文：任(rèn)泽(zé)平团(tuán)队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售制(zhì)了(le)。 1月17日(rì)召开(kāi)的全国住房和城乡建(jiàn)设工作会议提出“有(yǒu)条件的可以(yǐ)进行现房销售”，不足一个月时间，已(yǐ)有山东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制(zhì)了，用你的钱，建(jiàn)你(nǐ)的房(fáng)子，还烂尾了，这是对购房者(zhě)的不公平。以后(hòu)谁有钱谁建房，没钱没实力(lì)的别建(jiàn)了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是房地(dì)产从大开发时(shí)代步入(rù)高质(zhì)量发展(zhǎn)阶(jiē)段的必(bì)然趋(qū)势(shì)，也是对购房(fáng)老百姓(xìng)的最大保护(hù)。98年(nián)房改时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售(shòu)制是(shì)权(quán)宜之计，现在全国套户比超过1，从大开(kāi)发进(jìn)入存(cún)量时代，对购房(fáng)民众不公平的(de)预售制已经过时了(le)，该取消了，改为现房销售(shòu)。以后一手交(jiāo)钱(qián)，一手交房(fáng)，天经地义。当然二(èr)次(cì)房改是个技术活，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场信心(xīn)以及长效机制，长效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定(dìng)和房地(dì)产税。如果按照经(jīng)济(jì)规律(lǜ)办事，中国一定能实(shí)现房地产软着陆和长期(qī)平稳健康(kāng)发展，跨(kuà)过(guò)这道关，解(jiě)好这道世界难题。

　　2、为什(shén)么要(yào)取消预售制、改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售？大家想(xiǎng)想，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是(shì)对购买者的单方面不(bù)公平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担了(le)所有商品不能交(jiāo)付的风险。从个(gè)人层面看，预售制对购房者(zhě)非常不(bù)公平(píng)，比如，交房等(děng)待期一般为两(liǎng)年，在(zài)此(cǐ)期(qī)间，购房(fáng)者不(bù)仅承担银行(xíng)利息，还(hái)要承担延迟交房、房屋质量(liàng)、房产(chǎn)证延期办理甚(shèn)至不能交房的风(fēng)险。从行业(yè)层面看(kàn)，预售(shòu)制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引(yǐn)发资(zī)金(jīn)链断裂(liè)、项目搁置(zhì)等系列风(fēng)险。取消预售(shòu)制(zhì)，改为现(xiàn)房销售，这(zhè)样有助于落实中(zhōng)央房住不炒精神、有助(zhù)于保障(zhàng)购房老百姓权益、有助于房(fáng)企稳健发展(zhǎn)，一举多得(dé)，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度怎么来的？国外(wài)什么情况？简单科普一下：商品房预售(shòu)最早源(yuán)于中国香港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房，是(shì)一种开(kāi)发(fā)商放杠(gāng)杆的(de)方式。98年房(fáng)改(gǎi)，由于商品房短缺(quē)，房企缺资金，借鉴(jiàn)中国香港，引入了(le)商(shāng)品房预售(shòu)制度。其(qí)实，当前(qián)世界不少国家存在(zài)预(yù)售制。但是，重点来了！发(fā)达国家(jiā)一般(bān)有严格(gé)的监管(guǎn)保障(zhàng)措施，开(kāi)发商在项目获(huò)得政府批准后才可(kě)以开始销(xiāo)售，买家在购买期房后并非像中国一样在(zài)支付完首(shǒu)付款后从银行一次(cì)性贷款(kuǎn)支(zhī)付剩(shèng)余全部房款，而是(shì)根(gēn)据开发商工程进(jìn)度在完(wán)全交房前进行(xíng)分期支付。所以(yǐ)，预售制度是需要严格的资金监管、分(fēn)期(qī)支(zhī)付(fù)以及违约(yuē)处罚(fá)措施作(zuò)为保障(zhàng)的，如果没有这些保障措(cuò)施(shī)，一定会触发(fā)风险，对购房(fáng)民(mín)众不公平，所以不如(rú)借机(jī)取消预售制(zhì)度(dù)，以后改(gǎi)为现(xiàn)房销售。客观讲预(yù)售(shòu)制度有一定历史阶段性，现在中国(guó)住(zhù)房进入存量时(shí)代(dài)，取消预售制度有助于降负债降杠杆，不再把烂(làn)尾风险(xiǎn)甩(shuǎi)给(gěi)老百姓和(hé)社(shè)会，当然(rán)这(zhè)需(xū)要配套房企债务重组、复工保交楼、恢复(fù)市场信心和房地产长效(xiào)机制(zhì)。这是个技术(shù)活，只要坚持市场化(huà)改革(gé)，中国一定能化(huà)解这个难题，让房地产回归实体经济和居住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售制，改为现房(fáng)销售，开发(fā)商将(ji100ml酒是几两，100ml小酒瓶是几两āng)拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即(jí)所(suǒ)得的(de)过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是(shì)对购房民众的最根本最实质的保(bǎo)障，这样将极大(dà)的提升开(kāi)发(fā)商的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币(bì)。所有商(shāng)业的(de)本质(zhì)是(shì)向(xiàng)善，是以客户为中心，房地(dì)产也(yě)不(bù)能例(lì)外，老百姓买(mǎi)房子是(shì)天大的事，烂(làn)尾毁三代，好房幸福一家(jiā)人。从这个角度，取消预售制、实施现房销售是实现老百(bǎi)姓安居乐(lè)业、社会长治久安、行业企业健康发展(zhǎn)的重大措施。在当前(qián)的情况下，取消预售制要结合(hé)稳楼市、房(fáng)地产软着陆、打(dǎ)通金融支持当期三(sān)好生、新(xīn)模式等综合施策。

