动开发模式，住房(fáng)供应速度加快。自此(cǐ)中(zhōng)国(guó)内(nèi)地开始房(fáng)改货币(bì)化(huà)，中国人(rén)民(mín)银行(xíng)等(děng)多方迅(xùn)速出台相关(guān)的信贷政策，支持购(gòu)房者，极(jí)大作用(yòng)推动了房地产市(shì)场的发展(zhǎn)。

　　引入(rù)中(zhōng)国香港“卖(mài)楼(lóu)花”模式后(hòu)，经调(diào)整形成契合中国内地的商品房(fáng)预售(shòu)制度。预(yù)售制的初(chū)衷是(shì)为了缓(huǎn)解(jiě)房企资金压力，加(jiā)快城镇(zhèn)住房(fáng)建设(shè)。具体来(lái)说，是指(zhǐ)房地产开(kāi)发企(qǐ)业将正在建设(shè)中的(de)房屋预(yù)先出售给(gěi)购(gòu)房者，由购房者(zhě)支(zhī)付定金或(huò)房(fáng)款(kuǎn)的行为。区别于中(zhōng)国(guó)香港，在中国内地实(shí)践过程中，商品房(fáng)预售流程为：房(fáng)地产开(kāi)发商办理预(yù)售许可(kě)证(zhèng)-签(qiān)订商品(pǐn)房买卖合同-进行备案登记和预告(gào)登记-交付房屋(wū)。在(zài)购房(fáng)过程(chéng)中，购房者需要一次性付清首(shǒu)付款，并采用银行(xíng)贷(dài)款(kuǎn)的(de)形式一次(cì)性(xìng)付清(qīng)剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋未建成，开发商可能已(yǐ)拿到了全部(bù)购房款，这点与(yǔ)中国香港的按照工程进度付款有所不同。对中(zhōng)国(guó)内地的开(kāi)发商而言，预售制商品房(fáng)也开启了高周(zhōu)转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确(què)实(shí)存在

　　作为中国内地商品房(fáng)销售的最主(zhǔ)要方式，预售制极大缩(suō)短房企现金回笼周期，同(tóng)时(shí)增加市场商(shāng)品房供应，推动(dòng)了(le)城镇化发展进程。预售制在过去20多年对(duì)中国内地房(fáng)地产市场的稳(wěn)步(bù)发展起到(dào)了重要作用，不仅(jǐn)解决了(le)房地产(chǎn)市场快速发展阶(jiē)段的资(zī)金需求，也提高了(le)居民居(jū)住水平，中(zhōng)国内地(dì)城镇居民从筒子楼住到住(zhù)宅(zhái)小区，从全(quán)民蜗居到基本适居，住房(fáng)事(shì)业取得巨大进步，数十(shí)年时间(jiān)走完发达国家(jiā)几百年城镇化路程。改革开(kāi)放以(yǐ)来，城(chéng)镇化进程(chéng)进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区面积由(yóu)7438平(píng)方(fāng)公里增(zēng)长至60721平(píng)方(fāng)公(gōng)里，增(zēng)长(zhǎng)7.2倍。根(gēn)据我们发布的《中国住(zhù)房存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅(zhái)存量从不到14亿平增(zēng)至(zhì)313.2亿(yì)平，城镇(zhèn)人均住房建(jiàn)筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约(yuē)3100万套(tào)增(zēng)至3.63亿(yì)套，套户(hù)比从0.8增至(zhì)1.09。预(yù)售制在当前已(yǐ)成为中国内地商(shāng)品房销售最主要方式，2005年中国内地(dì)商(shāng)品住(zhù)宅期房销售面(miàn)积占总销售面(miàn)积的比重为63％，而(ér)2021年期房(fáng)累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也(yě)推(tuī)动(dòng)了中(zhōng)国内地房地产行业(yè)的(de)发展(zhǎn)。中国(guó)内地房(fáng)地产历经二十多年(nián)长周期繁荣，行(xíng)业(yè)各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从(cóng)2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年(nián)复(fù)合增速(sù)10.6％。房(fáng)地产(chǎn)开发投资完(wán)成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增(zēng)速(sù)12.1％、21％。伴随房(fáng)地(dì)产业的快速发展，房地(dì)产企业从无到有、从(cóng)国企先行(xíng)到民企(qǐ)崛起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中国内地经济高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从(cóng)经济(jì)增长渠道(dào)，房地产带动的上下游产(chǎn)业链特(tè)别长(zhǎng)，高达50多(duō)个行业。2020年(nián)房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中(zhōng)房(fáng)地产业增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献(xiàn)），房地产带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地产对(duì)金融(róng)、批发(fā)、建材的带(dài)动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地产完全拉动的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房(fáng)地(dì)产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产贷款占银行各项(xiàng)贷款余额的(de)比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道(dào)业(yè)务，占比超(chāo)过三分之一(yī)。从房地产融(róng)资存(cún)量占社融存量比重看(kàn)，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企大(dà)面积违约，将导致(zhì)银行(xíng)不良率大(dà)幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效应渠道，根据(jù)我们(men)的《中(zhōng)国住房市值测(cè)算报告》，2020年(nián)中国住房市值为62.6万亿美元，大于美(měi)国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美(měi)元、英法德三国合计的31.5万亿(yì)美元(yuán)。从住房市值占股债房市(shì)值的(de)比例看(kàn)，2020年(nián)中国为(wèi)66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的(de)37％、英(yīng)国的(de)49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国(guó)住房市值与(yǔ)股(gǔ)债房市值的比(bǐ)例较高，主要是因为住房市值(zhí)高，以及中(zhōng)国资(zī)本市场发育尚不(bù)成熟，直接融资比例(lì)较低，股(gǔ)票、债券市值较低，居民(mín)投资渠道缺乏。

