5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅(fú)约为2％。而以公募基金为代表的(de)机构对于这一板块已(yǐ)经(jīng)在悄然布局。数据显示，以南方和华夏的两只老牌(pái)ETF基金为例，5月9日时所公布(bù)的总(zǒng)份额(é)均较4月28日时有小幅增长。根据基(jī)金一(yī)季报统计，龙头与地方国(guó)企央企获得增持，持(chí)仓数量(liàng)占流通(tōng)股比重增幅五只个(gè)股分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新(xīn)集团(tuán)+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产(chǎn)或(huò)“底(dǐ)部回升”

　　行业红利(lì)时代已(yǐ)过(guò) 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地产的配置看(kàn)，2019年(nián)末(mò)，公募所持有(yǒu)的(de)房地产(chǎn)行业标的(de)市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但(dàn)公募所持房地产公司市值在股票资(zī)产中的占(zhàn)比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三(sān)年来(lái)的首(shǒu)次回升，年(nián)底(dǐ)这(zhè)一数值(zhí)从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持股比例也(yě)同步回升，从2021年底的(de)6.94％提高(gāo)到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的(de)势头似乎在今(jīn)年一(yī)季度得(dé)以延续。数据(jù)统计显(xiǎn)示，公募(mù)重仓持有房地(dì)产板块一(yī)季度市值(zhí)TOP15门槛(kǎn)为(wèi)1.6亿元，较2022年(nián)四(sì)季度(dù)提升6.71％。持仓市值(zhí)前五个股分别为保(bǎo)利发(fā)展、招(zhāo)商蛇口、万(wàn)科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板块比重合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难(nán)发现，公(gōng)募对于房地产的投资愈(yù)发有集中于龙头的(de)趋势。Wind显示，在公募基金一(yī)季报汇总(zǒng)的重仓股中，房地产板块排名最高的(de)是保利发展，在基金重仓第(dì)33位。排名第二的是招商蛇(shé)口，排在第78位。而老牌龙(lóng)头(tóu)股万科A排在(zài)第96位。对比去(qù)年四季报，变化之处首先(xiān)在(zài)于几只房地产龙(lóng)头股从排位上看均有退步(bù)，尤其是万(wàn)科最为明显；其次是金地集团退出(chū)百大之列。但考虑(lǜ)到房地(dì)产是复苏链上最后一环，且首季并(bìng)非行业销售(shòu)旺季，其传导到二级市场乃至机构持仓上还(hái)需要(yào)时间周期。

　　形成(chéng)共识的(de)是(shì)，经济圈判断(duàn)房地产已(yǐ)经进入(rù)大分化时代，一二(èr)线(xiàn)城市好于三四线城市(shì)。而映射到二级市(shì)场投资上，配置(zhì)房地产行业轻松收获行业(yè)贝塔的红利期一去不返了。“如果按照产业周(zhōu)期来分(fēn)类(lèi)，包括房地产等几类行(xíng)业在盖特纳曲线里属于成熟期(qī)或者衰退期的行业，传(chuán)统(tǒng)认知上(shàng)没(méi)有什么投(tóu)资机会的。但在这几年特殊的行情(qíng)里包(bāo)括煤炭、电解铝等类似的行业也出(chū)现了一些机(jī)会，背后(hòu)的(de)逻辑是供(gōng)给侧发生(shēng)了(le)更(gèng)大的变(biàn)化。”一不愿具名的上海公募基(jī)金经理(lǐ)指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行业(yè)前几(jǐ)年17亿～18亿(yì)平方米(mǐ)的年销售面(miàn)积(jī)很难再出现了，2022年光(guāng)是(shì)居民存款数量增加了15万亿元。中国存量有400亿平(píng)方米建筑面积，考(kǎo)虑存量地产(chǎn)的更新，也有近(jìn)10亿平(píng)方米。需(xū)求端还需要有(yǒu)一(yī)定(dìng)的政策出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基(jī)金房地产(chǎn)研(yán)究员吕功(gōng)绩也(yě)指出：“时至今日，无论从城镇(zhèn)化的进程，还(hái)是(shì)人均住房面积（接近30平/人），我(wǒ)国均已告别住房(fáng)短缺时(shí)代，而(ér)目前居民的(de)杠杆率和(hé)房价收入也(yě)不支(zhī)撑每年(nián)18万亿元的销售额(é)，以及过快(kuài)上行的房价，因而行业高(gāo)增的时代已(yǐ)经过去，未来行业(yè)的需(xū)求或将回落，在此过程中，伴随(suí)着地产的高杠杆(gān)属性，就(jiù)很容(róng)易出现信用风险问题（类似2022年的民营地产爆(bào)雷），行(xíng)业进(jìn)入到供(gōng)给侧出清(qīng)的过程。这个过程(chéng)中(zhōng)，综合(hé)竞争力强的公司就能够通(tōng)过大鱼(yú)吃小(xiǎo)鱼的方式(shì)，获得市占率的提(tí)升。当行业需求见(jiàn)顶回落时，行(xíng)业(yè)的(de)贝塔已经过去(qù)了(le)，但(dàn)不代表(biǎo)没(méi)有投资机(jī)会(huì)，机(jī)会在于城市、位置、产品的阿尔法(fǎ)，而对应到股(gǔ)票投资，就是强竞(jìng)争力公(gōng)司(sī)的(de)阿(ā)尔(ěr)法(fǎ)。”

