导读(dú)

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国地产步入大分化(huà)时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十(shí)年是(shì)中国房地产市(shì)场黄金(jīn)二十(shí)年。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住宅(zhái)销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低(dī)景(jǐng)气，有关中国地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图厘清中国(guó)城镇存(cún)量(liàng)住宅真实情况，据此判断中国未来(lái)地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过剩(shèng)，事实是否(fǒu)如此？

　　住建部披(pī)露全国(guó)有近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，第(dì)七次(cì)人(rén)口普查调查(chá)数据显示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中(zhōng)国房(fáng)子(zi)是否(fǒu)真的过剩？

　　事(shì)实上(shàng)住(zhù)建部披露的(de)近6亿(yì)栋城乡房屋建筑(zhù)中，城镇建筑(zhù)占(zhàn)比不到一成，其中(zhōng)还(hái)包括大量城镇非住(zhù)宅建筑，如(rú)商业办公楼、学(xué)校等(děng)，因此6亿(yì)栋房(fáng)屋中城镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七普(pǔ)显示中(zhōng)国城镇(zhèn)居民(mín)人均住宅间数为1.06间，但居住舒适(shì)不是人均一间房(fáng)所能满足，它与(yǔ)房屋质量(liàng)、居住面积、配套设施等因素(sù)密切相关。中国的人(rén)均住宅(zhái)间数较发达国家(jiā)还有(yǒu)很大差(chà)距。人(rén)均住宅间数(shù)大于1同(tóng)样不意味着(zhe)中国住(zhù)宅市(shì)场已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇(zhèn)居(jū)民(mín)户(hù)均1套房，其中每户持有(yǒu)商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公(gōng)布(bù)中国家庭户均住宅的数(shù)据，我们根(gēn)据(jù)商品住宅套数、商品住(zhù)宅占比和城(chéng)镇家庭户数，计算(suàn)出城镇家庭住宅套户(hù)比。

　　测算结果显示(shì)，目前城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.86套房(fáng)，其中(zhōng)0.54套为(wèi)商品住宅。若期房顺利交(jiāo)付，直至2024年，中国(guó)每户(hù)城镇家庭才拥有1套住(zhù)宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎意(yì)味着户户有房，然(rán)而事实上中国住宅(zhái)市场供需并(bìng)不平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟房地产市场的住宅套户比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说(shuō)不平衡，是因为户(hù)均一套房无法满(mǎn)足流动人(rén)口的租赁(lìn)和置(zhì)业需求。全国总人口的近三成都是流动人口，流动人口会选择(zé)在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家(jiā)买房，从而(ér)产(chǎn)生(shēng)了额外(wài)的(de)住宅需求。

　　即便户(hù)均一(yī)套房，中国未来地产仍有四大新(xīn)增需求动力(lì)。

　　第一，户均(jūn)人口规(guī)模缩小，一人户、两人户占(zhàn)比(bǐ)不(bù)断增加(jiā)，导致家庭户数增(zēng)多(duō)。小家庭化(huà)趋势将延续(xù)，带来新(xīn)户(hù)购房需求增长。

　　第二(èr)，经济板块(kuài)的分化日益明(míng)显，区域经济资源分(fēn)配(pèi)的再集(jí)中吸引着人口(kǒu)流入，人口净迁入城市的(de)新增住(zhù)宅需求(qiú)有望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住在2000年以前建成的住宅(zhái)中，涉及(jí)超9000万家庭(tíng)、81亿平方米的住(zhù)宅建(jiàn)筑面积。促成“老破小”住宅(zhái)的改造势(shì)在必行。

　　第(dì)四(sì)，中国的人均住宅间(jiān)数与人(rén)均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积均(jūn)较发达国(guó)家有(yǒu)着(华大基因有国家背景吗zhe)不小(xiǎo)差距，“住(zhù)上更大房(fáng)子”的(de)改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国(guó)地产步入大(dà)分化时代而非停滞(zhì)期。

