近两年火爆的创新(xīn)产品公(gōng)募REITs进入密集(jí)分红期(qī)，近(jìn)日7只REITs陆续迎(yíng)来除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定(dìng)分红，15只公(gōng)告2022 年可供分(fēn)配金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位(wèi)业内人(rén)士对此表示，强制分红机制是公募REITs主要(yào)特征之一(yī)，稳定分红体现出该类产品长期投资价值(zhí)，通过观测经营活动现金流(liú)、可供(gōng)分配现金(jīn)等指(zhǐ)标，也是观(guān)察REITs项目底层资产(chǎn)运营情况的“窗口(kǒu)”。他们也提(tí)醒普通投资(zī)者注(zhù)意，与产权(quán)类(lèi)项目(mù)相(xiāng)比，特许经营REITs项目(mù)在经营权到(dào)期后(hòu)不(bù)再产生现金收(shōu)益，特许经营权分红目前已(yǐ)包(bāo)含(hán)了(le)利润分配和本金(jīn)的归还，在选择投资(zī)标的时应了(le)解资产类型(xíng)和(hé)分红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均分红比(bǐ)例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分(fēn)红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日(rì)）陆(lù)续迎(yíng)来除(chú)息日(rì)，此外尚(shàng)有6只REITs实(shí)际分配情(qíng)况尚未公(gōng)布。整体来看，公募(mù)REITs呈现出了高(gāo)比例的稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年(nián)全年分配金额占可供分配金(jīn)额比(bǐ)例平(píng)均(jūn)为(wèi)98.89％，且绝大部(bù)分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责(zé)人对此(cǐ)表示，投资公(gōng)募REITs的主要收益来源为持有期分(fēn)红收(shōu)益，以(yǐ)及基(jī)金份(fèn)额交(jiāo)易价格的变化。基金份额二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格受到公募REITs资(zī)产运营情况(kuàng)及市(shì)场因素的综合影响，较易引起波动。与此相(xiāng)比，基金分红预期则更有(yǒu)规律可循。公募REITs的(de)分(fēn)红主要来自基础设施(shī)资产的(de)经营现金(jīn)流(liú)，投资人通过基金(jīn)募(mù)集材(cái)料和(hé)信(xìn)息披(pī)露(lù)文件(jiàn)，结合(hé)行业及(jí)市场情况，可以分析基础设施项目的经营业绩，作为进行投(tóu)资决策的重要参(cān)考(kǎo)。

　　“相对于基金(jīn)份(fèn)额二级市场价(jià)格变化导致的浮(fú)盈或浮亏，分红作为基金(jīn)份额持有(yǒu)人(rén)实际获得的现金收益，对于长期(qī)投资者更具参考价值(zhí)。”中金基金相关(guān)负责人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心运营高级(jí)副(fù)总(zǒng)监李华平也(yě)表(biǎo)示，根据《公开(kāi)募集(jí)基础设施(shī)证(zhèng)券投资基金指(zhǐ)引（试行(xíng)）》及相关法规(guī)要求，基础设施基金应当将90％以上合并后基金年度可分配金额(é)以现金形式(shì)分配给(gěi)投资(zī)者，强制分红机制是公募REITs的主要特(tè)征之一，稳定的分(fēn)红机制体现(xiàn)出REITs产品长(zhǎng)期投资价值。

　　中航基金也认为，从(cóng)投资角度(dù)来看，基础设施公募REITs同时(shí)具备“股性(xìng)”和“债性(xìng)”双重特点(diǎn)。二级(jí)市场价格反映(yìng)这类产品“股性”的一面，分红(hóng)体现了(le)这类产品(pǐn)的“债性(xìng)”特(tè)点。公(gōng)募(mù)REITs有强制分红要求，分红类似于债(zhài)券派息，但不(bù)等同于债券(quàn)的(de)固定(dìng)利息回报，而是由可供(gōng)分配现金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了机构(gòu)投(tóu)资(zī)者的投资品类，为(wèi)资产配置多元化提供抓手，具有较强(qiáng)的配置价值(zhí)。另一方面，公募REITs的分红能够帮助(zhù)机(jī)构投资者稳定(dìng)收益。机构投(tóu)资者公募REITs能够通过分红获取(qǔ)相(xiāng)对于投资债(zhài)券相对高的收益性，在有效(xiào)控制风险(xiǎn)的前提(tí)下，增厚资产包收益(yì)，起(qǐ)到投(tóu)资“压(yā)舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋(dài)为安(ān)”外，市场对于未来分红水(shuǐ)平的预(yù)期，也(yě)是影响REITs基(jī)金二级(jí)市场价格走势的关键因素(sù)之一。