　　或许也是基(jī)于(yú)这样的(de)认识转变，精耕(gēng)细作个(gè)股成(chéng)为(wèi)公募乃至整体(tǐ)机构的务实之(zhī)举。

　　机(jī)构配置房地产(chǎn)“风物长宜(yí)放(fàng)眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香(xiāng)饽(bō)饽(bō)

　　5月以来(lái)，房(fáng)地产板块个股多(duō)出现小(xiǎo)幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产指数(shù)本月(yuè)涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红(hóng)周(zhōu)刊》利用(yòng)Wind统(tǒng)计申万房(fáng)地产板块个(gè)股，在纳入统(tǒng)计的124只房地产类(lèi)标的(de)股中，本月以(yǐ)来(lái)实现股价上涨的达到了81家。

　　其(qí)中(zhōng)，上述时间段(duàn)恰好排名前(qián)五的公司(sī)月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分别是上实发(fā)展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福(fú)、荣安地产。排名第一的上(shàng)实(shí)发展，五一假(jiǎ)期归来后(hòu)日成交量明显放大(dà)，4日、5日连续(xù)两(liǎng)个交易日(rì)收出涨停。从该股的基(jī)本面来看，上实(shí)发(fā)展的主营业务为房地产开(kāi)发与经营。公司的主要产品及服务(wù)为房(fáng)地产(chǎn)销售、房地产(chǎn)租赁、物业管理服务、工程项(xiàng)目(mù)、酒店经营。从业绩(jì)数据来看(kàn)，2022年，其实现营(yíng)业收(shōu)入52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归(guī)母净(jìng)利(lì)润1.23亿元(yuán)，同(tóng)比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季(jì)度，其实(shí)现(xiàn)营业(yè)总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十(shí)大流通股股东来看，各类机构都有对(duì)其布局的例子。以3月31日时(shí)的首季十大(dà)流通股股东来看， 具(jù)体包括公募的上银(yín)基金、私募的迎水文龙、中央汇金(jīn)、长城资(zī)产管(guǎn)理公(gōng)司等都跻(jī)身前十的行列。

　　巧合(hé)的是，涨(zhǎng)幅暂时排(pái)名(míng)第二的浦东金(jīn)桥(qiáo)也是上海(hǎi)本地房企，其第(dì)一季度的收入利润规模(mó)大(dà)幅度复苏。究其原(yuán)因(yīn)，一方(fāng)面是该公司(sī)后疫情时代(dài)出租率复(fù)苏至近年来最高，另(lìng)一方面则是公司拿地结(jié)算持续性向好(hǎo)，从数字上(shàng)看，一季度新(xīn)增虹(hóng)口135、138住(zhù)宅地(dì)块，总建筑(zhù)面积(jī)约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向(xiàng)好背景下，自然也吸引了知名机构在其中(zhōng)持(chí)续驻足(zú)。从第一季度十大(dà)流(liú)通股(gǔ)股东来看(kàn)，知名私募高(gāo)毅(yì)邓晓(xiǎo)峰的两只产品依然在前(qián)十中(zhōng)，这也是连续(xù)第(dì)三个季度他有的两(liǎng)只产品杀(shā)入前(qián)十(sh一般墓地种多少棵柏树吉利，墓地一般种几棵柏树好í)。同时榜(bǎng)单(dān)中还有一支大(dà)名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资局(jú)，其当季还小幅增加了持股。

