OPPO宣布关(guān)停旗下芯(xīn)片子公司哲库科(kē)技(jì)，引(yǐn)发了公(gōng)募REITs扩募风波，如(rú)今，二级市场的影响仍(réng)未停歇。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张江光大园(yuán)REIT开盘继续延续此前几日的下跌(diē)走势，午后跌幅一度(dù)扩大(dà)，尾(wěi)盘有(yǒu)所(suǒ)拉升，全天收跌(diē)6.22％，最(zuì)近3个交易日跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此(cǐ)前，华(huá)安张江光大(dà)园REIT曾发布(bù)公告，紧(jǐn)急回应称(chēng)，哲库科技是(shì)其(qí)扩(kuò)募拟(nǐ)新购入基础设施(shī)资(zī)产张(zhāng)润大厦的重(zhòng)要(yào)承租(zū)方(fāng)之一，目前(qián)未收到哲库(kù)科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的(de)通知。同时，在公告中(zhōng)，华安张江光大园(yuán)REIT进(jìn)一步表示，原始权益人将继续密切关注哲库科技后续情况，积(jī)极做好相关应(yīng)对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目的原(yuán)始权益(yì)人相关负责(zé)人也表示，近期已同步(bù)启动了应急(jí)预案(àn)，排摸(mō)储备(bèi)租户，积极应(yīng)对哲库提前退租的(de)可能事项。由于(yú)张润大厦是全国首批REITs申(shēn)报扩(kuò)募项目，公司事出有因必有妖下一句怎么回，事出反常必有妖,人若反常必有刀,言不由衷定有鬼领导高度重视，浦(pǔ)东新(xīn)区国资委也高度(dù)关注。

　　多位业内人士表示，华安张江光大园REIT近期(qī)市场波动较大(dà)，但其实(shí)不动(dòng)产公募REITs项目短期出租率下跌(diē)并不会从根本上(shàng)影响其(qí)内外价值，投资者应理(lǐ)性看待。

　　张江光大园(yuán)REIT

　　二级(jí)市场价格继续波动

　　本周，OPPO关(guān)停旗下芯片子公司(sī)哲库科技的事(shì)件继续扰动公募(mù)REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT以3.726元的(de)价(jià)格小幅低(dī)开，此后二级市场价格开始震荡(dàng)走低，午盘收跌6.17％。午后(hòu)，华安(ān)张(zhāng)江光大园(yuán)REIT跌幅一度扩(kuò)大到(dào)8.30％，随后价格有所回升，最终报收3.512元，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近期不利(lì)消息影(yǐng)响，华安张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园REIT最近几个(gè)交易日二级市场价格表现欠佳，5月(yuè)11日(rì)以来(lái)，3个(gè)交(jiāo)易日跌幅达到(dào)9.69％，今年以来跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月21日(rì)上(shàng)市以来，华安张江光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市(shì)场公募REITs中位(wèi)居前(qián)列。

　　从(cóng)5月15日公(gōng)募REITs市场整体(tǐ)表现(xiàn)上看，目前(qián)上市的(de)8只产业(yè)园区基(jī)础设施(shī)REITs中(zhōng)，仅(jǐn)博时招商蛇(shé)口产业园REIT微幅上涨，其余(yú)7只均有(yǒu)不同程(chéng)度下跌，8只产业园区基础设施REITs5月15日平均跌幅(fú)1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一季报(bào)中已(yǐ)经披露张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园项目出(chū)租率有(yǒu)所下降(jiàng)，如今拟扩(kuò)募的项目(mù)又遭遇(yù)突发(fā)事(shì)件，因此导(dǎo)致二级市场(chǎng)价(jià)格出现波(bō)动。”一位业内人(rén)士分析称。

　　不过，在上述人士看来，尽(jǐn)管出于风险规避的原因，最近几个(gè)交易日场内资金有所流出，但(dàn)是(shì)，不动产公募REITs项(xiàng)目短期(qī)出租率下跌(diē)并不会从根本上影响其(qí)内外价值(zhí)。

