文：任泽平团(tuán)队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售制(zhì)了(le)。 1月(yuè)17日召(zhào)开的(de)全国住(zhù)房和城(chéng)乡建设(shè)工作会议提出“有条件的可以进行现房销售”，不足(zú)一个月时间(jiān)，已有山东(dōng)、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点(diǎn)现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用(yòng)你(nǐ)的钱，建你的房子(zi)，还烂尾了(le)，这是对(duì)购房(fáng)者的不公(gōng)平。以(yǐ)后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能把包(bāo)袱甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和社会(huì)，这(zhè)是(shì)房地产从(cóng)大开发时代(dài)步入高质量发(fā)展(zhǎn)阶(jiē)段的必然(rán)趋势，也是对购(gòu)房老百(bǎi)姓的(de)最大保(bǎo)护。98年房(fáng)改时(shí)，全国缺(quē)房子(zi)，开发(fā)商(shāng)缺钱(qián)，预售(shòu)制是权宜之计(jì)，现在全国(guó)套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民(mín)众(zhòng)不(bù)公平的预售制已经过时了，该取消了(le)，改(gǎi)为(wèi)现房销售。以后一手交钱，一手(shǒu)交房，天经地(dì)义。当然二(èr)次房(fáng)改(gǎi)是(shì)个(gè)技术活，兼顾化解停贷(dài)、复(fù)工保交楼(lóu)、重组(zǔ)房企债务、恢复(fù)市场信心以及长效(xiào)机(jī)制，长效机制四大(dà)关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房(fáng)地产税(shuì)。如果(guǒ)按照经(jīng)济规律(lǜ)办事，中国一定能实现房地产(chǎn)软着陆和(hé)长(zhǎng)期平稳(wěn)健康发展，跨过这道关，解好这道(dào)世界难(nán)题(tí)。

　　2、为(wèi)什么要(yào)取消预售制、改(gǎi)为现房销售？大家想想(xiǎng)，绝大部分商品(pǐn)是(shì)一手交钱一手交货，预售(shòu)制是对购买者的(de)单(dān)方面不公平(píng)制度(dù)，购(gòu)房老(lǎo)百姓几乎承担(dān)了所有商品不能交付的风险。从个人层面看，预售制(zhì)对购房者非常(cháng)不公(gōng)平，比如，交房等待期一般为两(liǎng)年(nián)，在(zài)此期(qī)间，购房者不仅承担银行(xíng)利息(xī)，还要承担(dān)延迟交(jiāo)房、房(fáng)屋质量、房产(chǎn)证延(yán)期(qī)办理(lǐ)甚至不能交房的风险。从行业层面看，预售制助推部分房企(qǐ)过度举债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张，若遇到(dào)下行(xíng)周期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险。取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，这样有助于落实中央(yāng)房住不炒精神、有(yǒu)助于保(bǎo)障购房老百(bǎi)姓权(quán)益(yì)、有(yǒu)助(zhù)于房企稳健(jiàn)发展，一举多得，谋划(huà)长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取消预售制度(dù)？预售制度怎么来的？国外什么情况？简单科(kē)普(pǔ)一下：商品房预售最早源(yuán)于中国香(xiāng)港(gǎng)，俗称(chēng)卖楼(lóu)花(huā)，卖(mài)期房，是一(yī)种开发商放杠杆的方式。98年房(fáng)改，由于(yú)商品房(fáng)短缺，房企缺(quē)资金，借鉴中国香港，引入了商品(pǐn)房预售制(zhì)度。其实，当(dāng)前世(shì)界不少(shǎo)国家存在预售制。但是，重点来(lái)了！发达国家一般有严格(gé)的监(jiān)管(guǎn)保(bǎo)障措施，开发商在项(xiàng)目获得政(zhèng)府(fǔ)批(pī)准后才可以开(kāi)始销售，买家在购买期房后并非像中国一样在支付(fù)完首付款后从银(yín)行(xíng)一次性贷款支付剩余全部房款，而是根(gēn)据(jù)开发(fā)商工程进(jìn)度在(zài)完(wán)全(quán)交(jiāo)房前进行分期支付。所(suǒ)以，预售制度是需要严格的资金监管、分期支付(fù)以及违约处罚(fá)措施作(zuò)为保障(zhàng)的(de)，如果没有这些保障措施，一定会触(chù)发(fā)风险，对购房(fáng)民众(zhòng)不公平，所以不如借(jiè)机取(qǔ)消预售制(zhì)度(dù)，以后改(gǎi)为现(xiàn)房销售。客观讲预售制(zhì)度有一定历(lì)史阶段性，现在(zài)中(zhōng)国住房进入存量时代，取消预售制(zhì)度有助于降(jiàng)负债(zhài)降杠(gāng)杆，不再把烂尾风险甩给老(lǎo)百姓和社会，当然这需(xū)要(yào)配套房企债务重组、复(fù)工保交(jiāo)楼、恢复市(shì)场(chǎng)信(xìn)心和房地产长(zhǎng)效机制(zhì)。这是个(gè)技(jì)术活，只要坚持市场化改革，中国一定能化(huà)解这个难(nán)题(tí)，让(ràng)房(fáng)地产回归实(shí)体经济和居(jū)住(zhù)属性，安(ān)居乐(lè)业(yè)。