　　从(cóng)近(jìn)期公募REITs的二级(jí)市(shì)场表现看，截(jié)至(zhì)4月21日，今年以来(lái)中(zhōng)证REITs（收盘(pán)）指(zhǐ)数收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未(wèi)跑(pǎo)赢主(zhǔ)要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只(zhǐ)公(gōng)募REITs发布了(le)2022年(nián)年报(bào)，部分产品受宏观经济的(de)影响，可(kě)分配金额(é)完成率不达预(yù)期，一定程(chéng)度(dù)上影响了(le)公募(mù)REITs二级市场的(de)价格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级市场的价格波(bō)动受多(duō)重因素(sù)的影响，投资(zī)收益(yì)是影响REITs二级市场价格的主要因素之一(yī)，而稳定的分红有利于吸引投资者参与公募REITs二级(jí)市场的投(tóu)资。

　　中金(jīn)基金相关负责人也表示(shì)，近期经济(jì)预期恢复，一方面市场热点呈现向股票和(hé)债券回(huí)归的过程；另一方面，基础设(shè)施项目的经营业绩相(xiāng)对经济活(huó)力的改善有一(yī)定(dìng)的滞后性(xìng)。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除权(quán)日，将对基金(jīn)份(fèn)额的开盘指导价做调减处理，调(diào)减金额根(gēn)据单位基金份额的分红(hóng)金额进(jìn)行(xíng)计算(suàn)。除权操作是对分红前(qián)后基金份(fèn)额(é)净值变(biàn)化的修正，使(shǐ)投资人在基(jī)金(jīn)分红前(qián)后均(jūn)可(kě)以获(huò)得(dé)公平的(de)投资(zī)机会。

　　“分红(hóng)可(kě)增强投(tóu)资(zī)者长期投资的信心(xīn)，同时需结合持有产品(pǐn)的特(tè)性，关注二(èr)级市场扰动对(duì)整(zhěng)体收益(yì)的影响程(chéng)度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营权(quán)分(fēn)红包括利润分配和本金归还

　　普通投资者(zhě)应(yīng)了(le)解底(dǐ)层资产情况

　　多(duō)位业内人士还提醒，与现有(yǒu)公募(mù)基金分红前提是本金(jīn)之上的增值部分不同，特许经(jīng)营权REITs基金(jīn)运作(zuò)期间(jiān)的(de)“分红”界定为“分派”更为准确，分派(pài)的是本(běn)金与增值两个部分，两个部分之(zhī)间的比例(lì)是变动的，与现有公募基金分红差异很大，大多数普(pǔ)通投资者可(kě)能把“分派”金(jīn)额误认为是持续(xù)分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年限(xiàn)到期后基金(jīn)价值面临(lín)极大不确(què)定(dìng)性，这是该类投资者应(yīng)该(gāi)注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主(zhǔ)要有特(tè)许经营权类(lèi)和产权类(lèi)两大(dà)资产类型，持有产权(quán)类产品的收益主(zhǔ)要包括每年的现金(jīn)分(fēn)红及资产增(zēng)值的收(shōu)益，而持有特许(xǔ)经营(yíng)类产品的收益主(zhǔ)要(yào)来自项目(mù)每年的现金分(fēn)红。其(qí)中，特许经营权类(lèi)资产的分红包(bāo)括了利润(rùn)分(fēn)配和本金的归(guī)还，两者的(de)比率也是变动的，对特(tè)许经营权(quán)类资产的公募REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收(shōu)益(yì)。普通投(tóu)资者在选择投资标的时，应了解公(gōng)募REITs底层资产的类型。

　　中航基(jī)金(jīn)也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层资产属性(xìng)不同而形成(chéng)区别(bié)。特许经营权(quán)类的公募REITs产品因其分红相当于(yú)包含“本金+收(shōu)益”，分(fēn)红相(xiāng)对(duì)较多，债性偏强。而产(chǎn)权类的公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更看重底层资产(chǎn)的价值增值(zhí)，所以相对(duì)股(gǔ)性偏强。普通投资者在选择公(gōng)募RE毁掉一个老师最好的办法IT时，需要考虑底层资产(chǎn)属性，对所(suǒ)选择产品的二级市场价格和分红有合理预期。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负责人也认为(wèi)，与产权类项目相比，特许(xǔ)经营项目在经营权到期(qī)后不再能产生(shēng)现金(jīn)收(shōu)益(yì)，因此(cǐ)将可供分配金(jīn)额的分配理(lǐ)解(jiě)为“分派”比“分(fēn)红”更加准确。基(jī)于(yú)这个特(tè)点，剩余(yú)经(jīng)营期(qī)限较短的(de)特许经营项(xiàng)目，通常具备更高(gāo)的分(fēn)派率水(shuǐ)平。对于剩余期(qī)限较长的特许经(jīng)营权项(xiàng)目，即使分派率相对较低，也有足(zú)够(gòu)年限收回(huí)本金并取得收(shōu)益。

