（二）中国户均住宅的测算思路、数据和方法(fǎ)

　　中国(guó)城镇(zhèn)居民住宅主(zhǔ)要分两(liǎng)大类，一类是商(shāng)品(pǐn)住宅，另一类(lèi)是保(bǎo)障房、原(yuán)公有(yǒu)住宅、自建房等非商品(pǐn)住(zhù)宅。

　　目前(qián)缺乏统计数据，并没有直(zhí)接公布城镇(zhèn)住宅数量。居民住宅相关数据有两处可以直接公布，一是每(měi)年商品住宅销售套数（统计局(jú)）；二是居(jū)民(mín)住宅(zhái)来源（人口普查数据）。计(jì)算中国居民户均住宅数量，我们主要用到上述两组数据。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前(qián)商品住宅数量极少，可(kě)忽略不计。估(gū)算城镇(zhèn)居民户均住宅套数(shù)分三步走：

　　第一步(bù)，将(jiāng)1999年以来每年商品住宅销售套数相(xiāng)加，我(wǒ)们就能够得(dé)到(dào)当前(qián)商品(pǐn)住宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根据(jù)城镇居民拥有的商品住(zhù)宅和非(fēi)商品住宅比例，推(tuī)算得到居民(mín)住宅总套(tào)数。

　　第三步，将城镇居民拥有的(de)商品住宅总数除以(yǐ)家庭户(hù)数(shù)，我们就(jiù)能够(gòu)得到(dào)城(chéng)镇户均拥有的住宅数量。

　　具(jù)体计(jì)算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭(tíng)户数(shù)）/（商品(pǐn)住(zhù)宅套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商品住(zhù)宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住(zhù)宅存(cún)量(liàng)到(dào)底有多少，目前缺(quē)乏(fá)一个准确统(tǒng)计。我们利(lì)用(yòng)既有统(tǒng)计数据，大致(zhì)测(cè)算(suàn)得到中(zhōng)国(guó)存量房地(dì)产(chǎn)套数，并(bìng)进一步推(tuī)算(suàn)中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民户(hù)均拥有(yǒu)商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算(suàn)得(dé)到：

　　（一）中(zhōng)国(guó)商品住宅(zhái)累计(jì)销售(shòu)1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含(hán)现(xiàn)房和(hé)期房）。

　　中国的房地产销售以(yǐ)期(qī)房为主(zhǔ)，从(cóng)2019年开始，新(xīn)房销(xiāo)售中期房占(zhàn)比近9成。本(běn)文去除(chú)商品住宅累计销售套数(shù)里的期(qī)房销售，得到商品住宅现(xiàn)房套数。

　　以(yǐ)2022年商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数计(jì)算为(wèi)例(lì)：

　　2022年商品住宅现房套数=截止(zhǐ)到2022年商(shāng)品住宅(zhái)累计销售套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额(é)。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装(zhuāng)修(xiū)的时(shí)间(jiān)，取最大值3年。

　　将商品住宅现房(fáng)套数除以(yǐ)家庭(tíng)户数，算(suàn)出(chū)：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民(mín)户均拥有住(zhù)宅1.02套(tào)

　　接下来我们需(xū)要进一步推(tuī)算中国城镇居民(mín)拥有的户(hù)均住宅套(tào)数。

　　首先，七普数据显示中(zhōng)国城(chéng)镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住(zhù)宅(zhái)。其中自建住宅占比(bǐ)21％，购(gòu)买商(shāng)品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的(de)家庭租赁廉(lián)租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁(lìn)其他(tā)住(zhù)宅和购买二手房都(dōu)是商品住宅，因此将租(zū)赁其(qí)他住宅、购买商品(pǐn)住宅(zhái)与购买二手房(fáng)加(jiā)总，得到商(shāng)品(pǐn)住宅占居民(mín)所(suǒ)有住(zhù)宅(zhái)的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年(nián)期间商品住宅增(zēng)幅(fú)为(wèi)过去十年变化幅度(dù)的(de)20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅的实际变化比例，从而我们估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房(fáng)，中国平(píng)均每(měi)户城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺利，已购(gòu)期(qī)房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭都会拥有一套(tào)住(zhù)宅(zhái)。

　　三、城(chéng)镇户均一(yī)套房(fáng)的三点含义

　　既然城镇居民已经达(dá)到(dào)了户均一套(tào)房的(de)程度，“户户有(yǒu)房”是否意味着(zhe)中国城镇化进展(zhǎn)终结，甚至意味(wèi)着中国(guó)地产存(cún)量供给(gěi)绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房并不(bù)意味(wèi)着住宅市(shì)场(chǎng)供(gōng)需(xū)平衡