　　如(rú)果说过去二十(shí)年是中(zhōng)国地产黄金发展期，地(dì)产矛盾(dùn)更多(duō)体现为住宅(zhái)供给存(cún)在不(bù)足，这是过去二十年房价快速上涨基石。那(nà)么当下房(fáng)地产(chǎn)大分化时代已至，大分化时代下地产矛盾(dùn)则(zé)更多体现在住宅质量供(gōng)需冲(chōng)突。

　　地产大(dà)分(fēn)化必将体现(xiàn)在不同能(néng)级城市之(zhī)间，不(bù)同区域(yù)板块之(zhī)间，不同品质住(zhù)宅(zhái)之间(jiān)。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以(yǐ)来，各大城市二手房挂牌量突然激(jī)增，引发(fā)一阵二(èr)手房的“抛售(shòu)潮(cháo)”。

　　让市(shì)场(chǎng)不禁担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给(gěi)过剩，还(hái)是供(gōng)需平衡(héng)，或是仍然(rán)存在不足(zú)？可惜由于住宅存量数据并(bìng)未公(gōng)布(bù)，我(wǒ)们(men)无法直接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，我(wǒ)们(men)测算出中(zhōng)国城镇家庭户均拥有住宅套(tào)数(shù)，回(huí)答(dá)当前的房(fáng)子(zi)是否真的过剩了？据(jù)此判断未来房地产市场会如何发展。

　　一、如何(hé)有效(xiào)观察中(zhōng)国(guó)户(hù)均拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅数量(liàng)过剩的直观判断站(zhàn)不(bù)住脚

　　今年2月(yuè)，在(zài)以(yǐ)全国自然灾害综合(hé)风险普查工(gōng)作(zuò)情况为主题的(de)新闻发布会上，负(fù)责(zé)人对外披露：“住宅城乡(xiāng)建设行业(yè)获(huò)取了全国近6亿(yì)栋城乡(xiāng)房(fáng)屋建(jiàn)筑数据以及80多(duō)万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平(píng)均(jūn)每(měi)栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋(wū)占9成以上，以栋数计算的城镇(zhèn)房(fáng)屋实际(jì)仅(jǐn)有(yǒu)4700多(duō)万(wàn)栋，还(hái)包(bāo)括了大(dà)量商业楼(lóu)、写字楼、学校、医院等(děng)非住宅(zhái)。总的(de)算下(xià)来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据公布(bù)了中国城镇家庭户(hù)人(rén)均住宅间数为1.06间(jiān)，其中(zhōng)城市家庭户(hù)居民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅(zhái)间数大于1，看似意味(wèi)着人(rén)人都有(yǒu)房间居(jū)住。

　　居住水平不仅与(yǔ)房间数(shù)量有关，更(gèng)与(yǔ)房(fáng)屋(wū)质量(liàng)、居住(zhù)面积、配套设施等因素密(mì)切相关。单(dān)单从人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数不能完全反映出城(chéng)镇居民(mín)的居住(zhù)水平。

　　中国主要是以家庭为单(dān)位购买(mǎi)成套(tào)住宅，一套设(shè)施齐全的住宅才是城镇居民(mín)宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的测算(suàn)思路、数(shù)据(jù)和方法

　　中(zhōng)国城镇居民住(zhù)宅主要分两大(dà)类，一类是商品住宅，另一类是保障房、原公有住(zhù)宅、自(zì)建(jiàn)房等非(fēi)商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏(fá)统计数据，并没(méi)有(yǒu)直接公布城镇住宅数量。居(jū)民住宅相关数据有两(liǎng)处可以直接公(gōng)布，一是每年商品(pǐn)住宅销售(shòu)套(tào)数（统计局）；二是居民住宅来源（人口普查数据(jù)）。计算(suàn)中国居(jū)民户均(jūn)住宅数量，我们主(zhǔ)要用到(dào)上述两组数(shù)据。