　　不(bù)可否认(rèn)，预(yù)售制背后潜藏(cáng)的风险确(què)实存在，当(dāng)前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看(kàn)，绝大部分(fēn)商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买(mǎi)者的单(dān)方面不公平制(zhì)度，购房老百姓几(jǐ)乎(hū)承担(dān)了(le)所有商品不能交付的风险。比如(rú)，交(jiāo)房等(děng)待期一般(bān)为两年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行(xíng)利息(xī)，还(hái)要承担延迟交房、“一房(fáng)二卖”、房(fáng)屋质量(liàng)、房产证延期办理甚(shèn)至不(bù)能交房等(děng)风(fēng)险。另外，购房者和开发商之间的购房合同、购房者(zhě)和银(yín)行的按揭贷款合同是两个独(dú)立(lì)的合同(tóng)关系，如果开发商发生违约，购房者只能(néng)根据购房合同向开发商主张权力，但依旧需(xū)要根据按(àn)揭贷(dài)款合同按时向银行进(jìn)行(xíng)贷款(kuǎn)偿(cháng)还，因此购房者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面看，预售(shòu)制助推部分房(fáng)企(qǐ)过度举债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张，资金若遇到下行周期，会(huì)引(yǐn)发资金链断裂(liè)、项目搁置等(děng)系列(liè)风(fēng)险，进行影响(xiǎng)自身信用和购房者对行业的信心。

　　从(cóng)金融层面看，银(yín)行作为按揭贷(dài)款的发放方，一旦(dàn)房企因为(wèi)市场波动或经(jīng)营不善，出现资金链断裂等一系列问题(tí)，导致“烂尾(wěi)”等情况，而房企通(tōng)过与购房者签订的预售合同和按揭(jiē)合同(tóng)，已经从银(yín)行获得房款(kuǎn)，如果(guǒ)购房者丧失还(hái)款能(néng)力(lì)或短期不能(néng)还款等，则(zé)风险完全由银行承担(dān)，银行将(jiāng)面临(lín)较大(dà)的(de)坏账压力。