　　作者十年前(qián)在国(guó)务院发展研(yán)究中心参与财税(shuì)改革方案研究时(shí)，对预售(shòu)制、房地(dì)产税、人地挂钩、金融(róng)稳定、房企(qǐ)杠杆率等进(jìn)行过长期(qī)系统的专项研究。（参考(kǎo)后来形成的专著《房地(dì)产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商(shāng)品房(fáng)预售制的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制(zhì)推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风险确实(shí)存(cún)在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资(zī)金第三方(fāng)全程监管，交(jiāo)付(fù)时开发商(shāng)凭验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房(fáng)，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时(shí)支付

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范期房(fáng)交易立法(fǎ)，设置期(qī)房预付(fù)款保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银(yín)行监(jiān)管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的(de)前(qián)世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销售(shòu)+“按揭”，霍英东(dōng)创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式

　　二十(shí)世纪五(wǔ)十年代在中(zhōng)国(guó)香港，楼宇出租是地产行(xíng)业盛行的方式，但(dàn)有着转让难、出租资(zī)金周转期长等问(wèn)题(tí)，分层销售孕育而生。20世(shì)纪50年代，中国香港还未推行公共房(fáng)屋制度，许多人栖身于(yú)木屋或者(zhě)其他(tā)临时住(zhù)宅，住房(fáng)的需求是相当高(gāo)，不过大多数居民(mín)的储蓄很(hěn)少。当时楼宇买卖多数(shù)以(yǐ)一整栋(dòng)楼为单位(wèi)，需要雄厚的资金实力(lì)才(cái)能购(gòu)买(mǎi)。虽然(rán)楼(lóu)宇出租是(shì)中(zhōng)国香港地产行业(yè)盛行(xíng)的方式(shì)，但有(yǒu)着转让难(nán)、出租(zū)资金周转期(qī)长等问题。针对(duì)这一系列问题，不少地产(chǎn)商开始探求新(xīn)的方式(shì)，如把(bǎ)楼宇契约切(qiè)开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇分层(céng)出售。这模式(shì)一经推行，购买楼宇的市民数(shù)量有所增加，开发(fā)商资(zī)金周转加快。

　　在分层(céng)出(chū)售的基础上，将“按揭”模式引入(rù)房地(dì)产销(xiāo)售，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式。1953年底霍英东创(chuàng)办立信置业(yè)有限公司，凭借商业直(zhí)觉和多年经营杂货铺、海上驳运业务(wù)的经验，对于商品(pǐn)流(liú)通、资金(jīn)周转有着独到的见解，在(zài)努力(lì)寻求方法加快自(zì)身资金周转。当时其在购下九龙的一块地(dì)盘后，除(chú)了分层出(chū)售、还印(yìn)发售楼说明书(shū)，上有文字详尽(jǐn)说明楼宇(yǔ)的地势环境(jìng)、建筑材料、分(fēn)层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买家(jiā)的(de)订金，采用类(lèi)似租金的(de)分期付款形(xíng)式，等新楼落成时，收齐(qí)买(mǎi)家的钱，买家(jiā)就(jiù)拥有了自(zì)己的房产。这种(zhǒng)方式减轻了民众购房的(de)资金压力，加速(sù)了(le)房屋(wū)的建造和销售，也解决了(le)制造商的资金问题，降低(dī)投(tóu)资风险，在(zài)当(dāng)时可谓是“双赢(yíng)”的举措。“预售(shòu)楼花+分期付款”的销售模式成为当时中国香港房地产市场的一大特色，纵观(guān)中国香港房地产市(shì)场的改(gǎi)革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的住房供不应求的问(wèn)题，使房市发展进入新阶段。