　　他也同时表示，目前随着(zhe)二级市场价格(gé)下跌，风(fēng)险也得(dé)到一定释放，但是价格涨跌会受到基本面、情绪(xù)面等多重因(yīn)素(sù)影响，不好判断价格是(shì)不是已经完全触底。

　　此(cǐ)外，还有(yǒu)一位业内人士表示，今年整体REITs市场表(biǎo)现低迷，不(bù)少产品年内二级市场(chǎng)跌幅较大，其实有些(xiē)隐含收益(yì)率高的产品具(jù)备一定的投(tóu)资价值，很适合稳健(jiàn)类(lèi)投资者。此(cǐ)外，伴随着(zhe)经济复苏的步伐，产(chǎn)业园(yuán)区、物流类等REITs产品具备一(yī)定的投资(zī)价(jià)值。

　　先锋(fēng)瑞驰(chí)私(sī)募基金(jīn)执行董事高如(rú)星对此表示，若(ruò)张江园区(qū)最(zuì)终能顺利解决招商，平稳过度对经(jīng)营现金流没有造成大的影响，“事(shì)件性(xìng)利空(kōng)下调(diào)至得这(zhè)么急、这么深，加(jiā)上前期本身园(yuán)区类(lèi)资产就(jiù)回调不(bù)少了，这就(jiù)是黄金坑。”不过，他也强调(diào)，最终还是落(luò)到租金收(shōu)入受不受(shòu)影响，影响多大，估计(jì)园区会最终解决。

　　张江REIT紧急(jí)回(huí)应

　　扩募路(lù)上(shàng)再迎接考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣(xu事出有因必有妖下一句怎么回，事出反常必有妖,人若反常必有刀,言不由衷定有鬼ān)布(bù)关停旗下芯片子公司哲库科技。随后5月12日晚，华安张江光大园(yuán)REIT发布(bù)公告，紧急回(huí)应称，哲库科技是其扩募拟新(xīn)购(gòu)入基础(chǔ)设(shè)施(shī)资产(chǎn)张润大厦的重要承租(zū)方(fāng)之一(yī)，目前未收(shōu)到哲库科技(jì)及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的通知(zhī)。同时，在公告(gào)中，华安张江光大(dà)园REIT进(jìn)一步表示，原始权益人将继续密切(qiè)关注哲(zhé)库科技后续情况，积极做好(hǎo)相关应对。

　　此前，张(zhāng)江(jiāng)REIT因其一季报中披露的张江(jiāng)光大园项目出(chū)租率下降事项，一度二级市场价格出现回落。在随后召开的业绩说明会中管理人就相关事项(xiàng)进行了解释说明，市(shì)场信心得(dé)到了一定提振，二级市(shì)场价格表(biǎo)现也趋于(yú)平稳。据了(le)解，张江 REIT在5月11日召开的(de)线(xiàn)上(shàng)和线下(xià)的(de)扩(kuò)募说明(míng)会(huì)上，运营团队表示了对张江光大(dà)园(yuán)项目(mù)的(de)信心(xīn)，预计(jì)签署意(yì)向书和(hé)合同谈判(pàn)中的储备租户正(zhèng)常转化后，项目出租率将得到回升(shēng)。没想到仅过(guò)了不到三周(zhōu)的(de)时间(jiān)，张江REIT的扩募之路又迎来了新(xīn)的考(kǎo)验。

　　因张江REIT的上述公(gōng)告引起了市(shì)场各(gè)方的广泛(fàn)关注，张江REIT拟扩募购(gòu)入项(xiàng)目的原(yuán)始权(quán)益人相关负责人坦言，事发突(tū)然确实始料未及(jí)，在(zài)获悉OPPO关停哲库科技消(xiāo)息(xī)的第一时间即奔赴现场进行了沟通和核实(shí)工作，并同(tóng)步(bù)启(qǐ)动(dòng)了应急预案，排摸储备(bèi)租户(hù)，积极(jí)应对哲库提前(qián)退(tuì)租的(de)可能事项。由于张润大厦(shà)是全国首批REITs申报(bào)扩募项目，公(gōng)司领(lǐng)导高度重视，据悉(xī)新(xīn)区国资(zī)委也高(gāo)度关注。