　　除(chú)去(qù)上述两(liǎng)家上(shàng)海(hǎi)区域性地产(chǎn)公(gōng)司(sī)外，荣安地(dì)产则是主要布局在深(shēn)圳的地产公司，一季报(bào)交出的也是一份(fèn)报喜(xǐ)的(de)成绩单：首(shǒu)季(jì)公司实现营业(yè)收入51.85亿(yì)元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于(yú)上市公司股东的净利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构(gòu)态度来看(kàn)，《红周刊》注(zhù)意到两(liǎng)只公募指基首(shǒu)季新杀入十大(dà)流通股股东行列。具体说来(lái)， 南方中证(zhèng)全指房地产ETF上榜排名(míng)第七位，富国中(zhōng)证(zhèng)指数(shù)1000增强则(zé)排(pái)名第九(jiǔ)位，此外联袂出现的机构(gòu)还有QFII高盛国(guó)际和私(sī)募迎(yíng)水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时(shí)，兴证(zhèng)全球(qiú)基金(jīn)相关人(rén)士分(fēn)析：“经历过行业洗牌和兼并重(zhòng)组后，龙(lóng)头(tóu)的价值(zhí)更(gèng)为笃(dǔ)定突(tū)出；从拿地端(duān)看，2022年土地市场大幅降(jiàng)温，优质土地供给较多（券(quàn)商测(cè)算对应潜在毛利率在25％以上，目前(qián)房企的利(lì)润率仅(jǐn)20％），绝大多数房企(qǐ)受限(xiàn)于(yú)信用问题(tí)或者(zhě)资(zī)金紧张没法拿(ná)地，龙头(tóu)房企趁(chèn)机获取低(dī)成本土(tǔ)地，龙头房(fáng)企的拿地力度（拿地金额/销售金额）基本在(zài)30％以(yǐ)上；从(cóng)融资(zī)上看，龙头房企杠杆(gān)率较(jiào)低，净(jìng)负债率(lǜ)基本在(zài)70％以下(xià)，而其他房企的净负(fù)债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从(cóng)融资成(chéng)本看(kàn)，龙(lóng)头房(fáng)企的融资成本不断下滑，基本(běn)在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销售，龙头房企明(míng)显跑赢行业(yè)，1～4月(yuè)百强房企的销(xiāo)售(shòu)额(é)增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中(zhōng)特(tè)估的浪潮(cháo)下，央国企地产(chǎn)股或存(cún)在(zài)发展的大好(hǎo)机(jī)会。中信证券指出：“房地产行(xíng)业(yè)的结构性机会依然存在(zài)，少部分公司尤其是央(yāng)企占据(jù)显著优势，其主要又体现为库存的优势。央企地产公司(sī)，现(xiàn)阶段表现出较(jiào)低的(de)融(róng)资(zī)成本，优质的(de)开发资源和良好的不(bù)动产资产运营能力的多重(zhòng)竞(jìng)争(zhēng)优势(shì)。”

　　“即使没(méi)有中(zhōng)特估，国央(yāng)企相较于民营地产(chǎn)公司也是(shì)更(gèng)有优(yōu)势的。”吕功绩(jì)强(qiáng)调，“对于减值、土地(dì)资源债(zhài)权(quán)债务(wù)关系(xì)等问题，市场对民(mín)营(yíng)房开(kāi)企业的(de)资(zī)产会有更多担忧和质(zhì)疑，所以在这一轮行业出清的过(guò)程中，央国企相较于民企来说估值的修复(fù)更明显。中特估(gū)的角度从(cóng)中长期的(de)维度看，行业的逻(luó)辑在于集中度提升后，行业进入高质量发展阶段(duàn)，具备较快(kuài)速发展(zhǎn)阶(jiē)段更(gèng)稳定且可(kě)预期的盈利和现金流(liú)创造能力，以此带来(lái)估值中枢的提升，应该关注(zhù)估值(zhí)相对(duì)较低(dī)，企业自(zì)身资产的质量(liàng)好、运(yùn)营能力(lì)强、可以创造持续(xù)现金流(liú)的企业。”