　　预(yù)售楼(lóu)花模(mó)式推动了(le)中国香港楼市几十年繁(fán)荣(róng)，但期间也出(chū)现(xiàn)过“烂尾(wěi)楼”的情况，但监管部门(mén)不断完善(shàn)、规范化，建立健(jiàn)全(quán)的监(jiān)管机(jī)制(zhì)，促进市(shì)场(chǎng)健康发展。例(lì)如，1960年，位于大角咀的一个(gè)楼盘因建筑(zhù)费用超支停工(gōng)，出现(xiàn)“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中国香港管理部门提(tí)升了对于(yú)预售楼花制(zhì)度的监(jiān)管(guǎn)，即要求(qiú)开发商在(zài)预售前，确保地(dì)价款已经全部(bù)支付，还要(yào)证明自身有(yǒu)资金等能力把项目完成，资金需(xū)放(fàng)入律师所托(tuō)管，支取时需律所(suǒ)和建筑师(shī)的(de)核准。为了防止(zhǐ)开发商、律所(suǒ)、建筑(zhù)师等造假(jiǎ)，套取(qǔ)监管账户(hù)资金(jīn)，中国香港要(yào)求律(lǜ)师行在(zài)银(yín)行开设的信托(tuō)账户（监管账户）、开(kāi)发商操作等采(cǎi)取(qǔ)全透明化机制(zhì)，且银(yín)行的(de)责(zé)任上(shàng)升(shēng)，如出(chū)现房屋“烂(làn)尾”情况(kuàng)，银(yín)行(xíng)将成最大风险方，后(hòu)续需自身推(tuī)动项目完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大、供给量少，引进(jìn)“卖(mài)楼(lóu)花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制(zhì)”

　　二十世纪九十年代，中(zhōng)国内(nèi)地面临住房需求(qiú)大(dà)和(hé)供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中(zhōng)国内地优(yōu)先发(fā)展重工业，强调基础建设，这一导向使前(qián)期(qī)发展工业化的进程大(dà)于城市化(huà)进程，唯有解决(jué)住房基础等城(chéng)市化配套(tào)问题(tí)，才能进一步(bù)推进(jìn)城市化。但当时推行(xíng)的(de)是“统一管理，统一分(fēn)配(pèi)，以租(zū)养房”的福利分房制度，住房市场发展起步较晚、增速较慢(màn)，福利分房(fáng)制度也出(chū)现了分配不公、效率低、配套差等问题，因此福利分房制度不再(zài)适用于当时的国情(qíng)。叠加房地产市场面临商品房(fáng)的(de)需求量大，而社(shè)会缺少大型房地产开发商，商(shāng)品(pǐn)房供应量小(xiǎo)的困(kùn)境，此时(shí)引入中国香港的“卖楼(lóu)花(huā)”模式无(wú)疑是对内地房地(dì)产市场的一针强心(xīn)剂(jì)。从(cóng)1994年起，中(zhōng)国内地逐步引进中国香港预售商品房(fáng)制度，先后出台多(duō)项文件，大力支持国(guó)内房地(dì)产市场(chǎng)改(gǎi)革。例如(rú)，1998年，国(guó)务院出台(tái)《关(guān)于进(jìn)一步深化城镇(zhèn)住房制度改(gǎi)革，加(jiā)快住房(fáng)建设的(de)通知》文件，决定停止住房无(wú)偿实物分配(pèi)，逐步实行住房分配货币化、住房(fáng)供给商品化、社会化的住房新体制，从计划经(jīng)济下(xià)的(de)福利分房转向市场经济(jì)的商品房(fáng)。房地产市场采用预售制，允许开发(fā)商(shāng)卖期房(fáng)，解决了房企缺(quē)少资金和开发时间周期长的两大(dà)难题，开发商以预售款撬动下一个项目的开发，形(xíng)成滚动开发模式，住房供(gōng)应速度加快(kuài)。自此中(zhōng)国内地开始房改货(huò)币化(huà)，中(zhōng)国(guó)人民银行(xíng)等(děng)多方(fāng)迅速出台相关的信贷政(zhèng)策，支持购房者，极大作用推动了房地产市场的发展。