　　4、简单讲，如(rú)果(guǒ)取消预售制，改为(wèi)现房销(xiāo)售(shòu)，开发商将拼的不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现(xiàn)的营销手段，而是(shì)所见(jiàn)即(jí)所得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是(shì)对购房(fáng)民(mín)众的最根本最实质的保障(zhàng)，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。所有商业的本(běn)质(zhì)是向善，是以客户为中心(xīn)，房地产也不能例外，老百姓买房(fáng)子是天大的事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸福一家人(rén)。从这个角度，取消预售制、实施(shī)现房(fáng)销售是实现(xiàn)老(lǎo)百姓(xìng)安居(jū)乐业、社会长治(zhì)久安、行(xíng)业企业健康(kāng)发展的(de)重大措施(shī)。在当(dāng)前的情(qíng)况下，取消预售制要结合稳楼(lóu)市(shì)、房地产软着(zhe)陆、打通金融(róng)支持当期三(sān)好生、新模式(shì)等综合施策。

　　作者十年前(qián)在(zài)国务院发展研究中心参与财(cái)税改革方案研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金(jīn)融(róng)稳(wěn)定(dìng)、房企杠(gāng)杆率(lǜ)等进(jìn)行过长期系统的专项研究。（参考后(hòu)来形成的专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商(shāng)品房预售制(zhì)的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花(huā)”模式，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化进程，但(dàn)背后潜藏的(de)风(fēng)险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方全程监管，交(jiāo)付时(shí)开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供(gōng)期房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保(bǎo)险保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范(fàn)期房交易立法，设置期房预付(fù)款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方(fāng)资金由银行(xíng)监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　二十世纪(jì)五十年代在中国香港，楼宇出租是地产行业盛行(xíng)的(de)方式(shì)，但有(yǒu)着转让难(nán)、出租资金周转期长等(děng)问(wèn)题(tí)，分层销售孕(yùn)育而生。20世纪50年代(dài)，中国香港还未推行公(gōng)共房屋制度，许多(duō)人栖身于(yú)木屋或者其他临(lín)时住宅，住房的需求(qiú)是相当高，不过大(dà)多数居民的储蓄很少(shǎo)。当时(shí)楼宇(yǔ)买卖多(duō)数以(yǐ)一(yī)整(zhěng)栋(dòng)楼为单位，需(xū)要(yào)雄(xióng)厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出租是中国香港地产行业盛行的方式，但(dàn)有(yǒu)着(zhe)转让难、出租资金周转期(qī)长等问题。针对(duì)这(zhè)一系列问题(tí)，不少地产商(shāng)开(kāi)始探求(qiú)新(xīn)的方式，如把楼宇契(qì)约切开(kāi)，即(jí)“分契”，然(rán)后(hòu)将楼宇分(fēn)层出(chū)售。这模式一经(jīng)推行，购(gòu)买(mǎi)楼宇的(de)市民(mín)数(shù)量有所增加，开(kāi)发(fā)商资(zī)金周转加快。

　　在分(fēn)层出(chū)售的基(jī)础(chǔ)上，将“按揭”模式引入房地(dì)产销售(shòu)，霍英东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式。1953年底霍英东(dōng)创(chuàng)办(bàn)立信置(zhì)业有限(xiàn)公司(sī)，凭借商业(yè)直觉和多年经营(yíng)杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商(shāng)品(pǐn)流(liú)通、资金周转有(yǒu)着独到的见解，在(zài)努力(lì)寻求方法(fǎ)加(jiā)快自身资(zī)金周转。当时其(qí)在购(gòu)下九龙(lóng)的(de)一块(kuài)地(dì)盘后，除了分层(céng)出售、还印发(fā)售(shòu)楼(lóu)说(shuō)明书，上有文字详尽说明(míng)楼宇的地(dì)势环境、建筑(zhù)材料、分层价格、订购(gòu)方法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买家的订金(jīn)，采(cǎi)用类似租金的分期付款(kuǎn)形式，等新楼落成时，收齐(qí)买家(jiā)的钱，买家就拥有(yǒu)了自己(jǐ)的房产。这种方式减轻了民众购房的资(zī)金(jīn)压力，加(jiā)速了房屋(wū)的建(jiàn)造和销售，也解决(jué)了(le)制(zhì)造商的资金问题，降低投资风险，在(zài)当时可谓是(shì)“双赢”的举措。“预售(shòu)楼花+分期(qī)付款”的销(xiāo)售(shòu)模(mó)式成为当时(shí)中国香港房地产市(shì)场的一大特(tè)色，纵观中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)房地产(chǎn)市场的改革，“卖楼花”模式高效率(lǜ)地(dì)解决了核心(xīn)的(de)住房(fáng)供不应(yīng)求的问题，使(shǐ)房市(shì)发展进入新阶段。