　　中国住宅改革始于(yú)1998年，1998年之前(qián)商品住宅数量极少(shǎo)，可忽略不计。估(gū)算(suàn)城镇居民户均住宅(zhái)套数分三步走：

　　第(dì)一(yī)步(bù)，将(jiāng)1999年以来每年商品住(zhù)宅销售套数相加，我们就能够得到当前商品(pǐn)住(zhù)宅总存量(liàng)。

　　第二步，根(gēn)据城镇居民拥(yōng)有的商品住宅和非商(shāng)品(pǐn)住宅比(bǐ)例，推算得到(dào)居民住宅总套数。

　　第三(sān)步，将城镇居民拥有的(de)商品(pǐn)住(zhù)宅总数除(chú)以家(jiā)庭户数，我们就(jiù)能(néng)够得到(dào)城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计(jì)算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住(zhù)宅总套(tào)数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商(shāng)品住(zhù)宅套数/住宅(zhái)总(zǒng)套数）

　　=商品(pǐn)住(zhù)宅套户比/商品(pǐn)住宅(zhái)占(zhàn)比

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺乏一(yī)个准确(què)统计。我们利用既有统(tǒng)计数据(jù)，大(dà)致测(cè)算(suàn)得到中国存量房地产套数(shù)，并进一步推(tuī)算(suàn)中国城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)的(de)住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥有(yǒu)商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有0.64套商品住宅（包含(hán)现房和期(qī)房）。

　　中国的(de)房地产(chǎn)销(xiāo)售以(yǐ)期房为主，从(cóng)2019年(nián)开始，新房销售中期房占比近9成。本(běn)文(wén)去除商品住(zhù)宅累计销售套(tào)数里的期房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年(nián)商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数(shù)计(jì)算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现房套数(shù)=截止(zhǐ)到2022年(nián)商品住宅累计销(xiāo)售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房(fáng)企竣工周(zhōu)期(qī)在2-3年，并考(kǎo)虑(lǜ)到交房后装修(xiū)的时间，取(qǔ)最(zuì)大值3年。

　　将商品住宅现房(fáng)套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)0.54套商品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居(jū)民户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需要进一步推(tuī)算中国城镇居民拥(yōng)有的户均住宅套数(shù)。

　　首先，七(qī)普(pǔ)数据显示中(zhōng)国城(chéng)镇居民的住宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家(jiā)庭拥有住宅(zhái)。其中自(zì)建住(zhù)宅占比21％，购买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房(fáng)占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另(lìng)有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁其他住宅和购买二手房都是商品住宅(zhái)，因此将租赁其他住宅、购买(mǎi)商品住宅与购买二手房加总(zǒng)，得到商品(pǐn)住宅占居民所有住宅(zhái)的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间商品(pǐn)住宅增(zēng)幅为过去(qù)十年变(biàn)化幅度的20％，计(jì)算(suàn)2011年(nián)-2020年商品住宅的实际变化(huà)比例，从而我们(men)估算出(chū)2022年商(shāng)品住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末(mò)，中国平均每户(hù)城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住(zhù)宅(zhái)。但考虑(lǜ)已购期房，中国平均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已购期房会在2-3年内陆(lù)续(xù)交付使用，到(dào)2024年，中国(guó)平(píng)均(jūn)每户城(chéng)镇(zhèn)家庭都(dōu)会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既然城镇居民已(yǐ)经达到了户均一(yī)套房的程度(dù)，“户户(hù)有房(fáng)”是(shì)否(fǒu)意(yì)味(wèi)着中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇化进展终(zhōng)结，甚至意味着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市场供需平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅来(lái)满(mǎn)足因人口流动、居民换房等因素(sù)产生的住(zhù)宅需求。因此，成熟(shú)房地(dì)产市场的住宅(zhái)套(tào)户(hù)比会(huì)在1.1左(zuǒ)右。