　　当谈及储备租(zū)户情况，相(xiāng)关负责人介绍说(shuō)，目前储备租(zū)户还是比较丰富(fù)的，覆(fù)盖了芯片(piàn)测试、人(rén)工(gōng)智能、航(háng)天产业、信息(xī)技(jì)术等产业客户，租(zū)赁(lìn)意向面积超过了(le)2万方。从意向储备转(zhuǎn)化为(wèi)实际租户需要一些时间。

　　“我(wǒ)们正在着(zhe)手通过签署租赁意向(xiàng)书来(lái)尽快锁定一些重要租户。虽然(rán)收(shōu)了(le)三个(gè)月履约保证金给了(le)我们一些空间，但本着对(duì)首批扩募(mù)、对市场负责的态度，我们肯定要全力与(yǔ)时间赛跑(pǎo)，把这(zhè)些面积在短期内完成去(qù)化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持(chí)有的同区域的张(zhāng)江光大园(yuán)项(xiàng)目一季度(dù)末也有将近30％的空置(zhì)率(lǜ)，原始权益(yì)人有那么多储备租户(hù)，之前的空置率为何未能(néng)得到解决。

　　对此相关负责人解释，张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)一直(zhí)以来都(dōu)坚持以市(shì)场化运营(yíng)为导向，历史运营表现(xiàn)稳定，租户的调租和换租(zū)都(dōu)属(shǔ)于正常情况，而这次项目的大租户退租正好发生在市场活(huó)跃度的短(duǎn)期(qī)低点，目前市场情(qíng)况已有所好转。在看(kàn)到(dào)出租率下(xià)滑情况(kuàng)没(méi)有得(dé)到及(jí)时修(xiū)复后(hòu)，张江这边也作了一定(dìng)的资源调(diào)配和倾斜，引入了一些储备租户。

　　另外，张润大厦和张(zhāng)江光大园项(xiàng)目(mù)在(zài)给租(zū)户的分(fēn)隔(gé)空间、交付标准、租金(jīn)水平(píng)等(děng)方面也有一些差异(yì)化(huà)，张润大(dà)厦多是两千多平的大平层，楼的成新(xīn)度(dù)高一些(xiē)，单价也贵一些，张江光大园单层以一千平的面积为(wèi)主，还有一(yī)些独栋(dòng)形态的(de)物业。租户自身也(yě)会有诉求，也会根据自身需求和预算挑选(xuǎn)区域内的(de)不同物(wù)业。

　　“如果扩募(mù)完(wán)成以后，新老(lǎo)资产的管理人都变成了一(yī)家，后续(xù)我们在资源共享和联(lián)合(hé)营销方面能(néng)更加充分(fēn)发挥协同效(xiào)应，相信可以做得更好(hǎo)。”上述负责人补充说(shuō)道。

　　最后谈(tán)及对于张江REIT的定位和展望，相关负(fù)责人(rén)表示，张江(jiāng)集团(tuán)和张(zhāng)江高(gāo)科(kē)目前在管(guǎn)资产约五百(bǎi)万方(fāng)，还有一些其他在开发(fā)的储(chǔ)备项目，这(zhè)些都将成为张江REIT实现打造张江园(yuán)区产业(yè)空(kōng)间资产上市平台目标(biāo)的坚实后盾和储(chǔ)备资源。“我们非常重视(shì)张江REIT这个资本平台(tái)和它未来的发展。”相关(guān)负责人表(biǎo)示，“这(zhè)次扩募是我们实现基(jī)金扩容的(de)第一步，也是至关重要的一步，眼下(xià)我们可能面临了一些突发情况需要解决，但(dàn)是这和(hé)我们在张江科(kē)学(xué)城(chéng)这三十年建设(shè)发展过程中所经历的相(xiāng)比，只能算是一个非常小的插曲。我(wǒ)们有信(xìn)心排除万难，尽一切可能化解当前突发事件的所有负面影响，维持预期和市(shì)场的信心。”

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