　　预售楼(lóu)花(huā)模式推动了中国香港楼市几十(shí)年繁荣(róng)，但期间(jiān)也出现过(guò)“烂尾楼”的(de)情况，但(dàn)监管部门不断完善、规范化，建(jiàn)立健全的监管机制，促进市场(chǎng)健(jiàn)康(kāng)发展(zhǎn)。例如(rú)，1960年，位于大(dà)角(jiǎo)咀的(de)一个楼盘因建筑费用(yòng)超支停(tíng)工，出现“烂尾(wěi)”情(qíng)况。在1961年后，中(zhōng)国香(xiāng)港管理部门提升了(le)对(duì)于(yú)预售楼花制(zhì)度的监管，即要求开发商在预售前，确保(bǎo)地价款已经全部支(zhī)付，还要证明(míng)自身(shēn)有资金等能力把(bǎ)项目完成，资金需(xū)放入律师所托管，支取(qǔ)时需律(lǜ)所和建筑师的核准。为了防(fáng)止开发商(shāng)、律所、建筑师等造假(jiǎ)，套取(qǔ)监管账户资金，中国香港要求律师(shī)行(xíng)在银行开设(shè)的(de)信托(tuō)账户（监管账户(hù)）、开发商操(cāo)作等(děng)采取全透(tòu)明化机制，且银行的(de)责任上(shàng)升，如(rú)出现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将(jiāng)成最大风(fēng)险方(fāng)，后续需自身推(tuī)动项目完工。随着监管体系逐步完善(shàn)，出现“烂(làn)尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪(jì)九十年代，中国内地面(miàn)临(lín)住房(fáng)需求大和供给量(liàng)短缺(quē)问题(tí)，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以来，中国内地(dì)优先发(fā)展重工业(yè)，强调基(jī)础建(jiàn)设，这一导向使前(qián)期发展工业化的(de)进程大于城市化进程，唯(wéi)有解(jiě)决住房基础等城市(shì)化配套问题，才能(néng)进一步推(tuī)进(jìn)城市(shì)化。但当时推行的是“统(tǒng)一(yī)管理(lǐ)，统一(yī)分配，以租养房”的福利分房制度，住房(fáng)市场发展起步较晚、增速较慢，福利分房(fáng)制度也出现(xiàn)了分配不公、效(xiào)率(lǜ)低、配套差等(děng)问题(tí)，因(yīn)此福利分房制度不再适用于当(dāng)时的国(guó)情。叠加房地产(chǎn)市场面临商品房(fáng)的需求(qiú)量(liàng)大，而社会缺少大型房(fáng)地(dì)产开发商(shāng)，商品房供应(yīng)量(liàng)小(xiǎo)的困(kùn)境，此(cǐ)时(shí)引(yǐn)入中国香港的(de)“卖(mài)楼花”模式无疑是(shì)对内地房(fáng)地(dì)产(chǎn)市(shì)场的一针强(qiáng)心剂。从1994年(nián)起，中(zhōng)国内(nèi)地逐步引进(jìn)中国香港预售商品(pǐn)房制度(dù)，先后(hòu)出台(tái)多(duō)项文(wén)件，大力支(zhī)持国内房地(dì)产市场改革。例如，1998年，国务院(yuàn)出(chū)台(tái)《关(guān)于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房(fáng)建设(shè)的通知(zhī)》文件，决定(dìng)停(tíng)止(zhǐ)住房无偿实物分配，逐步(bù)实行住房分配货币(bì)化、住(zhù)房供给(gěi)商品化(huà)、社会化(huà)的(de)住房(fáng)新体制，从计划经(jīng)济下(xià)的福(fú)利分房(fáng)转向市场经济(jì)的商品房。房地产(chǎn)市场采用预(yù)售(shòu)制，允许开发商卖期房，解决了房企缺少资金和开发时间(jiān)周期(qī)长的(de)两大难题，开(kāi)发商以预售款撬动下一个项目的开(kāi)发(fā)，形成滚动开发模(mó)式，住房供应速度(dù)加快。自此中国内(nèi)地开始房改货币(bì)化，中国人民银行等多方迅速出台相关(guān)的信贷(dài)政策，支持购房者(zhě)，极大作用推动了房地产市场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼花(huā)”模式后(hòu)，经调整形成契合(hé)中(zhōng)国(guó)内地的商品房预售制度。预(yù)售(shòu)制的初衷是为了缓解房企资(zī)金压(yā)力，加(jiā)快城镇住房建设。具体(tǐ)来说(shuō)，是指(zhǐ)房地产(chǎn)开发企业(yè)将正在建(jiàn)设中的房(fáng)屋预先(xiān)出售给(gěi)购房者，由(yóu)购房者支付定金或房款的行为(wèi)。区别于中国香港，在中国内地实(shí)践过程中，商(shāng)品房预售流(liú)程为：房地产开发商(shāng)办(bàn)理预(yù)售(shòu)许可证-签订商品房买卖合(hé)同-进行备(bèi)案登记和(hé)预告登记-交付房屋(wū)。在购(gòu)房过(guò)程中(zhōng)，购房者(zhě)需要一次性付清(qīng)首付款，并采(cǎi)用银行贷款的形(xíng)式(shì)一(yī)次性(xìng)付清(qīng)剩余(yú)房款，换(huàn)言之，房屋未建(jiàn)成(chéng)，开发(fā)商可能已拿(ná)到(dào)了全(quán)部购(gòu)房款，这点与中国(guó)香港的按照工程进(jìn)度付款有所不同。对中国内地的开发商而言，预售制商品(pǐn)房也(yě)开启了(le)高周转、高杠杆(gān)的运作(zuò)模明堂人形图的作者是谁，明堂人形图的作者是谁写的式(shì)。