　　“存量时代(dài)中(zhōng)行业普涨的(de)概率比较低，行业内(nèi)部(bù)将出现分化，要关注将受益于行业集(jí)中度提升的头部公司。”星石(shí)投(tóu)资首席研究官(guān)方磊也(yě)表示。

　　顺应机构这一(yī)思(sī)路的(de)话，或许还是保利发展、招(z一般墓地种多少棵柏树吉利，墓地一般种几棵柏树好hāo)商蛇口等国资(zī)背景龙头前途更为(wèi)光(guāng)明(míng)。不过国投(tóu)瑞(ruì)银基金(jīn)投资(zī)部(bù)副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察国企央(yāng)企(qǐ)在三(sān)个方面(miàn)是否(fǒu)可以维持，首先是融(róng)资成(chéng)本保持低(dī)位(wèi)，其次(cì)是销售(shòu)份额(é)持续提升，再(zài)次是拿地份额持续(xù)提升。”

　　复苏(sū)速度(dù)缓慢

　　机构需(xū)要多给(gěi)一些(xiē)耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房企一季(jì)报梳理发现，对于2022年的业绩出现的整(zhěng)体下滑，2023年一季度(dù)的业绩(jì)分化(huà)更趋明显，保利发展、滨江集(jí)团等房企(qǐ)营收、净(jìng)利均实现了业绩(jì)的回正(zhè一般墓地种多少棵柏树吉利，墓地一般种几棵柏树好ng)，甚至(zhì)是较大增速(sù)的增长。而这些公司(sī)也是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名(míng)房地产业(yè)内人士(shì)张宏伟向《红周刊》分(fēn)析表(biǎo)示，业绩出现明显改(gǎi)善的房企，主要(yào)是因为(wèi)过去两三年时间，尤其是在(zài)2021年下半(bàn)年民营(yíng)房(fáng)企不怎么投资拿地(dì)之(zhī)后(hòu)，国有企业(yè)仍在持续性地拿地，且主要集中在核心(xīn)城(chéng)市，投(tóu)资力度较(jiào)大(dà)。投资(zī)的驱动能够推动房企销售业绩(jì)的增(zēng)长，从而在2023年一季(jì)度市场恢(huī)复但(dàn)仍处于调整的过程中，能(néng)够保有(yǒu)一(yī)个正增长。

　　不(bù)过(guò)张宏伟同时也(yě)提醒(xǐng)表(biǎo)示(shì)，在房(fáng)地产的复苏过程(chéng)中(zhōng)，还面临着(zhe)一(yī)些不确定性。其实(shí)整个市场从四月份(fèn)开始又在往下掉。除了杭州、成都等极(jí)个(gè)别城(chéng)市(shì)四(sì)月环比(bǐ)三月相对(duì)表(biǎo)现较好之外，包(bāo)括北京、上海在内(nèi)的绝大(dà)多数城市都(dōu)出现环(huán)比下滑的情况。而现在五(wǔ)月的市场表现也不太(tài)乐观。按照现在的(de)经济状况(kuàng)、收入情况，以及(jí)市场的去库存压(yā)力、企业的资金面压力(lì)，可能会出现，到六月份(fèn)房企(qǐ)为了半年(nián)报冲业绩出现市场的短期反弹外(wài)的(de)一个市场乏力(lì)现象。也就(jiù)是(shì)说，第二季(jì)度、第三季度增长不确定性的(de)压力仍旧较(jiào)大(dà)。

　　上海(hǎi)利(lì)檀(tán)投资董事长陈昊扬也(yě)向《红周刊》指出，现在整个房地产以及其上下游(yóu)产(chǎn)业链的复苏速(sù)度都比想象的(de)要慢(màn)很(hěn)多，我们要多给一些耐心，这个(gè)时候，在房地(dì)产以及上(shàng)下游就不是赚(zhuàn)快钱的时候，只能赚他(tā)基本面的钱(qián)。但这也意味着，只(zhǐ)有(yǒu)极为(wèi)少数的、做得比同行好得(dé)多的企业，会(huì)伴(bàn)随整个行业的弱(ruò)复苏，业(yè)绩会逐步体(tǐ)现出来。所(suǒ)以(yǐ)只能耐心地去等(děng)待它的基本面不断地(dì)凸(tū)显出来，这(zhè)需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月(yuè)13日《红(hóng)周刊》，文中提及个股仅为举例(lì)分析，不做(zuò)买卖推荐。）

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