　　引入(rù)中国香港“卖楼花(huā)”模(mó)式后，经调整形成契合中(zhōng)国内地的商品房预售制度。预售制的初衷是为了缓解房企(qǐ)资金(jīn)压力，加(jiā)快城镇住房建设(shè)。具体来说，是(shì)指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给购房者，由购(gòu)房者支(zhī)付定金或房(fáng)款的行为。区别(bié)于(yú)中(zhōng)国香港，在(zài)中国内地实践过程(chéng)中，商品房预(yù)售(shòu)流程(chéng)为：房地产(chǎn)开发商办理预售许可(kě)证-签(qiān)订商品房买卖合同-进行备案登记和预告登记-交付房(fáng)屋。在购房(fáng)过程中(zhōng)，购房者需要一次性付清首付款，并采用银(yín)行(xíng)贷款的形式一次性付清(qīng)剩余房款，换言(yán)之，房屋(wū)未建成，开发商可能已(yǐ)拿(ná)到(dào)了全部购房款，这(zhè)点(diǎn)与中国(guó)香港的按(àn)照工程进度(dù)付款有(yǒu)所(suǒ)不同。对(duì)中国内地的开发商而言，预售制(zhì)商(shāng)品房也开启了高(gāo)周(zhōu)转、高杠(gāng)杆(gān)的(de)运(yùn)作模(mó)式。

　　1.3预售制推动城市(shì)化进程，但背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　作(zuò)为中国内地商品(pǐn)房销(xiāo)售的最主要方(fāng)式(shì)，预售制极(jí)大缩短房企现金回笼周期，同时增加市场(chǎng)商品房供应，推(tuī)动了城镇化(huà)发展进程。预售制在过去(qù)20多年(nián)对中国内地房地产(chǎn)市场的稳步(bù)发(fā)展起(qǐ)到了重要作用，不仅(jǐn)解决(jué)了房(fáng)地产市(shì)场快速发展阶(jiē)段的资金需求，也(yě)提高(gāo)了(le)居民居住水平，中国内地(dì)城镇居民从筒子楼住到(dào)住宅小区，从全民蜗居(jū)到基本(běn)适居，住(zhù)房(fáng)事业取得巨大进(jìn)步，数(shù)十年(nián)时间走(zǒu)完发达国家(jiā)几百年(nián)城镇化路程。改革开放(fàng)以来，城镇(zhèn)化进程进入快(kuài)速(sù)发(fā)展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿人，43年(nián)间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成(chéng)区面积由(yóu)7438平(píng)方公里增长(zhǎng)至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们发布的(de)《中国(guó)住房存(cún)量(liàng)报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国(guó)内(nèi)地城镇(zhèn)住宅(zhái)存量(liàng)从不到14亿平增至313.2亿(yì)平，城(chéng)镇人均住房建筑(zhù)面积从8.1平方米增至34.7平(píng)方(fāng)米，城镇住房套(tào)数从约3100万套(tào)增至(zhì)3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当前已成为(wèi)中(zhōng)国内地商品房销售(shòu)最(zuì)主要方式，2005年中国内地商品住宅(zhái)期房销(xiāo)售面积(jī)占总销售面积的(de)比重为63％，而2021年期房累(lèi)计(jì)销售(shòu)面积达15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动了(le)中国(guó)内地房地(dì)产行(xíng)业的发展。中国(guó)内(nèi)地房地(dì)产历(lì)经二十多(duō)年(nián)长周期繁荣，行(xíng)业各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复(fù)合增(zēng)速10.6％。房地产(chǎn)开发投资完成额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万(wàn)亿(yì)元，累计(jì)上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商(shāng)品房(fáng)销(xiāo)售面积和销售金额分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产(chǎn)业的快速发(fā)展，房地(dì)产企业从无到有、从国(guó)企先行到民(mín)企(qǐ)崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年(nián)，房地产(chǎn)企业数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产也(yě)成为拉动中国内地经济(jì)高增长的火(huǒ)车(chē)头。

　　1）从(cóng)经济增(zēng)长渠道(dào)，房(fáng)地产带(dài)动的上下游(yóu)产业链(liàn)特别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年(nián)房地产及其产业(yè)链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房(fáng)地产带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对(duì)金(jīn)融、批(pī)发、建(jiàn)材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产(chǎn)完全拉(lā)动的投资(zī)占全社会固(gù)定资产投资的51.5％，其中，房地(dì)产开发投(tóu)资占固定资(zī)产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地产(chǎn)贷款(kuǎn)占(zhàn)银行各项贷款(kuǎn)余额(é)的比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信(xìn)托等通道(dào)业务，占比(bǐ)超过三(sān)分(fēn)之(zhī)一。从房地(dì)产融资存量占(zhàn)社(shè)融(róng)存量比重(zhòng)看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违(wéi)约，将导致银行不良率大幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠(qú)道，根据我们的《中国(guó)住房市值测算报告》，2020年中国(guó)住(zhù)房市值(zhí)为(wèi)62.6万亿(yì)美元，大于美国的33.6万亿美元、日(rì)本(běn)的10.8万亿美元(yuán)、英法(fǎ)德三国合计的31.5万(wàn)亿美元。从住房市值占股(gǔ)债房市值的(de)比例看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的37％、英(yīng)国(guó)的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股(gǔ)债房市值的比例(lì)较高，主要是因为(wèi)住(zhù)房市值(zhí)高，以及(jí)中国资本(běn)市场发育尚不成熟，直接融资比(bǐ)例较低，股票(piào)、债(zhài)券市值(zhí)较低，居民投(tóu)资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险确实存(cún)在，当前的(de)负面效应愈发凸显。