　　1.3预售制推(tuī)动(dòng)城(chéng)市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险确实存(cún)在

　　作(zuò)为中国内地商品房销售的最主要方式，预售制(zhì)极大缩短房企(qǐ)现金回笼(lóng)周(zhōu)期，同时增加市场商品(pǐn)房供应(yīng)，推(tuī)动了城镇化发展(zhǎn)进程。预售制在过去20多年对中国内地(dì)房地(dì)产市场的稳(wěn)步发展起到了重要作用，不仅解决了房(fáng)地产市场快(kuài)速(sù)发展阶段的资金需(xū)求，也提高了居民(mín)居住水平，中国(guó)内(nèi)地城镇(zhèn)居民从筒子楼住到(dào)住(zhù)宅小区，从全民(mín)蜗居到基(jī)本适居，住房(fáng)事业(yè)取得巨大进(jìn)步，数(shù)十(shí)年(nián)时间走完发达国家几百年(nián)城镇化路程。改革开(kāi)放以(yǐ)来，城镇化进(jìn)程进入快速发展(zhǎn)时期(qī)。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国(guó)城市(shì)建成(chéng)区面(miàn)积由7438平方(fāng)公里(lǐ)增(zēng)长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据(jù)我(wǒ)们发(fā)布的(de)《中(zhōng)国住房存量(liàng)报(bào)告(gào)：2021》测(cè)算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住宅存量从不到14亿平增(zēng)至313.2亿(yì)平，城镇人均(jūn)住(zhù)房建筑面积从8.1平(píng)方(fāng)米增至34.7平(píng)方米，城镇住房套(tào)数从约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地商(shāng)品房销售最主要(yào)方(fāng)式(shì)，2005年中国内地商品住宅期房(fáng)销售面积占(zhàn)总销售面积的(de)比重(zhòng)为(wèi)63％，而(ér)2021年期房累计销(xiāo)售面积(jī)达15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中国内(nèi)地房(fáng)地产行业的发展。中国(guó)内地(dì)房地产历经二十多年长周期繁荣，行(xíng)业各项(xiàng)指(zhǐ)标大幅增(zēng)长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地(dì)产开发(fā)投(tóu)资完成额从(cóng)0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿(yì)元(yuán)，累(lèi)计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品房销售面积和销售(shòu)金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿(yì)元，累计(jì)上涨(zhǎng)11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房(fáng)地(dì)产业(yè)的快速发(fā)展，房地产企业从无到有、从国企(qǐ)先行到(dào)民企崛起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地(dì)产企业数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产(chǎn)也成(chéng)为拉动(dòng)中国(guó)内地(dì)经济高增(zēng)长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房地产带动(dòng)的上下游产(chǎn)业链(liàn)特别长，高(gāo)达50多个行业。2020年房地产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产带动产(chǎn)业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地产对金融、批发、建材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房地产(chǎn)完全拉动的(de)投资占(zhàn)全社会(huì)固定资产投资(zī)的51.5％，其中，房地(dì)产开发投资(zī)占固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地(dì)产(chǎn)贷款占(zhàn)银(yín)行各项贷(dài)款(kuǎn)余(yú)额的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信(xìn)托等通道业务(wù)，占比超过三分(fēn)之一(yī)。从房地产融(róng)资存量占(zhàn)社融存量比(bǐ)重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房企大面(miàn)积违约，将导致银行不良率大幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道，根据(jù)我们的(de)《中国住房(fáng)市值测(cè)算报告》，2020年中国住房市(shì)值为(wèi)62.6万亿美元(yuán)，大于美国的33.6万(wàn)亿美元(yuán)、日本的10.8万亿(yì)美元、英法德(dé)三国合计的31.5万亿美元(yuán)。从住房市值(zhí)占股(gǔ)债房市(shì)值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国住(zhù)房(fáng)市(shì)值与(yǔ)股债(zhài)房市值(zhí)的比例较高，主要(yào)是因为住房市值高，以及中国资本(běn)市(shì)场发育尚(shàng)不成熟(shú)，直接融资比例较低，股(gǔ)票、债(zhài)券市值较低(dī)，居民(mín)投资渠道缺(quē)乏(fá)。