　　国际(jì)经验来看(kàn)，美国、英国和日本(běn)的住(zhù)宅套(tào)户比均高于1.1，其中(zhōng)，英(yīng)国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国(guó)为1.11。德国和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人口净流(liú)入地(dì)的住宅市场(chǎng)供(gōng)不应(yīng)求(qiú)，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人(rén)口3.76亿(yì)，省内流(liú)动人口和(hé)省际流(liú)动人(rén)口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择(zé)在(zài)大城市租房挣钱，在老(lǎo)家县城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年(nián)的(de)中(zhōng)国城乡人(rén)口流动调查数据显示，在上海、杭州以(yǐ)及南(nán)京(jīng)工作的流动人口在老家拥有住(zhù)宅比例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资吸引打工人，但(dàn)高(gāo)房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实际上会占据两套(tào)房，在(zài)高(gāo)房价的(de)大城市租赁一(yī)套房(fáng)，在房(fáng)价(jià)较低的县(xiàn)城购买一套(tào)房(fáng)。所以说(shuō)户均一套(tào)房无法(fǎ)满足庞大流动人口的租赁(lìn)与(yǔ)置业需求。华大基因有国家背景吗strong>

　　（二）至(zhì)少9000万户家(jiā)庭住宅品质仍需改善(shàn)

　　目前，中国的城镇住宅中依然(rán)有不少老旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也就是约9000万户城镇居民(mín)住宅(zhái)是2000年以前建成，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这(zhè)批(pī)存在着建筑结构松(sōng)散、设施(shī)陈旧、安(ān)全隐(yǐn)患大等问(wèn)题，如电线老化、管道(dào)等基础设(shè)施陈旧(jiù)，给住户(hù)的生活带来了很大的不便和安全隐(yǐn)患，并且居(jū)住体验较(jiào)差(chà)。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建成的老旧住宅面(miàn)积小。占比为31.3％的(de)家庭(tíng)户数拥有(yǒu)的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的(de)家庭没有独立卫(wèi)浴和厨(chú)房。这(zhè)类上世(shì)纪修建的老旧小区(qū)很难满足(zú)现代生活(huó)需(xū)求，在未来(lái)大都会被拆迁重建。

　　近五成(chéng)的家庭(tíng)住宅为一居室和二居室，户型(xíng)偏小。其中(zhōng)一居室占比(bǐ)为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)户型更小，当(dāng)然(rán)这与城市土地资源(yuán)紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均(jūn)住(zhù)宅面(miàn)积扩张是(shì)未来(lái)地产(chǎn)的需求(qiú)驱动力

　　根(gēn)据七普数据测算(suàn)，2020年城镇家庭户(hù)住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民(mín)带(dài)房(fáng)进城(chéng)和老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年(nián)和2022年(nián)商品住宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量总面(miàn)积为(wèi)308.16亿(yì)平，人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人(rén)均(jūn)住宅建筑面(miàn)积小(xiǎo)于(yú)均值，近(jìn)4成家庭人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积(jī)在(zài)30平米(mǐ)以(yǐ)下(xià)。

　　15％的(de)城(chéng)镇家庭人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)不足19平方米，不及全国(guó)人均(jūn)水平的一半。若去除20％的公摊，可使(shǐ)用(yòng)的(de)住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面积低(dī)于15平方米的(de)家庭界定为住宅存(cún)在困难，若(ruò)按这个标(biāo)准(zhǔn)算(suàn)的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭(tíng)存在住宅(zhái)困难(nán)问题(tí)。

　　若人均可使用(yòng)住宅面积为(wèi)40平，即人均住宅建筑面积(jī)为50平，只考(kǎo)虑家庭户人数，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿(yì)平，较目(mù)前至少新增82亿(yì)平。

　　对比(bǐ)发达(dá)国(guó)家人均住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英(yīng)国都高于40㎡，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除公摊面积后(hòu)，中国的(de)人均可使(shǐ)用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需(xū)要的(de)住宅总量(liàng)会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有需求么(me)？