　　从个人(rén)层面看，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售(shòu)制是对购买者(zhě)的单方面不公平制度，购(gòu)房老百姓几(jǐ)乎承担了所有商品不能交付(fù)的风险。比如，交房等待期一(yī)般为两年(nián)，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房(fáng)、“一(yī)房二卖”、房屋质量、房(fáng)产证延期办理甚至不(bù)能交房等(děng)风险。另(lìng)外，购房者和开发商之间的(de)购房合(hé)同、购房者和银行的按揭贷(dài)款合(hé)同是两个独(dú)立的合同关系(xì)，如果开发商发生(shēng)违约，购房者只能根据购房合同向开发(fā)商主张权力，但依旧需要根据按揭贷(dài)款合同按时向银行进行贷款偿还，因此购房者(zhě)承担的(de)风险较大(dà)。

　　从(cóng)行(xíng)业层面(miàn)看(kàn)，预售制(zhì)助推(tuī)部(bù)分房(fáng)企(qǐ)过度(dù)举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)，进行(xíng)影响自(zì)身信用和(hé)购(gòu)房者对行(xíng)业(yè)的信心(xīn)。

　　从金融层面看，银行作(zuò)为(wèi)按揭贷款(kuǎn)的发放方，一旦房企因为市场波动或经营不善(shàn)，出现资金(jīn)链断裂等一系列问题(tí)，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房企通过与购(gòu)房者签订的预售合(hé)同和按揭合(hé)同(tóng)，已经从银行获得房款，如果购房者(zhě)丧失还款(kuǎn)能力(lì)或短期不能还款等，则风险(xiǎn)完全由银行承担，银(yín)行将面(miàn)临较大的(de)坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底两个字那就(jiù)是“没(méi)钱”，即没钱付工程(chéng)款。在2004版的(de)《城市商品房(fáng)预售管(guǎn)理办法》中明确规定了开发企业(yè)预售商品(pǐn)房(fáng)所得款项应当用于有关的(de)工程建(jiàn)设，商品房预售款监管的具(jù)体(tǐ)办法，由房地产管理部门(mén)制定。但多(duō)年以来全(quán)国并没有统一的预售资金监管规定，各地实行“一城(chéng)一策”。例(lì)如，太(tài)原、昆明、重庆(qìng)、长(zhǎng)沙(shā)等城(chéng)市重点监管资金比例为(wèi)总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥(féi)等城市则(zé)按照项目的(de)建安(ān)成本乘以建(jiàn)筑(zhù)面积或(huò)者项目(mù)工程总额报价计算重点资金。而事实(shí)是，不少购房款(kuǎn)未进入监(jiān)管账户、或(huò)进入监管账户后被挪用(yòng)，导致楼盘没有资金(jīn)继续建设(shè)。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还款。那么，监(jiān)管账户资金(jīn)如何被挪走的？实际上，在过去房(fáng)地(dì)产(chǎn)大开发(fā)时(shí)代(dài)的高周转(zhuǎn)背景下，抽调预售款监管账户(hù)资金(jīn)，是行业“潜规则”。比如工程总承包方，以工程建设(shè)名义，获得(dé)监管账户拨付资金，再由(yóu)工程方将资金转(zhuǎn)给房企，而(ér)拨付的工(gōng)程款，远超工程进(jìn)度所(suǒ)需(xū)。通过这些方式套取的资金，在(zài)房企各地项目间(jiān)流(liú)动(dòng)，变相(xiāng)加杠杆(gān)，这样(yàng)做提供(gōng)了资金流动性(xìng)，房企抽调(diào)资(zī)金(jīn)统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘(pán)建设，形成一种(zhǒng)资(zī)金(jīn)循环高周转(zhuǎn)模(mó)式，但一定程(chéng)度(dù)上把风险甩给了100ml酒是几两，100ml小酒瓶是几两购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来(lái)说(shuō)，国外商品房预售制度呈现以(yǐ)下特点(diǎn)：