　　需要(yào)有多余住宅来满(mǎn)足因人(rén)口流(liú)动、居民(mín)换房等因素产生(shēng)的住宅(zhái)需求。因此，成熟房地(dì)产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看，美国、英国(guó)和日本的住宅套户(hù)比均高于1.1，其中，英国的住(zhù)宅(zhái)套户比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套房(fáng)，就会造成(chéng)人口净流(liú)入地的(de)住宅(zhái)市(shì)场供不应求，造(zào)成房(fáng)价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流(liú)动人口3.76亿(yì)，省内(nèi)流(liú)动人口和省际流动人口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选择(zé)在大(dà)城(chéng)市租房(fáng)挣钱(qián)，在老(lǎo)家县城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人(rén)口流动调查(chá)数据显示，在上海、杭州以及南京(jīng)工作的流动人口在老家(jiā)拥(yōng)有(yǒu)住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的(de)高工资吸引打工人，但高房价(jià)迫(pò)使打工人回乡置(zhì)业。

　　流动人口实(shí)际(jì)上(shàng)会占据两套房，在高房价的大(dà)城市租赁一套房，在(zài)房(fáng)价较低的县城购买一(yī)套(tào)房。所以说户均一套房无(wú)法满足庞大流(liú)动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户(hù)家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有(yǒu)不少老(lǎo)旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭(tíng)，也就是(shì)约(yuē)9000万户城镇居(jū)民住(zhù)宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存(cún)在着建筑结构松(sōng)散(sàn)、设施陈旧、安全隐患大等(děng)问题，如电(diàn)线老化(huà)、管道等基础设施陈旧(jiù)，给住户(hù)的生活带来(lái)了很大的不便(biàn)和安全隐患(huàn)，并(bìng)且居住(zhù)体验(yàn)较差。

　　2000年以前(qián)建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭(tíng)户数拥有的住宅(zhái)面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫(wèi)浴和厨(chú)房。这(zhè)类上世(shì)纪修建(jiàn)的老(lǎo)旧小区很难满足现(xiàn)代生活需求，在未(wèi)来(lái)大都会(huì)被拆迁(qiān)重(zhòng)建。

　　近五成的家庭住(zhù)宅为一居(jū)室和二居室，户型(xíng)偏(piān)小(xiǎo)。其中(zhōng)一居室占比(bǐ)为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市(shì)家庭住(zhù)宅户(hù)型更小，当然这与城(chéng)市土地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩(kuò)张是(shì)未来地产的需求驱动力(lì)

　　根据七普数据测(cè)算，2020年城镇家庭户(hù)住宅存量总面积为294.6亿平(píng)。暂不(bù)考虑两年间农民带房进城和老旧小区(qū)拆迁，加上2021年和(hé)2022年(nián)商品住宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量总面(miàn)积(jī)为308.16亿平(píng)，人均住宅建筑面(miàn)积(jī)为39.45平(píng)方米(mǐ)。

　　超过一半的(de)家(jiā)庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积小于均(jūn)值，近4成家(jiā)庭人均住宅(zhái)建筑面积(jī)在30平(píng)米以(yǐ)下。

　　15％的城镇(zhèn)家(jiā)庭人(rén)均住宅建筑面积不足(zú)19平(píng)方(fāng)米，不及全国人均水平的一半。若去除(chú)20％的公摊，可使用的住宅面积(jī)仅为15.2平方米。上海市将(jiāng)人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积低于15平方米的家庭界(jiè)定为住宅存在困难，若按(àn)这(zhè)个标准算的(de)话(huà)，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问(wèn)题。

　　若人均可(kě)使(shǐ)用住宅面积为(wèi)40平，即人均住宅建筑面积(jī)为50平，只考虑家(jiā)庭户人数，需要住宅总量约(yuē)390.6亿(yì)平，较目前至少新增82亿(yì)平。

　　对比发达(dá)国(guó)家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本(běn)、德国和英国(guó)都高于40㎡，中(zhōng)国的人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除公(gōng)摊面积(jī)后(hòu)，中国的人均可(kě)使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距将变得(dé)明(míng)显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的(de)集体户人口，所需要的住(zhù)宅总(zǒng)量会(huì)更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会(huì)有需求么？

