OPPO宣布(bù)关(guān)停旗下(xià)芯片子公司哲库科(kē)技，引发了公(gōng)募REITs扩(kuò)募风波，如今，二级(jí)市场的影响(xiǎng)仍未停歇。

　　Wind数(shù)据显示(shì)，5月15日，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT开盘继(jì)续延续(xù)此(cǐ)前几日的(de)下(xià)跌走势(shì)，午后跌幅(fú)一(yī)度扩大，尾盘有(yǒu)所(suǒ)拉升，全天收跌6.22％，最近(jìn)3个(gè)交易日跌幅超过9.69％。

　　此前(qián)，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT曾发布公告，紧(jǐn)急(jí)回应称，哲库科技是其扩募拟(nǐ)新购入基础设(shè)施资产张润大(dà)厦(shà)的重要(yào)承(chéng)租(zū)方之一，目前未收到哲库科技(jì)及OPPO方面关于停止执(zhí)行已签(qiān)租(zū)赁协议的通知。同时，在公告中，华安(ān)张江光(guāng)大(dà)园REIT进一(yī)步表示，原(yuán)始(shǐ)权益人将继续(xù)2023年高考时间是几月几号，四川每年高考时间是几月几号密切关注哲库科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募(mù)购入项目(mù)的原始权益人相(xiāng)关(guān)负责人(rén)也表示，近期(qī)已同步启动了(le)应急预案，排摸储备(bèi)租户，积极应(yīng)对哲库提前退租的可能事项(xiàng)。由(yóu)于张润大厦是全国首批REITs申报扩(kuò)募项目(mù)，公司(sī)领导高度重视，浦东新区(qū)国资(zī)委也(yě)高度关(guān)注。

　　多位业(yè)内人(rén)士表(biǎo)示(shì)，华安张江光大(dà)园REIT近期市场波动较(jiào)大，但(dàn)其(qí)实不动(dòng)产公(gōng)募REITs项目短期出租率下跌(diē)并不会从根本上(shàng)影响其内外价(jià)值，投资者应理性看待。

　　张江光大(dà)园(yuán)REIT

　　二级(jí)市场价格继续波动(dòng)

　　本(běn)周，OPPO关停旗下(xià)芯片子公司哲库科(kē)技的事(shì)件继续(xù)扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的价格小(xiǎo)幅低开，此后二级市(shì)场价格(gé)开始震荡走(zǒu)低，午盘收跌6.17％。午后，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随(suí)后(hòu)价(jià)格有(yǒu)所回升，最终报收(shōu)3.512元，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受(shòu)近(jìn)期不(bù)利消息影响(xiǎng)，华安张江光(guāng)大园REIT最(zuì)近(jìn)几个交(jiāo)易日二级市场价格表现欠(qiàn)佳，5月11日以来，3个交(jiāo)易日跌(diē)幅达到(dào)9.69％，今(jīn)年(nián)以来跌幅7.76％。不(bù)过，自2021年6月21日(rì)上(shàng)市以(yǐ)来(lái)，华安张江光(guāng)大园REIT累计涨幅超过24％，在(zài)全市场公募REITs中位居前(qián)列。

　　从5月(yuè)15日公募REITs市场整体表现上(shàng)看(kàn)，目前(qián)上市的(de)8只产业(yè)园区基础设施REITs中(zhōng)，仅博(bó)时招商蛇口产业(yè)园REIT微幅上涨(zhǎng)，其余7只均有(yǒu)不同程度下跌，8只(zhǐ)产业园区基(jī)础设施(shī)REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来(lái)平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江(jiāng2023年高考时间是几月几号，四川每年高考时间是几月几号)REIT一(yī)季(jì)报中已经披露张江(jiāng)光大园项目出租率有所下降(jiàng)，如今拟扩募的(de)项目又遭遇突发事件，因(yīn)此导致(zhì)二(èr)级(jí)市场价格出现波(bō)动。”一位业内人士分析称。

　　不(bù)过(guò)，在上(shàng)述人(rén)士看来，尽管出于风险规避的原因，最近几个交易日场内(nèi)资金(jīn)有所流出，但是，不(bù)动产(chǎn)公(gōng)募REITs项目短期出租(zū)率下跌(diē)并不会从(cóng)根(gēn)本上影响其内外价值。