　　从监管(guǎn)角度(dù)看，购房(fáng)者(zhě)的(de)预售监管资金去(qù)哪了？楼(lóu)盘“烂(làn)尾”，归根结(jié)底两(liǎng)个(gè)字那就是“没(méi)钱”，即没钱付工程款。在2004版的(de)《城(chéng)市商品房预售管理(lǐ)办法》中(zhōng)明确(què)规定了开(kāi)发(fā)企业预售商(shāng)品(pǐn)房所得款项应(yīng)当用(yòng)于(yú)有(yǒu)关(guān)的(de)工程建(jiàn)设，商品房(fáng)预售款监管的(de)具体办法(fǎ)，由房地产管理部(bù)门制(zhì)定。但(dàn)多年以来全国并没(méi)有统(tǒng)一的预售资金监管(guǎn)规定，各地实行“一(yī)城一策”。例如，太原、昆明(míng)、重庆、长沙等(děng)城市重点监管资(zī)金比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥等(děng)城市则按照项目(mù)的建安成(chéng)本乘(chéng)以建筑面(miàn)积或(huò)者项目工程(chéng)总额报价(jià)计算重(zhòng)点资金。而(ér)事实是，不少(shǎo)购房款未进入监管账户、或(huò)进入监管账户后被(bèi)挪用，导致楼盘(pán)没有资金继续建设。收楼遥遥(yáo)无期，月供(gōng)却被迫继续还(hái)款(kuǎn)。那(nà)么，监管账户资金如何被挪走的？实(shí)际上，在过去房地产大开发时代(dài)的高周转背景下，抽调(diào)预售款监管(guǎn)账户(hù)资(zī)金，是行业(yè)“潜规则”。比如工(gōng)程(chéng)总承包(bāo)方，以(yǐ)工程建设名义，获得监管账户拨付资金，再(zài)由工(gōng)程方将资金转给房企，而(ér)拨付的工程款，远超工程进度所需。通过(guò)这些方(fāng)式套取的(de)资金，在(zài)房企(qǐ)各地项目间流动，变相加(jiā)杠杆(gān)，这样做提供了资金流(liú)动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和(hé)楼盘建设，形(xíng)成一种资金循环高周转模式，但一定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外(wài)商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售制度呈现以下(xià)特(tè)点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付(fù)资金(jīn)，一般设有定金(jīn)或预付款(kuǎn)保(bǎo)护机(jī)制，如(rú)英国(guó)、日(rì)本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的(de)预付(fù)款比例(lì)相(xiāng)对较低，绝大(dà)部分房款(kuǎn)在(zài)房屋交付后开(kāi)始支付；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预付款(kuǎn)一般以定金方式支付，或按工程(chéng)进度分期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两(liǎng)种方式(shì)发(fā)放按(àn)揭贷(dài)款，一是按工程进度付款，按揭贷款按(àn)照(zhào)工(gōng)程(chéng)进度(dù)逐渐发放，购(gòu)房者开(kāi)始(shǐ)月供；二是(shì)房屋交(jiāo)付后(hòu)发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提(tí)供期房烂尾(wěi)保险，在商(shāng)品房出现重大延期(qī)或重大缺陷时，保障购房(fáng)者(zhě)权(quán)益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量(liàng)的保障(zhàng)有两种(zhǒng)方式，一是期房由(yóu)政府或(huò)第三(sān)方(fāng)验收合格并提(tí)供验收(shōu)凭证后，开发商凭(píng)验收凭(píng)证取得购房者(zhě)支付(fù)的房款。二(èr)是开发(fā)商为购房(fáng)者提(tí)供一定的保修期，通(tōng)常1-5年，保(bǎo)修期(qī)满(mǎn)，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　美国期房定金(jīn)一定期(qī)限内无条件(jiàn)返还(hái)，最低首付比例为3.5％，交房前(qián)仅(jǐn)支付首付(fù)，其(qí)余房款交付后(hòu)按揭还款，交(jiāo)付前(qián)资(zī)金由第三方全程(chéng)监(jiān)管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可(kě)低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付比例(lì)为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定金(jīn)或首付外，购房者在房(fáng)屋交付后通(tōng)过按(àn)揭贷款支付(fù)剩余(yú)房款。