　　1）预(yù)付款(kuǎn)保护：对于购房者预付资金，一般设有定(dìng)金或预付(fù)款(kuǎn)保(bǎo)护机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付(fù)款比重：要求购房者支付的(de)预(yù)付款比例相对(duì)较低(dī)，绝大部分房(fáng)款(kuǎn)在(zài)房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付(fù)款(kuǎn)一般以定金方式支付(fù)，或按(àn)工程进度分期支付(fù)，或二(èr)者(zhě)结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式(shì)：一般采用两(liǎng)种方(fāng)式发放(fàng)按揭(jiē)贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款(kuǎn)按照(zhào)工(gōng)程进(jìn)度逐渐发放，购房者开(kāi)始月(yuè)供；二是房屋交(jiāo)付后发放(fàng)按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护：为预(yù)售(shòu)商品房提供期房烂(làn)尾保险，在商品房出现重大(dà)延期(qī)或重(zhòng)大缺陷时，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保护(hù)：房屋交(jiāo)付质量的保障有两种方(fāng)式，一是期房(fáng)由政府或第三方验收(shōu)合格并(bìng)提供验收凭(píng)证后，开发商凭验(yàn)收凭(píng)证取得(dé)购房者支付的房(fáng)款。二是开(kāi)发商为购(gòu)房者提供一定的保修期，通常(cháng)1-5年，保修(xiū)期满(mǎn)，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方全程监管，交付(fù)时开发商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得房款

　　美国(guó)期房定(dìng)金一定期限内无条件返还，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首(shǒu)付，其余房款(kuǎn)交付后(hòu)按揭还(hái)款，交付前资金(jīn)由第三方全(quán)程监管，交(jiāo)付(fù)时(shí)开发商凭验收凭证取得房款。

　　定(dìng)金及首(shǒu)付环(huán)节，定金比(bǐ)例一般为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据(jù)美国官方数据，2021年美国平均首(shǒu)付(fù)比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除定金或(huò)首付外，购房者在(zài)房(fáng)屋交付(fù)后通过按揭贷款支付(fù)剩(shèng)余房款。

　　资(zī)金监(jiān)管方(fāng)面，美国为防止开发(fā)商挪用资(zī)金，购房者的定金及首(shǒu)付(fù)款由第三方公(gōng)证行或产权(quán)保(bǎo)险公司的信托账户监管。如果开发(fā)商倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购房者(zhě)资(zī)金可通过(guò)申请(qǐng)仲(zhòng)裁取回(huí)，且不(bù)承(chéng)担(dān)任何责任与(yǔ)损失(shī)。而开发(fā)商在房屋建设过程(chéng)中的(de)资金全部来自银行，银行根据工程进(jìn)度(dù)向(xiàng)开发商提供一定比例的贷款，由于(yú)开发商挪用(yòng)资(zī)金直接(jiē)损害银(yín)行(xíng)利益，银行有(yǒu)充分动机监管开(kāi)发商施工进度。开(kāi)发商(shāng)在房(fáng)屋(wū)交付(fù)时(shí)需取得由政(zhèng)府相关部(bù)门经审(shěn)查后发(fā)放(fàng)的验收凭证，通过验收凭证(zhèng)向银行得到购房(fáng)者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首付购房，提供(gōng)期房(fáng)烂尾险

　　德国期(qī)房可零首付购房，房款按建(jiàn)造工期进(jìn)度支付，按揭按工期(qī)放(fàng)款后还贷，房贷利率采用固定利率(lǜ)，开(kāi)发商或购房(fáng)者可购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门(mén)槛方面，德国(guó)开发商在项目获(huò)批后即(jí)可(kě)预售房屋。签署(shǔ)购房合(hé)同前，购房(fáng)者需支付约2000欧的定金并进行预约公(gōng)证，签订(dìng)合(hé)同后定金退(tuì)还。如由(yóu)于任何原因(yīn)不能(néng)购(gòu)买，定(dìng)金按照(zhào)德国法(fǎ)律全部退还。

　　签署购房合同后，购(gòu)房者需支(zhī)付公证费和土地交易税，分别(bié)为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在购房款中，属于购房(fáng)附加费。

　　首(shǒu)付(fù)方(fāng)面，德国没有规定(dìng)最(zuì)低首付比(bǐ)例，可零首付购房。

　　余款方(fāng)面，德国也采取按工期支付房款的制(zhì)度，一(yī)般分7笔(bǐ)进行支付，具体(tǐ)支付节点(diǎn)、比例因项(xiàng)目而异。一般(bān)来说，支付节点(diǎn)可分为公证后、主(zhǔ)体完(wán)工、内部水暖(nuǎn)电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完(wán)工、地板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者(zhě)可在(zài)支(zhī)付房款前申请(qǐng)房贷，房贷利率采用固(gù)定利率(lǜ)，银行按(àn)施工节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予购(gòu)房者一定(dìng)使用期限，期限结束后，购房者开(kāi)始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公司针对期房设计了(le)两(liǎng)种保险，保(bǎo)险的功能是(shì)当房屋(wū)出(chū)现重大延(yán)期或(huò)重(zhòng)大缺(quē)陷时，保险(xiǎn)公司保证开(kāi)发商赔偿(cháng)或修复(fù)，开(kāi)发商破产，由(yóu)保险公司负责(zé)相(xiāng)应赔偿。保险(xiǎn)由开发(fā)商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金(jīn)保险保护机制，交房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律师(shī)严(yán)格监管(guǎn)。