　　他也同时表示，目前随着二级市场(chǎng)价(jià)格下跌，风险(xiǎn)也得到一定(dìng)释放，但是价格涨跌会受到(dào)基本面、情绪面等多重因(yīn)素影响，不好判断价格(gé)是不(bù)是已经完(wán)全(quán)触底。

　　此外(wài)，还有一(yī)位(wèi)业内(nèi)人士表示，今年整(zhěng)体REITs市场表现低迷，不(bù)少产品年内二级市场跌幅较大，其实(shí)有些隐含(hán)收益(yì)率高(gāo)的产(chǎn)品(pǐn)具备一(yī)定的投资价值，很适合稳健类投资者。此外，伴随着经济复苏的步伐，产业(yè)园区、物流类(lèi)等REITs产品具备一(yī)定的投(tóu)资价值。

　　先锋瑞(ruì)驰(chí)私募基金执行董(dǒng)事高如星对此表示，若张江园(yuán)区最终(zhōng)能顺利解(jiě)决招商，平(píng)稳过度对经(jīng)营现(xiàn)金流没有造成(chéng)大的影响，“事件(jiàn)性利空下调至得这么急、这么深，加上前期(qī)本身园(yuán)区类资产就回调不少了(le)，这就(jiù)是黄金坑。”不过(guò)，他也强(qiáng)调，最(zuì)终还(hái)是落到租(zū)金收入受(shòu)不受(shòu)影响(xiǎng)，影响多大(dà)，估计园区会最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路(lù)上再迎接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下(xià)芯(xīn)片子公司哲库科技(jì)。随后(hòu)5月12日晚(wǎn)，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT发布公告，紧急回应(yīng)称，哲(zhé)库科(kē)技是其扩募拟新购(gòu)入基础(chǔ)设施资产张润(rùn)大(dà)厦的重要(yào)承(chéng)租方之一(yī)，目前未收到哲库科技及(jí)OPPO方面关于停止执行已签租赁协议(yì)的(de)通知。同时(shí)，在公告中，华安张江光大园(yuán)REIT进一步表(biǎo)示，原(yuán)始(shǐ)权益人将继续密(mì)切(qiè)关注哲(zhé)库(kù)科技后续(xù)情况，积极做好(hǎo)相关应对(duì)。

　　此前，张江(jiāng)REIT因其(qí)一季报中披露的张(zhāng)江光(guāng)大园项目出租率下降(jiàng)事项，一度二级市(shì)场价(jià)格(gé)出现回落。在(zài)随后召开(kāi)的(de)业(yè)绩说明会中管(guǎn)理(lǐ)人就相关(guān)事项进行了解释说明(míng)，市场(chǎng)信(xìn)心得(dé)到了(le)一定提振(zhèn)，二级市(shì)场价格(gé)表现也趋于(yú)平稳(wěn)。据了(le)解，张江 REIT在5月11日(rì)召开的(de)线(xiàn)上和线下的扩募(mù)说明会上(shàng)，运营团队表示了对张江光大园(yuán)项目(mù)的信(xìn)心，预计签署意向书和合同谈判中(zhōng)的储备租户正常转化后，项目出租(zū)率(lǜ)将得(dé)到回升。没想(xiǎng)到仅过了不到三周(zhōu)的时(shí)间，张江REIT的扩募之路又迎来了(le)新的考(kǎo)验(yàn)。

　　因张江REIT的上述(shù)公告引起了市场各方的广泛关注，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项(xiàng)目的(de)原始(shǐ)权益人相(xiāng)关负责人(rén)坦言，事(shì)发突然确实始料未及，在获悉OPPO关停(tíng)哲库科技(jì)消息的第一时间(jiān)即奔(bēn)赴现场进行了沟通和核实工作，并(bìng)同步启动(dòng)了应急预案，排摸储(chǔ)备租户，积(jī)极应对哲库提(tí)前退租的可能(néng)事项。由于张润大厦是全国首批(pī)REITs申(shēn)报扩募(mù)项目，公(gōng)司领导(dǎo)高度重视，据(jù)悉新区(qū)国资委也高(gāo)度关注。