　　资金(jīn)监管方面，美(měi)国为防止开发商(shāng)挪用资(zī)金，购房者的定金(jīn)及首付款由第三方公证行或产权保险公司的信托(tuō)账户监(jiān)管(guǎn)。如果开发(fā)商倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾(wěi)，购房者资金(jīn)可通过申请仲裁取回，且不承(chéng)担任何责任与损失(shī)。而开发商在房(fáng)屋建(jiàn)设过程中的资(zī)金全部来(lái)自银行(xíng)，银行根据工程进(jìn)度向(xiàng)开(kāi)发商提供一定比(bǐ)例的(de)贷款，由于开发商挪用(yòng)资金直(zhí)接(jiē)损害(hài)银(yín)行利益(yì)，银行有(yǒu)充分动机监管开(kāi)发商施工进度(dù)。开发商在(zài)房(fáng)屋交付时需取得由政府相关(guān)部门(mén)经审查后发放的(de)验(yàn)收(shōu)凭证，通(tōng)过(guò)验(yàn)收凭(píng)证向银(yín)行得(dé)到购房者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　德国期房可零(líng)首付购房，房款(kuǎn)按建造工期进度支(zhī)付，按揭按(àn)工期放款后还贷(dài)，房(fáng)贷利(lì)率采用固定利(lì)率，开发商(shāng)或购(gòu)房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商(shāng)在项目获批后即可预售房(fáng)屋。签(qiān)署购房合同前，购房者需支付约2000欧的定金并进行预约公证，签订合同(tóng)后定金退还。如(rú)由于(yú)任何原(yuán)因不能购买，定金按照德国法(fǎ)律全(quán)部退还。

　　签署购房合同(tóng)后，购房者需支付公证费和土地交易(yì)税，分别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购(gòu)房款中(zhōng)，属于(yú)购房附加费。

　　首(shǒu)付(fù)方面，德国没有规定最低首付比(bǐ)例(lì)，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国(guó)也采取按工(gōng)期支(zhī)付(fù)房款(kuǎn)的制度，一般分(fēn)7笔进行支付，具体支付节(jié)点、比(bǐ)例因(yīn)项目(mù)而异(yì)。一(yī)般来(lái)说，支(zhī)付节点可分(fēn)为(wèi)公证后、主体(tǐ)完工、内部(bù)水暖电路完(wán)工、窗(chuāng)户玻(bō)璃完工、室内清洁(jié)及墙面(miàn)完工、地板完工、全部完工，支付(fù)比(bǐ)例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购(gòu)房者可在支付房款前申请房贷，房(fáng)贷利率采用(yòng)固定利率，银行按施工节奏分多次发(fā)放贷款，每笔贷款给予(yǔ)购(gòu)房者(zhě)一定使用(yòng)期限，期限结束后，购房者开始(shǐ)还(hái)贷。

　　保险方面，德国保险(xiǎn)公司(sī)针对期(qī)房设计了两种保险(xiǎn)，保(bǎo)险(xiǎn)的功(gōng)能(néng)是(shì)当房屋出(chū)现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保险(xiǎn)公司(sī)保证开发商(shāng)赔偿或(huò)修复，开发商破产，由保险公(gōng)司负责相应赔偿。保(bǎo)险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房(fáng)款交房时(shí)支付(fù)

　　英国预售(shòu)制设有10％定金保险保护机制，交房前付(fù)款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立(lì)合同前，买卖双方均有一名律师，负责沟通期房交易中的房产、资金(jīn)、合同等(děng)各个环节，各环节内容确认无(wú)误后签订首付交换(huàn)合(hé)同(tóng)。赓续前行是什么意思，赓续前进的意思p>

　　定金(jīn)方面，英国设置了(le)10％定金保险保护机制(zhì)，当开(kāi)发商(shāng)出现(xiàn)财务、经营问题时，购(gòu)房者(zhě)10％的定金由保险公(gōng)司(sī)赔付，而超(chāo)出10％的部分(fēn)较难追回。