　　不可否认(rèn)，预售制(zhì)背后(hòu)潜藏(cáng)的(de)风(fēng)险确实(shí)存(cún)在，当(dāng)前的负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个(gè)人(rén)层面看(kàn)，绝大(dà)部(bù)分商品是(shì)一手交钱一手交货，预售(shòu)制是对购买者的单方面不公平制度，购房老(lǎo)百姓(xìng)几乎承担了所有商品不能交付的风(fēng)险。比如，交(jiāo)房等待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承(chéng)担银行利息，还(hái)要承担延迟交房、“一(yī)房二卖(mài)”、房屋质(zhì)量(liàng)、房产证延期办理甚至不能交房等风(fēng)险。另(lìng)外，购房者和开(kāi)发(fā)商之间的购房(fáng)合同、购(gòu)房者(zhě)和银行的按揭贷款合(hé)同是两(liǎng)个独立的(de)合(hé)同关系，如果(guǒ)开发商发生(shēng)违(wéi)约，购房者只(zhǐ)能根据购(gòu)房(fáng)合同向开发商主张(zhāng)权力，但依旧需要(yào)根据按揭贷(dài)款(kuǎn)合同按(àn)时向银行进行贷(dài)款偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行(xíng)业层面看(kàn)，预售(shòu)制助推(tuī)部分(fēn)房企(qǐ)过度举债、高杠杆(gān)扩(kuò)张(zhāng)，资(zī)金若遇到下行周期，会引发资金链断裂(liè)、项目搁置等(děng)系列风险，进行影(yǐng)响自身信(xìn)用和购房者对行(xíng)业的信心。

　　从金融层(céng)面(miàn)看，银(yín)行作为按揭贷(dài)款的发(fā)放方，一(yī)旦房企(qǐ)因为市场波(bō)动(dòng)或(huò)经营不善，出现资金(jīn)链断裂(liè)等一(明堂人形图的作者是谁，明堂人形图的作者是谁写的yī)系列问题，导致“烂尾(wěi)”等情(qíng)况，而房企通过与购房者签订(dìng)的预(yù)售(shòu)合同和按(àn)揭合(hé)同，已经从银(yín)行获得房款，如果购房者丧失还(hái)款(kuǎn)能力(lì)或短(duǎn)期不(bù)能还款(kuǎn)等(děng)，则风(fēng)险完(wán)全由(yóu)银行承担(dān)，银行(xíng)将面临较(jiào)大的坏(huài)账压力。

　　从监(jiān)管(guǎn)角度(dù)看，购房者的预售监管资金(jīn)去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字(zì)那就是“没钱”，即(jí)没钱付工(gōng)程款。在2004版(bǎn)的《城(chéng)市商(shāng)品房预售管理办(bàn)法》中明确规定(dìng)了开发企(qǐ)业预售商品房所得(dé)款项应当用(yòng)于有关(guān)的工(gōng)程建设，商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售款监管的具体办法，由房地产管理(lǐ)部门制定。但多年(nián)以来全国并没有统一的预售资金监(jiān)管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆明(míng)、重庆、长(zhǎng)沙等城市重点监(jiān)管资金比(bǐ)例为总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福(fú)州(zhōu)、合肥(féi)等城市则按照(zhào)项(xiàng)目的建(jiàn)安成本乘以建筑(zhù)面积(jī)或者项目工程总额报价计(jì)算重点资金。而事实(shí)是，不少购房(fáng)款(kuǎn)未进入监管账户、或(huò)进入监管账户后被挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收(shōu)楼遥(yáo)遥无期，月供却(què)被(bèi)迫继(jì)续还款。那么，监管(guǎn)账户资金(jīn)如(rú)何被挪走的？实(shí)际上，在过(guò)去房地(dì)产大开(kāi)发时(shí)代的(de)高(gāo)周转背景下，抽(chōu)调预(yù)售款监(jiān)管账户资金，是行业(yè)“潜规(guī)则”。比如工程总承包方，以(yǐ)工程建(jiàn)设名义，获得监(jiān)管账(zhàng)户拨付(fù)资金(jīn)，再由(yóu)工(gōng)程(chéng)方将资金转给房企，而拨(bō)付的工程款，远超工(gōng)程进(jìn)度所需。通过这些方式套取的资金，在房企各(gè)地(dì)项目间流动，变相加杠杆，这样做提供了资金流动性，房企抽(chōu)调资金统(tǒng)筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘(pán)建设，形成一种资金循环高周转模(mó)式，但一定程(chéng)度上(shàng)把风险(xiǎn)甩(shuǎi)给(gěi)了(le)购房者。