　　订立(lì)合(hé)同(tóng)前(qián)，买卖双方均有(yǒu)一(yī)名(míng)律师(shī)，负(fù)责沟通期房交易中的房产、资金、合同等各个环节，各环节内容确认无误后签(qiān)订首(shǒu)付交换合同。

　　定金方面，英(yīng)国(guó)设置了10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制，当开(kāi)发商(shāng)出现财(cái)务(wù)、经营(yíng)问题时(shí)，购(gòu)房(fáng)者10％的定金(jīn)由(yóu)保(bǎo)险公司(sī)赔(péi)付，而超出10％的(de)部分较难追回。

　　首付方(fāng)面(miàn)，首付比例通常为10％-25％，首付需(xū)要在(zài)合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按(àn)工程进度付款的方式，但(dàn)是(shì)交(jiāo)房前付(fù)款比(bǐ)例相对较(jiào)低，一般会在合(hé)同签订6-24个(gè)月分(fēn)别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项(xiàng)，即(jí)交房前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房后支付。

　　交(jiāo)付环节(jié)，英国规定房屋必须经过(guò)房产公证公司的检验验收后才能交付，交付后(hòu)方可按揭(jiē)还(hái)贷。

　　资金监管环(huán)节，英国期(qī)房预售资金监管极为严格，资金也由律师监管，在确认工(gōng)程进度(dù)、支付相(xiāng)关款项过(guò)程中，由买房(fáng)律师将资金转给卖方律师，卖(mài)方(fāng)律师(shī)转给开发商，即(jí)资(zī)金在进入开发商(shāng)账(zhàng)户前经过两道关口，有(yǒu)利于保障购房者资金(jīn)安全(quán)。

　　2.4 日本(běn)：为规范期(qī)房(fáng)交易(yì)立(lì)法，设(shè)置期房预付款保全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或(huò)1000万日(rì)元时，开发(fā)商必须完成“预售房(fáng)定金保全措(cuò)施”，交房前付(fù)款比例不超(chāo)房款的20％，开(kāi)发商违约需返还(hái)定价并赔偿约10％房款，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法方面，日本(běn)二(èr)战结束后由于房屋供给严重(zhòng)失衡，叠加法(fǎ)律空白(bái)，社会上(shàng)“一房二卖”现(xiàn)象普(pǔ)遍，为此，日(rì)本(běn)政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次修(xiū)订，目前是唯一(yī)一部规(guī)范期(qī)房交易的法律。

　　定金保护(hù)方面，根据日本《宅地建(jiàn)物取(qǔ)引(yǐn)业法》，对购(gòu)房者支付定金超过5％或超(chāo)1000万(wàn)日元的部(bù)分(fēn)，法律(lǜ)要(yào)求开发(fā)商(shāng)必(bì)须完成定(dìng)金保全措施(shī)才可预(yù)售(shòu)。什么是定金保全措施(shī)？即买卖双方签订购房合同时，开发商(shāng)向金融机构或指定(dìng)保证机构或保险机构签订定金(jīn)保证委(wěi)托合同(tóng)，设置购房(fáng)者定(dìng)金的(de)保证(zhèng)或保险，并将相应(yīng)的保证金证明(míng)书交(jiāo)付给购房者。除(chú)定(dìng)金外，其他(tā)预先(xiān)支付的(de)购房款(kuǎn)也(yě)受(shòu)该措施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金证明书向(xiàng)金融机构(gòu)或保证机构或保(bǎo)险公司兑付(fù)，同时，开(kāi)发(fā)商需向购房者赔(péi)付违(wéi)约金，一般(bān)约为房价(jià)的10％。

　　房(fáng)款(kuǎn)支(zhī)付环节，交房前只(zhǐ)需支付(fù)最(zuì)多不(bù)超20％的定(dìng)金，签订(dìng)购房合同后，购房者即(jí)可向银行(xíng)申请贷款(kuǎn)，但交(jiāo)房后才开始按揭贷款(kuǎn)，除定金外的(de)剩余房款(kuǎn)在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享(xiǎng)1年保修期(qī)后付尾款