　　首付(fù)方面，首付比例通常为10％-25％，首付需(xū)要在合同签订21天内(nèi)支付。

　　余款支(zhī)付环节，英国(guó)采(cǎi)取按工程进度付款的方式(shì)，但(dàn)是交房前付款比例相(xiāng)对较(jiào)低，一般会在合同签订(dìng)6-24个月分(fēn)别支付(fù)两(liǎng)笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定(dìng)房屋必须经(jīng)过(guò)房产公证公(gōng)司的检验验收后才能交付，交(jiāo)付(fù)后方可按(àn)揭还(hái)贷。

　　资金监(jiān)管环节(jié)，英国期(qī)房预售(shòu)资金监管极为严格(gé)，资(zī)金也由律师监管，在确认工(gōng)程进度、支(zhī)付(fù)相关款项(xiàng)过程中，由买房律(lǜ)师将资金转(zhuǎn)给卖(mài)方(fāng)律师(shī)，卖方律(lǜ)师转给开(kāi)发商(shāng)，即资金在进入开发商账(zhàng)户前经过两道关口，有利于保障购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置(zhì)期(qī)房预(yù)付款保(bǎo)全措施

　　日本(běn)期(qī)房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发(fā)商必须(xū)完成“预售房定金保全措施”，交房(fáng)前(qián)付款比例不(bù)超房(fáng)款的20％，开发商违约需返还定价并(bìng)赔(péi)偿约(yuē)10％房款，交房(fáng)后按揭还(hái)款。

　　立法方面，日本二战结束后(hòu)由于(yú)房屋供给严(yán)重失衡，叠(dié)加法律空白(bái)，社(shè)会上“一房二卖”现象普(pǔ)遍，为(wèi)此，日本(běn)政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多(duō)次修订，目前(qián)是唯一一部规范(fàn)期房交(jiāo)易的(de)法律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据日本《宅(zhái)地建物取引(yǐn)业法》，对购房者支付(fù)定金超过5％或(huò)超1000万日(rì)元的部分，法(fǎ)律要(yào)求开发商(shāng)必须(xū)完成定金保(bǎo)全措施才可预售(shòu)。什么是定金保全措施？即(jí)买卖(mài)双方签订购(gòu)房(fáng)合同时，开发商向金(jīn)融机构或指定保证机构(gòu)或(huò)保险机(jī)构签(qiān)订(dìng)定(dìng)金保证委托合同(tóng)，设置购(gòu)房者定金(jīn)的保证(zhèng)或保险(xiǎn)，并将相应的保证金证(zhèng)明书(shū)交付给(gěi)购(gòu)房者。除(chú)定金外(wài)，其他预先(xiān)支付的购(gòu)房(fáng)款(kuǎn)也受(shòu)该(gāi)措施(shī)保(bǎo)护。若开(kāi)发(fā)商倒(dào)闭(bì)导致期(qī)房烂尾，购房者可凭保证金证明书向金融机构或(huò)保证(zhèng)机构或保险公司兑(duì)付，同时，开发商需向购房者赔(péi)付违约金(jīn)，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付(fù)环(huán)节，交房(fáng)前只需(xū)支付最多(duō)不超20％的定金，签订购(gòu)房合(hé)同后，购房者(zhě)即可向银(yín)行(xíng)申请贷款，但交房后才开(kāi)始按揭贷款，除定金(jīn)外的剩余房款在交(jiāo)房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金(jīn)由银行监管，享1年(nián)保修期后(hòu)付尾款

　　新加坡期房购(gòu)房者违约可(kě)返还相(xiāng)当于3.75％房(fáng)款的订金，首(shǒu)付(fù)比例(lì)20％，余(yú)款按工程进度支(zhī)付(fù)，所有资金进银(yín)行专门项(xiàng)目(mù)资金账(zhàng)户，交房后满1年(nián)保(bǎo)修期后支付(fù)15％尾(wěi)款。