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预(yù)付(fù)资(zī)金，一般设有定金(jīn)或预(yù)付款(kuǎn)保护机制，如(rú)英国(guó)、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要(yào)求购(gòu)房者支付的预付款比例相对较低，绝大部分房款在房(fáng)屋交付(fù)后(hòu)开始(shǐ)支(zhī)付；

　　3）预(yù)付款支(zhī)付方式：预付(fù)款一(yī)般以定金(jīn)方式支付，或按工程进度(dù)分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般采用两(liǎng)种方式发(fā)放(fàng)按揭贷款，一是按工程(chéng)进度付款，按揭(jiē)贷(dài)款按照(zhào)工程进度逐渐发放，购房者开始月(yuè)供；二(èr)是(shì)房屋交付后发放按(àn)揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预(yù)售商品房提供期房(fáng)烂(làn)尾保险，在商品房(fáng)出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保障购(gòu)房者权益(yì)；

　　6）房屋交付(fù)保护(hù)：房屋交付质量的保障有两种方式，一(yī)是期房由政(zhèng)府或第三方验收合格并提供验收凭(píng)证后，开发商(shāng)凭(píng)验收凭证取得购房者支(zhī)付的房款。二是开发商(shāng)为购房(fáng)者提供一(yī)定的保修期，通常1-5年(nián)，保修期(qī)满，购(gòu)房者支(zhī)付(fù)尾款。

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前(qián)预售资金(jīn)第三方(fāng)全程监(jiān)管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　美(měi)国期房定金一定期限内无(wú)条(tiáo)件返还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅(jǐn)支付首付，其余房款交(jiāo)付后按揭还(hái)款，交(jiāo)付前资金由第三(sān)方全程监管(guǎn)，交付时(shí)开发(fā)商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)。

　　定金及首(shǒu)付环节，定(dìng)金比例一般为(wèi)房款的1％-5％，首付比例(lì)最低可(kě)低于3.5％，根据(jù)美(měi)国官方数据，2021年美国平均首付比例为(wèi)12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定金或首(shǒu)付(fù)外，购房者(zhě)在房(fáng)屋交付(fù)后(hòu)通过按揭贷款支(zhī)付(fù)剩余(yú)房款。

　　资金监管方面(miàn)，美(měi)国为防止(zhǐ)开发商挪用资金，购(gòu)房者(zhě)的(de)定金及首付款由第三方公(gōng)证(zhèng)行或(huò)产权保险公司的信(xìn)托账户(hù)监管。如果开(kāi)发商(shāng)倒闭导致楼盘(pán)烂尾(wěi)，购房者(zhě)资金(jīn)可通过申请仲裁取回，且不承担任(rèn)何(hé)责任(rèn)与损失。而(ér)开(kāi)发商在(zài)房屋(wū)建设过程中(zhōng)的资金全(quán)部来自银行，银(yín)行根据工程进度向开发商(shāng)提供一定比例的贷款，由于(yú)开发商挪用资(zī)金直接(jiē)损(sǔn)害银行利益，银(yín)行有充分动机监管(guǎn)开发商(shāng)施工(gōng)进度。开发商(shāng)在房屋交付时(shí)需取得(dé)由政府相(xiāng)关部门经审(shěn)查后发放(fàng)的验(yàn)收凭证，通(tōng)过验收(shōu)凭证向银行(xíng)得到(dào)购房者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国(guó)：可(kě)零首(shǒu)付(fù)购房(fáng)，提供期房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可零首付购房，房款按建造工期(qī)进(jìn)度支付，按揭按工期(qī)放款后还(hái)贷，房(fáng)贷利率(lǜ)采(cǎi)用固(gù)定利率(lǜ)，开发商或购(gòu)房者可购买期房烂(làn)尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面，德(dé)国(guó)开发(fā)商在项目获批后即可预(yù)售房屋(wū)。签(qiān)署(shǔ)购房合同(tóng)前，购房者需支付约2000欧的定金并进行(xíng)预约公证，签(qiān)订合同后定(dìng)金退还。如(rú)由于(yú)任何原(yuán)因(yīn)不能购(gòu)买，定金(jīn)按照德(dé)国(guó)法律全部退(tuì)还。

　　签署购房合同后，购(gòu)房者需支付(fù)公证费和土地交易税(shuì)，分(fēn)别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购房款中，属(shǔ)于购(gòu)房附加(jiā)费。

　　首付(fù)方面，德国没有规定最低首付(fù)比例，可零首付购房。

　　余(yú)款方面(miàn)，德国也采取按工期支(zhī)付房(fáng)款(kuǎn)的制(zhì)度，一(yī)般分(fēn)7笔进(jìn)行支付，具(jù)体支付(fù)节点、比例因项目而异(yì)。一(yī)般来说(shuō)，支付节点可分(fēn)为公证后(hòu)、主(zhǔ)体完(wán)工、内部水暖电路完工、窗户玻璃(lí)完工(gōng)、室内清洁及墙面(miàn)完工、地板(bǎn)完工、全部完工，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭(jiē)方面(miàn)，购(gòu)房者可在支付房款前申请房贷，房贷利率采用固定利(lì)率，银行按施工节奏分多次发放(fàng)贷(dài)款，每(měi)笔贷款(kuǎn)给予购房者一定使用期限，期限结束(shù)后，购房者(zhě)开(kāi)始还(hái)贷。