　　新加坡期房购(gòu)房者违约可返(fǎn)还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比(bǐ)例(lì)20％，余款按工程进度支(zhī)付，所有资(zī)金进(jìn)银行专(zhuān)门项目资(zī)金(jīn)账(zhàng)户，交房后满(mǎn)1年保修期后支付(fù)15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节(jié)，新加坡(pō)开发商有统一(yī)的(de)选购(gòu)权(quán)合同以(yǐ)及订金(jīn)返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支(zhī)付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一步签订(dìng)购(gòu)买合同(tóng)，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方面(miàn)，签订(dìng)购房(fáng)合同后，购房(fáng)者(zhě)需支付15％的首付(fù)及印(yìn)花税，同时购(gòu)房者向银(yín)行(xíng)申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支(zhī)付上，新加(jiā)坡期房同样(yàng)采(cǎi)取按(àn)工程进度付款的方式，《发(fā)展(zhǎn)商条例》对期房付(fù)款流程做了统一详(xiáng)细规定(dìng)，要求所有(yǒu)开发(fā)商遵(zūn)守(shǒu)，支付节点一般(bān)为(wèi)合同签订后、地基完工、框架完(wán)工、管道门窗(chuāng)等(děng)完工等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)也依照工程进(jìn)度放款，月(yuè)供在此(cǐ)过程中随着放出贷款的增加而增(zēng)加，未(wèi)放款部分无需(xū)月(yuè)供。

　　资(zī)金监管方面(miàn)，购(gòu)房者的订(dìng)金与付款(kuǎn)会存入银行专门的项目资金账(zhàng)户(hù)，账(zhàng)户资金(jīn)提取须与房(fáng)屋(wū)建设有关。房屋交付后，购房(fáng)者享受1年(nián)的(de)房屋保修期(qī)，此后购房者支付15％的(de)尾款(kuǎn)。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当前(qián)房地产(chǎn)到了政策出手临界点，重点是保交楼和房(fáng)企重(zhòng)组。一方面，加大对刚需和改(gǎi)善型需(xū)求(qiú)的支持力度，长短兼顾妥善应对局部停贷现象，重点是保交(jiāo)楼保复工保民生，给予强有力的金融工(gōng)具支持。另一方面，从(cóng)现在起(qǐ)，对(duì)还在正常运(yùn)转的房(fáng)企包括民(mín)营企业，加(jiā)大支持力度，由优质房企牵头(tóu)并购重组整个行业(yè)，为(wèi)每个房(fáng)企(qǐ)配套AMC和(hé)财团(tuán)，给(gěi)予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂性和(hé)人性(xìng)复杂性，兼顾化(huà)解停贷(dài)、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务(wù)、恢复市场信(xìn)心以(yǐ)及长效机(jī)制。长效机制(zhì)四(sì)大关键是(shì)推(tuī)动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地(dì)产税。定(dìng)金环节，建立开发(fā)商(shāng)违约后(hòu)定金保(bǎo)护机制，如将(jiāng)已支付定金冻结至房(fáng)屋(wū)交付阶段，保(bǎo)障购(gòu)房者定金安全。签订合同环节，鼓励保险(xiǎn)公(gōng)司介(jiè)入，为房屋重大延期(qī)以(yǐ)及重大缺陷等(děng)情况提供充(chōng)分的保障。余(yú)款支付环节，建立按工程进度付款机制或交房后(hòu)按揭贷款机(jī)制(zhì)，充分(fēn)保护购房者(zhě)的权益。资金监(jiān)管环(huán)节(jié)，引入独立于开发商、银行的第三方资金监管机构，或由政府相关部门(mén)直(zhí)接监管，以此防止资金挪用现象。交付环(huán)节，建立商品房保修期(qī)制(zhì)度。保修期内，开发商(shāng)应对房屋(wū)质量问(wèn)题全权负责、免费维修，购房者在保修期结束后(hòu)支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商(shāng)品(pǐn)房预售制(zhì)是大势所趋。一(yī)方(fāng)面，98年(nián)房改时(shí)，全国缺(quē)房子，开(kāi)发(fā)商缺(quē)钱(qián)，预(yù)售制是权宜之计，现在全国(guó)套户比超过1，从(cóng)大开发进入(rù)存量时(shí)代，对购房民众(zhòng)不(bù)公(gōng)平的(de)预售(shòu)制已(yǐ)经过时了，该(gāi)取消了，改为现房销售(shòu)。另一方面，取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发(fā)商(shāng)将拼的不(bù)是五花(huā)八门(mén)、眼(yǎn)花缭乱、不知(zhī)道能不(bù)能(néng)兑现的营销手段，而(ér)是所见即所得的过硬(yìng)的产品质量和(hé)诚信，这才(cái)是对购房民(mín)众的(de)最根(gēn)本最实质的保(bǎo)障(zhàng)，这样(yàng)将(jiāng)极大(dà)的提升开(kāi)发商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐(zhú)劣币。

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