　　订金支(zhī)付环节，新(xīn)加坡开发商有统一的选购权合同以及订赓续前行是什么意思，赓续前进的意思金返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签(qiān)订购买合同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签订购房合同(tóng)后，购(gòu)房者需(xū)支(zhī)付(fù)15％的首付及印花税，同时购房者向银(yín)行申(shēn)请(qǐng)按揭贷(dài)款。

　　余款支(zhī)付上，新加坡期房同样采(cǎi)取按工程进度付款的方式，《发展商条例》对(duì)期(qī)房付(fù)款流程(chéng)做了统一详细规(guī)定，要求所有开发商遵守，支付节点一般为(wèi)合同签订(dìng)后、地基完工、框架完工、管道(dào)门窗等(děng)完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照工程进度放款(kuǎn)，月供在此过程中(zhōng)随着放出贷(dài)款(kuǎn)的增加(jiā)而增加(jiā)，未放款部分(fēn)无需月(yuè)供。

　　资金监管方面，购(gòu)房者的订金(jīn)与付款会存入(rù)银(yín)行专门的项目资(zī)金账户，账户资金提取须与(yǔ)房屋建设(shè)有关(guān)。房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)后，购房者享(xiǎng)受1年的房屋保修期，此后购房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期(qī)来看，当前房(fáng)地产(chǎn)到了政(zhèng)策出手临界点，重点是保交楼和房企重(zhòng)组。一(yī)方面，加大(dà)对刚需和改善型需求的支持(chí)力(lì)度，长短兼顾妥善应(yīng)对局部停(tíng)贷现象，重点是保(bǎo)交楼保(bǎo)复工保民生，给(gěi)予(yǔ)强有力的(de)金融工(gōng)具支(zhī)持(chí)。另(lìng)一方面，从(cóng)现在起，对(duì)还在正常运转的房企包括民(mín)营企业(yè)，加(jiā)大支持力度，由优质房企牵(qiān)头并购(gòu)重(zhòng)组整个行业，为每(měi)个房(fáng)企配套AMC和财团，给(gěi)予金融工(gōng)具配套(tào)。

　　二，中期来看，应充分估计形势(shì)复杂性和人性复杂性(xìng)，兼顾化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢(huī)复市场(chǎng)信心以及(jí)长效机制。长效机(jī)制四大关(guān)键(jiàn)是(shì)推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地产税。定金(jīn)环节，建立开发商违(wéi)约后定金保护机制，如将已支付定金冻结至(zhì)房屋交付阶段，保障购(gòu)房者定金安全。签订合同环节(jié)，鼓励保(bǎo)险公司介入(rù)，为房屋重大延(yán)期以及(jí)重大缺陷等情(qíng)况提(tí)供充分的(de)保障。余款支付环节，建立按(àn)工(gōng)程(chéng)进度付款(kuǎn)机制(zhì)或交房后(hòu)按揭贷(dài)款机(jī)制，充分保护购房者的权益。资金监管环(huán)节，引入独立于开(kāi)发商、银行(xíng)的(de)第三方资(zī)金(jīn)监(jiān)管机构，或由(yóu)政府相(xiāng)关部门直接监管，以此(cǐ)防止资金挪用现象。交(jiāo)付环节，建立商品房保修期制度(dù)。保修期内，开发(fā)商应对房屋质(zhì)量问题全权负责、免费(fèi)维(wéi)修，购房者(zhě)在保修期结束后(hòu)支付尾款。

　　三(sān)，长期来看，取消商品房预(yù)售制是(shì)大(dà)势所趋。一方面，98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全国套户(hù)比超过1，从(cóng)大开发进(jìn)入存量时代，对购(gòu)房民众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房销售。另一方(fāng)面，取消预售制(zhì)，改(gǎi)为现房销售，开(kāi)发商(shāng)将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能(néng)兑现(xiàn)的营销(xiāo)手段，而是所见即(jí)所得的过硬(yìng)的产(chǎn)品质量和(hé)诚信，这(zhè)才是(shì)对购房民众的最(zuì)根本最实质的保障，这样将极大的提(tí)升开发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币(bì)。

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