　　保(bǎo)险方面(miàn)，德国(guó)保险公司针对(duì)期(qī)房(fáng)设计了两种保险，保险(xiǎn)的功(gōng)能是当房(fáng)屋出现(xiàn)重大延(yán)期或重大缺陷时(shí)，保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)保证(zhèng)开(kāi)发商(shāng)赔偿(cháng)或修复，开发商破产，由保险(xiǎn)公司负责相(xiāng)应赔偿。保(bǎo)险由开发商或(huò)购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机(jī)制，交房前付款(kuǎn)比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立合同(tóng)前(qián)，买(mǎi)卖双(shuāng)方均有一名律(lǜ)师，负(fù)责沟通期房交易中的房产、资金、合同(tóng)等各个环节(jié)，各环节内容确认无误后签订(dìng)首(shǒu)付交(jiāo)换(huàn)合同。

　　定金方面，英(yīng)国设置(zhì)了10％定金保险保护机制，当开发商(shāng)出现(xiàn)财务、经营问题(tí)时，购房者10％的定金由保险公司赔(péi)付(fù)，而超出10％的部分较难(nán)追回(huí)。

　　首付方面，首付(fù)比(bǐ)例通(tōng)常为(wèi)10％-25％，首付需要(yào)在(zài)合(hé)同签订21天内支付(fù)。

　　余款支付环节，英国(guó)采取(qǔ)按工(gōng)程(chéng)进度付款的方(fāng)式，但是交房前付(fù)款比(bǐ)例相对较低，一般会在合同(tóng)签订6-24个月分别支(zhī)付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款项交房(fáng)后支付。

　　交(jiāo)付(fù)环节，英国规定房屋必须经过房产公证公司的(de)检(jiǎn)验验收(shōu)后才能交(jiāo)付，交付后方可按揭(jiē)还贷(dài)。

　　资(zī)金监管环节，英国期房预售资金监管极为(wèi)严(yán)格，资金也由律师(shī)监(jiān)管，在确认工程(chéng)进度、支(zhī)付相关款项过(guò)程中，由买房(fáng)律(lǜ)师(shī)将资金转给(gěi)卖方律师，卖方律师转(zhuǎn)给开发商，即资金在进入开(kāi)发(fā)商账户前(qián)经(jīng)过两道关(guān)口，有利于保(bǎo)障购(gòu)房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法，设(shè)置期房预付款保(bǎo)全措施

　　日本期(qī)房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须(xū)完成“预(yù)售房定金保(bǎo)全措施”，交房前(qián)付款比例不超房(fáng)款的(de)20％，开发商(shāng)违约需返还定价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还(hái)款。

　　立(lì)法方面，日本二(èr)战结束后由(yóu)于房屋供给严(yán)重失衡，叠(dié)加法律空白，社会上“一房(fáng)二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年(nián)出台《宅地建筑(zhù)物交(jiāo)易法》，经(jīng)多次修订，目前是唯(wéi)一一部(bù)规范期房交易的法律(lǜ)。

　　定金保(bǎo)护方面(miàn)，根据日(rì)本《宅地建物取(qǔ)引业法》，对购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付定金超过5％或超1000万日元(yuán)的部(bù)分，法律要(yào)求开发商必(bì)须完成定金保全(quán)措施(shī)才可预售。什么是定(dìng)金保全措(cuò)施(shī)？即买卖双方签订(dìng)购房合同时，开发商向金融机构或指定保证机构(gòu)或保险机(jī)构签订(dìng)定金保证委托合同，设置购房(fáng)者定(dìng)金的保(bǎo)证或(huò)保险，并(bìng)将相(xiāng)应的保证金证明书交(jiāo)付(fù)给(gěi)购房者。除定金外(wài)，其他预先(xiān)支付的购房款(kuǎn)也受该措(cuò)施保护。若(ruò)开发(fā)商倒闭导(dǎo)致期房烂尾，购房(fáng)者可凭保(bǎo)证(zhèng)金证明书向金融机构或保证(zhèng)机构或保险公司兑付(fù)，同时，开发商需向购房者(zhě)赔付违约金，一般(bān)约(yuē)为房价的(de)10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多不超(chāo)20％的定金，签订购房合同后，购房者即(jí)可向银(yín)行申请(qǐng)贷(dài)款(kuǎn)，但交房后才开始按(àn)揭(jiē)贷(dài)款，除定(dìng)金外的剩余房款在交房(fáng)后开(kāi)始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金(jīn)由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新(xīn)加坡期房购房者违约可(kě)返还相当于3.75％房(fáng)款的订(dìng)金，首付比例20％，余款按工程进度(dù)支付(fù)，所有(yǒu)资金进银行专门项目(mù)资金账户(hù)，交房后满1年保修期(qī)后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订(dìng)金支(zhī)付(fù)环节(jié)，新加(jiā)坡(pō)开发(fā)商有统一的选(xuǎn)购权合(hé)同以及订金(jīn)返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进一(yī)步签订购买合同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方面，签订购(gòu)房合同后，购房(fáng)者(zhě)需支付15％的(de)首(shǒu)付及印(yìn)花税，同(tóng)时购房者向(xiàng)银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支付上(shàng)，新加坡期(qī)房(fáng)同样采取按工程进度(dù)付款的方(fāng)式，《发展商条例》对期房付(fù)款(kuǎn)流程做了统一详细规定，要求所(suǒ)有开发商(shāng)遵守，支付节点一(yī)般为合同签(qiān)订后、地(dì)基完工(gōng)、框架(jià)完工、管道门窗等(děng)完工等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按(àn)揭贷款也依照(zhào)工(gōng)程(chéng)进(jìn)度放(fàng)款，月(yuè)供(gōng)在此过程(chéng)中随(suí)着放出贷款的增加而(ér)增加，未放款部分无需月供。