　　我们测算得到中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均1套房，看似(shì)已经户户有房(fáng)。即便如(rú)此，中国人口静态结(jié)构和动态趋势演绎，决定(dìng)了(le)中国未来地产仍有(yǒu)需求释放。户(hù)均(jūn)1套(tào)住宅现实之下(xià)，中(zhōng)国未来城镇住(zhù)宅(zhái)需求主要来自(zì)于四个方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数(shù)增多，新(xīn)户购房需求(qiú)扩张。

　　过(guò)去20年(nián)我(wǒ)国城(chéng)镇家庭户均人口(kǒu)数不(bù)断(duàn)下降，六普显(xiǎn)示城镇户均人口规模(mó)为2.85人/户，而(ér)七(qī)普显示城(chéng)镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二(èr)人户的占比明显上升，人口小家庭化趋势将继续延(yán)续，导致户数会因户均人口规模的缩小而增多。

　　第二(èr)，人口迁(qiān)移(yí)导致经济发展带来的新增住宅(zhái)需求旺(wàng)盛。

　　中(zhōng)国经济(jì)板块(kuài)的(de)分化日益明显，资源和生产要素逐步向经济带、都(dōu)市圈(quān)中心城市流入，区域经济资(zī)源分(fēn)配的(de)再集中吸引着人口(kǒu)流入。人口迁移势必涉及到买房租房，给(gěi)迁入地住宅市场(chǎng)带来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常住人口增量为72万，而出(chū)生人口为(wèi)44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增长主要(yào)受益(yì)于人口迁(qiān)移(yí)。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅和(hé)原公有住宅的家(jiā)庭拆迁改(gǎi)建(jiàn)最多。自建房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家(jiā)庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再(zài)加(jiā)上(shàng)其(qí)他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅(zhái)建造时间为2000年(nián)以前的(de)比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年(nián)间新增8473万家庭户，自建住宅(zhái)和原(yuán)公有住宅(zhái)减少了1282万户，住宅(zhái)净需求增加9755万户。49％的家庭(tíng)购买商(shāng)品住宅，21％的(de)家庭购买二手房。在(zài)新增(zēng)住宅需求中，有7成家(jiā)庭购买了商品住宅(zhái)。租房(fáng)、购买经济适(shì)用房(fáng)和其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来(lái)随着城(chéng)中村和旧城改造，商品住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村(cūn)、老公(gōng)有(yǒu)住宅，建筑面积小、质量低、基础设施配套差、没(méi)有(yǒu)或少有物(wù)业管理，居民追求美好、宜居(jū)生活的环境，背后的(de)改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性(xìng)需求还将有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小户(hù)型。已有(yǒu)住(zhù)宅家庭希(xī)望(wàng)提高(gāo)生活品(pǐn)质，以小换大(dà)、以旧换新。2022年底的中央(yāng)经济工作会议(yì)明确指出(chū)支持住宅改(gǎi)善等(děng)消费。

　　OECD国家的(de)人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.71间，无论(lùn)是否(fǒu)考虑乡村(cūn)住宅因素(sù)，中(zhōng)国的(de)人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数较其他国(guó)家依(yī)旧(jiù)存在不小差距(jù)。

　　住宅舒适度与经济水平有(yǒu)着(zhe)密切正向(xiàng)联系。随着经济发展水平的(de)提高(gāo)，中国(guó)的人均(jūn)住宅间数与人均住宅建筑面积将随(suí)之(zhī)增(zēng)长。

　　如果说过去二十(shí)年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供(gōng)给(gěi)存在不足，供需出(chū)现错配，这是过去(qù)二十年房价快速(sù)上涨基石(shí)。那么未来(lái)将是住宅质量的供需(xū)冲突。房地(dì)产大分化时代已至(zhì)，这种分化不单局限于城市(shì)能级(jí)之间差异，优(yōu)质(zhì)小(xiǎo)区和老旧(jiù)二手房之间的差异也将越发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查数据调查的是人，并不(bù)是针对(duì)住(zhù)宅，因此可(kě)能存在统计偏差。商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅占比(bǐ)实际值可能偏低，其增速可能(néng)超预(yù)期(qī)。