　　当(dāng)谈及储(chǔ)备(bèi)租(zū)户情(qíng)况，相关负责(zé)人(rén)介绍说，目前储备租户(hù)还是(shì)比较丰富的(de)，覆盖(gài)了芯片测试、人工智(zhì)能、航天产业、信息技术等产(chǎn)业客户(hù)，租赁(lìn)意向面积超过了2万方。从(cóng)意向储备转化为实(shí)际租户需(xū)要一些时间。

　　“我们正在着手通过签(qiān)署租赁意向书来尽快锁(suǒ)定一些重要租户。虽然收了三个月履(lǚ)约保证(zhèng)金给了我们一些空间，但本着对首批扩(kuò)募、对市场(chǎng)负责的态度，我(wǒ)们肯(kěn)定要(yào)全(quán)力与时间赛跑，把这(zhè)些面积(jī)在(zài)短期内完成去化。”相关负责人(rén)说道。

　　张(zhāng)江REIT已持有(yǒu)的同区(qū)域的张江光大园项(xiàng)目(mù)一季度末也有将近30％的空置率，原始权益人有(yǒu)那(nà)么多储备租户，之前的空(kōng)置(zhì)率为(wèi)何未能得到解决。

　　对(duì)此(cǐ)相关负责人解释，张江光大园一直以来都(dōu)坚持以市场化运营为导向(xiàng)，历史(shǐ)运营表(biǎo)现稳定，租户的调租和换租都(dōu)属于正常情况，而这次项目(mù)的大租户退租正(zhèng)好发生在市场活(huó)跃度的短期低点(diǎn)，目前(qián)市场情况已有所好转。在看到出租率下(xià)滑情况没(méi)有得到及时(shí)修复后(hòu)，张江这边也作了一定的资源调配和倾斜，引入了一些储备租户。

　　另(lìng)外，张润大厦和(hé)张江(jiāng)光大园项目在(zài)给租户的分(fēn)隔(gé)空间(jiān)、交付标准、租(zū)金(jīn)水平等方面(miàn)也有一些差异化，张润(rùn)大厦多是两千多平的大平(píng)层，楼的成(chéng)新度高(gāo)一(yī)些，单价也贵一些，张江光大园单(dān)层以(yǐ)一(yī)千平(píng)的面积为主(zhǔ)，还有一些独栋形(xíng)态(tài)的物业。租户自身也会(huì)有诉求，也会根据自身(shēn)需求(qiú)和预算挑选区域内的不同(tóng)物业。

　　“如果扩募完成以(yǐ)后，新老资产(chǎn)的管理人都变成了一家(jiā)，后续我们在资源共享(xiǎng)和联合营销方面能更加充分发挥协(xié)同效应(yīng)，相(xiāng)信可以做得更好。”上述(shù)负责人补充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和展望(wàng)，相关负责人表(biǎo)示(shì)，张江集团和(hé)张江高科目前在管(guǎn)资产约五百(bǎi)万方，还有(yǒu)一些(xiē)其他在开发的储(chǔ)备项目，这些都将成为张(zhāng)江REIT实现打造张江园(yuán)区(qū)产业(yè)空(kōng)间(jiān)资产上市平台目标的坚实后盾和储(chǔ)备资源。“我们非(fēi)常重视(shì)张江REIT这个资(zī)本平(píng)台和它未来的发展。”相关负(fù)责人表示(shì)，“这次扩募是我们(men)实现(xiàn)基金扩容的第一步，也是(shì)至关重要的一步，眼下(xià)我们可能面临了一些突发情况需要解决，但是这和我们在张江(jiāng)科学城这(zhè)三(sān)十(shí)年建(jiàn)设发(fā)展过程中所(suǒ)经历(lì)的(de)相比，只能算是一个非常小的插曲。我们有信心(xīn)排除万难，尽一(yī)切可能(néng)化(huà)解当前突(tū)发事件的(de)所有负面影响，维(wéi)持(chí)预期(qī)和市场的(de)信心。”

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