　　资金监(jiān)管方面，购房者的订金与(yǔ)付款会(huì)存(cún)入银行专门的项目(mù)资金(jīn)账户，账户(hù)资金提(tí)取须与房(fáng)屋建设有关。房屋交(jiāo)付后，购房者享受1年的房屋保修期(qī)，此后(hòu)购(gòu)房(fáng)者(zhě)支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短(duǎn)期来看，当前(qián)房地产到了政策出手临(lín)界点，重点(diǎn)是(shì)保交(jiāo)楼和(hé)房企重组(zǔ)。一方面，加大对刚需和改善型需求的(de)支持力度，长(zhǎng)短兼顾妥(tuǒ)善应对局(jú)部(bù)停(tíng)贷现(xiàn)象，重点是保(bǎo)交楼保(bǎo)复工保(bǎo)民(mín)生(shēng)，给予强有力的(de)金融工具(jù)支持。另一方(fāng)面，从(cóng)现在起，对还在正常运转的(de)房企包括民营(yíng)企(qǐ)业，加(jiā)大(dà)支持力(lì)度，由优(yōu)质房企(qǐ)牵头并购(gòu)重组整个行业，为每个(gè)房企配套AMC和财(cái)团，给予(yǔ)金融(róng)工具配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应(yīng)充分估计形势复杂性和人性(xìng)复杂(zá)性，兼顾化解停(tíng)贷、复工(gōng)保交楼(lóu)、重(zhòng)组房企债(zhài)务、恢(huī)复(fù)市场信心以及长(zhǎng)效机制。长效(xiào)机(jī)制四大(dà)关键是推动城市群战略(lüè)、人(rén)地挂钩、金融中性(xìng)稳定(dìng)和房地产税(shuì)。定(dìng)金环(huán)节，建立开发商违约后定金保护机(jī)制，如将已支付定金冻结至房(fáng)屋交付阶段，保(bǎo)障购房者定(dìng)金安全。签(qiān)订合同环(huán)节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期以及(jí)重(zhòng)大缺陷等情况(kuàng)提供(gōng)充分的保障。余(yú)款(kuǎn)支付环节，建立按工(gōng)程进度(dù)付款(kuǎn)机(jī)制或交房(fáng)后(hòu)按(àn)揭贷款机制，充(chōng)分保护(hù)购房(fáng)者的权益。资(zī)金(jīn)监管环节(jié)，引入独立于开(kāi)发(fā)商、银行的第三方资金监(jiān)管机构，或由政府相(xiāng)关部门直接监管，以此防止资金挪用(yòng)现(xiàn)象(xiàng)。交付环(huán)节(jié)，建立商品房(fáng)保修期制度。保修(xiū)期内(nèi)，开发(fā)商应对房(fáng)屋(wū)质量(liàng)问题全权(quán)负(fù)责、免费(fèi)维修，购房(fáng)者(zhě)在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售(shòu)制是大势所(suǒ)趋。一方面，98年房改时，全国缺房(fáng)子，开(kāi)发商缺(quē)钱，预售制是权(quán)宜(yí)之(zhī)计，现在全国套(tào)户比超(chāo)过(guò)1，从大开发进入存量时代(dài)，对(duì)购房民众不公平的预(yù)售制已(yǐ)经过时了，该(gāi)取(qǔ)消(xiāo)了，改(gǎi)为现房销售。另(lìng)一方(fāng)面，取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)，改(gǎi)为(wèi)现房销售，开(kāi)发(fā)商将拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现的营销手段，而是所见即所得的(de)过硬的产品质量和(hé)诚信，这(zhè)才是对购房民(mín)众(zhòng)的最根本(běn)最实质的保(bǎo)障，这样将极大(dà)的提升开发(fā)商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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