　　我们测算得到中国(guó)城镇家庭户均(jūn)1套房，看(kàn)似已经(jīng)户户有房。即便如此(cǐ)，中国人口静态结构和动(dòng)态趋势演绎(yì)，决定了中(zhōng)国未来地(dì)产仍有需求(qiú)释放。户均1套(tào)住(zhù)宅现(xiàn)实之下，中国未(wèi)来城镇(zhèn)住宅需求主要来自于(yú)四个(gè)方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户(hù)购房需(xū)求扩(kuò)张。

　　过去20年我国城镇家庭(tíng)户均(jūn)人(rén)口数(shù)不(bù)断(duàn)下降，六普显示城(chéng)镇户均(jūn)人口规(guī)模为2.85人/户，而(ér)七普显示城镇户均人(rén)口规模(mó)为(wèi)2.62人/户，一(yī)人(rén)户、二人户的占比明(míng)显上升，人(rén)口(kǒu)小(xiǎo)家庭化(huà)趋(qū)势将继续延续，青少年是几岁到几岁了 20岁还能叫少年吗导致(zhì)户数会(huì)因户均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来的新增(zēng)住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国经济(jì)板块(kuài)的分化(huà)日(rì)益明显，资源和生产(chǎn)要素逐步(bù)向经济带、都市圈(quān)中心城市流入，区域经济资源(yuán)分配的再集中吸引着人口(kǒu)流(liú)入。人口迁移势必涉及到买房租(zū)房，给迁入地住宅市场(chǎng)带(dài)来新的增(zēng)量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常住人口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然(rán)增加(jiā)人(rén)口仅(jǐn)为6.5万人，其人(rén)口增长主要(yào)受益(yì)于人口迁移。

　　第三(sān)，老旧(jiù)小区改善性(xìng)需求依然庞大(dà)。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅和(hé)原(yuán)公有住宅(zhái)的家庭拆迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个(gè)百(bǎi)分点(diǎn)；原公有住宅家庭(tíng)比例(lì)从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造(zào)时间(jiān)为2000年以前的(de)比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和(hé)原公(gōng)有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购(gòu)买商品住宅，21％的家庭购买二手房(fáng)。在新增住宅需求中(zhōng)，有7成家(jiā)庭购(gòu)买(mǎi)了(le)商品住宅。租房、购买经济适用房和其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商品(pǐn)住宅(zhái)的占比势必会进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建(jiàn)造的住宅建筑面积还有约81亿平(píng)，涉(shè)及城镇(zhèn)家庭约9000万(wàn)户。破旧的城中村(cūn)、老(lǎo)公有住(zhù)宅，建(jiàn)筑面积小(xiǎo)、质量低(dī)、基础设(shè)施配套差、没(méi)有(yǒu)或少有物业(yè)管理，居民追求(qiú)美好、宜(yí)居(jū)生活的环境，背(bèi)后的改善性需(xū)求有待释放。

　　第四，“住(zhù)上更大房(fáng)子”的改(gǎi)善性需求还将有(yǒu)所增加。

　　刚需购房受限于资金(jīn)，倾向于中(zhōng)小户型。已有住(zhù)宅(zhái)家庭希望提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底(dǐ)的中央经济(jì)工作会(huì)议明(míng)确指出支持住宅(zhái)改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的(de)人(rén)均住宅间数为(wèi)1.71间，无论是(shì)否考虑乡(xiāng)村住宅因素，中国的人均住宅间(jiān)数较其他国家依旧存(cún)在不(bù)小差距。

　　住(zhù)宅舒适度(dù)与经济水平有着密切正向联系。随着经济发展水平的提高(gāo)，中国(guó)的(de)人均住(zhù)宅间数与人均住(zhù)宅建筑面积(jī)将随之增长。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去二十年是中国地(dì)产黄金发展期，地产(chǎn)矛(máo)盾更(gèng)多体现为住宅供给存在(zài)不足，供需出(chū)现错(cuò)配，这是过去二十年房(fáng)价快速上涨(zhǎng)基石。那么未来将是(shì)住宅质量的供(gōng)需冲突。房地(dì)产大分(fēn)化(huà)时代已(yǐ)至，这(zhè)种分(fēn)化(huà)不单局(jú)限于城市能级之间差异，优质小区和老(lǎo)旧二手房之(zhī)间的差异也将越发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口普(pǔ)查(chá)数(shù)据调查的是人，并(bìng)不是(shì)针对住宅，因此可能存在统计偏差。商品住宅占比实际值可能偏低，其增(zēng)速可能超预期。

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