　　中(zhōng)金基金该(gāi)负责人提(tí)醒(xǐng)投资者(zhě)注意，特许经营权项目的分派金(jīn)额包含了投资本金(jīn)，在不进(jìn)行(xíng)扩募的情(qíng)况(kuàng)下，基金份额(é)单价(jià)随(suí)着分派(pài)进度逐年下降是正常(cháng)现象，投(tóu)资特许经营权REITs的收(shōu)益(yì)来(lái)自项目剩余期限产生的(de)现金流(liú)。

　　“与特许经(jīng)营项目相比，产权类项目的土地或建筑的剩余(yú)使用(yòng)年限(xiàn)一般较长，再(zài)加(jiā)上到期后通过对建筑的更(gèng)新(xīn)改造或补缴土地出让金(jīn)等(děng)追(zhuī)加投资，有机会进一(yī)步延长经营期(qī)限。这种类似永续(xù)经营的(de)假设反映在基(jī)础资产的估值上，使产(chǎn)权(quán)类REITs具备更(gèng)显著的资产投资(zī)属(shǔ)性。”该负责人(rén)称。

　　观测内部收益率等(děng)指标

　　评估项目底(dǐ)层资(zī)产运营(yíng)情(qíng)况

　　在(zài)基(jī)金分红的时点，多位(wèi)业内(nèi)人士还(hái)表示，在(zài)产品(pǐn)分红期，投资者可以观(guān)测经营活(huó)动现金流、可(kě)供分(fēn)配现(xiàn)金(jīn)、内部收益(yì)率等指标，来观(guān)察(chá)和评估项目底(dǐ)层资产的运营情况。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指标(biāo)中，跟(gēn)现金相关的指标有两个：一是年(nián)报中披(pī)露的经(jīng)营活动现金流，二是(shì)可供(gōng)分配现金，二(èr)者存(cún)在本(běn)质(zhì)性区别(bié)。经营活(huó)动(dòng)产生的现金净流量是(shì)指企业经营、筹资、投资产生的现金(jīn)流，基(jī)于企业本身经(jīng)营(yíng)活动产(chǎn)生；可供分配的现金实(shí)质(zhì)上(shàng)是(shì)从EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响(xiǎng)利润表的项(xiàng)目进行调整，加(jiā)期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募(mù)REITs作为资产配(pèi)置新选择，投资价值体现在相(xiāng)对股债市场独立(lì)的资产配置功能(néng)，比(bǐ)较适合(hé)长期(qī)持有。建议投资者对经营权类的(de)资产可以更多关注内部(bù)收益(yì)率的(de)高低(dī)，对(duì)产权类的资产更多关注分派(pài)率高低。因为公(gōng)募REITs可分(fēn)配收益主要来自底层资产的经营净现(xiàn)金(jīn)流，所以底(dǐ)层资产(chǎn)运营情况直接影响投(tóu)资(zī)回报，投资者可综合考虑原始(shǐ)权(quán)益(yì)人综合实力、运营管理机构实力、公募基金管理人实力(lì)等多重(zhòng)因素(sù)来选择(zé)投资标(biāo)的(de)。

　　中信证券研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易(yì)带来的短(duǎn)期博弈机会仍在，叠加此前市(shì)场接连回调，建议投资者关注有基本面支(zhī)撑、填权效应相对明显、同(tóng)时分(fēn)红规模(mó)较为可(kě)观的个(gè)券(quàn)。

　　“公募REITs的(de)招募说明书均会载明REITs在发(fā)行首年及次年(nián)的可供分配金(jīn)额预测毁掉一个老师最好的办法(cè)。投(tóu)资(zī)者可(kě)以将REITs的实际(jì)分红金(jīn)额与募(mù)集材料(liào)中披露预测(cè)进行比较分析，结(jié)合经(jīng)济及(jí)市场的实际环(huán)境，对基础设施(shī)项目的(de)运营业绩及REITs的(de)管理能力进行判断。”中金基金上述负责人(rén)也称(chēng)。

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