饱(bǎo)受争议的二手房交(jiāo)易中介(jiè)费问题，正(zhèng)逐渐得到监管部门(mén)的重视。

　　5月8日(rì)，住建部、市(shì)场(chǎng)监管总(zǒng)局联合发布了关于规(guī)范房地(dì)产(chǎn)经纪服(fú)务的意见。意见提(tí)及，近年(nián)来，部(bù)分房地产经(jīng)纪机(jī)构存在利(lì)用房源客源优势(shì)收取过高费用、未(wèi)明码标(biāo)价、捆绑收(shōu)费、滥用客(kè)户(hù)个人(rén)信息等问题，加重(zhòng)交易当事人负担、侵害其合(hé)法权(quán)益。

　　基于上述背景，两部(bù)门从加强从业主体管(guǎn)理、明确经(jīng)纪服务内容、合理确定经(jīng)纪服务(wù)收费、严格实(shí)行(xíng)明(míng)码标(biāo)价等(děng)十方面，提出了意见。

　　中原(yuán)地产首席分析师张大(dà)伟称，随着城(chéng)市发展，一二线(xiàn)城市(shì)二手房交易(yì)占比逐渐(jiàn12是什么意思)增加。以北京、上海(hǎi)为例(lì)，二手房占市场(chǎng)成交比例超过80％，大量二手房(fáng)成交依赖中介居间成交，房(fáng)地(dì)产调控重心逐渐从(cóng)开发商过渡到中介公司(sī)。

　　广东省城(chéng)规院住房政策(cè)研究中心(xīn)首席(xí)研究员李宇嘉表示(shì)，买房(fáng)对居(jū)民来说属(shǔ)于金额不低的大宗(zōng)交易(yì)，由(yóu)于二手房交(jiāo)易成本较高(gāo)、交易(yì)周(zhōu)期较(jiào)长，具有非(fēi)常强的专业(yè)性，居民往(wǎng)往(wǎng)通过中介(jiè)来完(wán)成(chéng)。但很多中介利用信息(xī)不对(duì)称(chēng)等问题(tí)，将(jiāng)非必要(yào)的收费夹带其(qí)中，如(rú)收(shōu)取(qǔ)过(guò)桥(qiáo)融资、按(àn)揭费、担保费等(děng)，对居民造成额外的负担(dān)，而且这些服务事项并未明码标价。

　　对于二手房市(shì)场(chǎng)交易过程中(zhōng)存在(zài)的“乱象(xiàng)”，李宇嘉指出，对包(bāo)括经纪服务在内的相(xiāng)关市(shì)场交易行为及其主体进(jìn)行规范和秩序(xù)整顿，是房(fáng)地(dì)产市场管理(lǐ)和调控的主题。“当下，推(tuī)进这项工作的意义(yì)更大，也(yě)更(gèng)急迫。”

　　中(zhōng)介收费问题成监(jiān)管重(zhòng)点

　　二手房市场中，历来对房地产经(jīng)纪服(fú)务(wù)行业关注(zhù)最多的一个话题，便是房地产(chǎn)经纪服务费的问题(tí)。

　　张(zhāng)大伟认(rèn)为，未来相(xiāng)关部门主要监管的重点，将是(shì)对(duì)房地(dì)产经(jīng)纪服务收(shōu)费及中介交(jiāo)易进行规(guī)范。

　　在(zài)热点城(chéng)市，二手房屋交易过程中，部(bù)分价值不菲的(de)房屋，往往要缴纳(nà)一笔金额不低的中介费(fèi)。以北京某(mǒu)房地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)服(fú)务(wù)机构2.7％的服务费率计(jì)算，一(yī)套1000万(wàn)元的房(fáng)屋，中介费约(yuē)为27万。

　　在合理确定经纪服务收费上，两部(bù)门在此次意见中提及，房地产经纪机(jī)构(gòu)要合理降低住房买卖和(hé)租赁(lìn)经(jīng)纪服(fú)务费用。鼓励按照成交价(jià)格越高、服务费率越低的(de)原(yuán)则实行分档(dàng)定价。引(yǐn)导由(yóu)交(jiāo)易双(shuāng)方共同(tóng)承担经纪服务(wù)费用。

　　据张大(dà)伟介绍，目前房(fáng)地(dì)产经纪服务收费标准的最早依(yī)据是(shì)1995年国(guó)家计委建设部(bù)下发的《关(guān)于(yú)房地(dì)产中介服(fú)务收费的通知》（971号文），其中第六条规定(dìng)：房(fáng)屋买(mǎi)卖代理收费(fèi)，按成交价(jià)格总额(é)的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京(jīng)为例，目前北京市执(zhí)行的2014年更新(xīn)后(hòu)的收费(fèi)标准，即根据这样的规定：“少(shǎo)数特别复杂的住宅买卖经纪服务，经交易各方协(xié)商同意，可在规定(dìng)的收费标准基础上适当上浮(fú)，上(shàng)浮幅度(dù)最高不得超过10％。”这意(yì)味着(zhe)，当前北京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示，本着“简政(zhèng)放权”的精神，北(běi)京2015年取消了房地产中介(jiè)服务等57个政府定价，房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪服务收(shōu)费多少由各中介(jiè)机(jī)构自(zì)行(xíng)决定(dìng)。

　　“房产中介机(jī)构在(zài)实际(jì)收取费用过程(chéng)中，相(xiāng)关监管部(bù)门当前(qián)并(bìng)未(wèi)明确具(jù)体(tǐ)的中介(jiè)费率，中(zhōng)介机(jī)构仅需在服(fú)务过(guò)程中对收费标准(zhǔn)进(jìn)行明码标价即可。而(ér)房地产经纪服务机(jī)构在(zài)具(jù)体收(shōu)取过程中，会结合(hé)房屋(wū)价值及工资标准，综合计算出(chū)合适的中介费率(lǜ)。”张(zhāng)大伟补充道。

　　对于明码标价问题(tí)，两部门在此次意见(jiàn)中提(tí)及，房地产经纪(jì)机构应当在经营门店、网站、客(kè)户端等(děng)场所或渠道，公示服务(wù)项目、服务内(nèi)容和收费标准(zhǔn)，不得混合标价和捆绑收费。房地产经纪机构提(tí)供的(de)基本服务和延(yán)伸(shēn)服务，应(yīng)当分(fēn)别明确(què)服务(wù)项目和收费标准。房地产经纪(jì)机构收费前应(yīng)当向交(jiāo)易当事人出(chū)具收费(fèi)清单，列(liè)明收费标准(zhǔn)、收(shōu)费金额(é)，由(yóu)当(dāng)事人签字确认。

　　另外，对收费明显高于市场平均(jūn)水平的房地产经纪机构(gòu)，住房和城乡建设部门(mén)将会同市场监管(guǎn)等部门采(cǎi)取约谈等综(zōng)合措施进(jìn)行重点监(jiān)管(guǎn)。市场监管部(bù)门会同(tóng)有(yǒu)关(guān)部门依法查处不按规(guī)定明码标价(jià)、操纵经纪(jì)服务收费等违反价格和反垄断法律法(fǎ)规的行为。对(duì)房(fáng)地产经纪机(jī)构相关违(wéi)法违规信息，市(shì)场(chǎng)监管部(bù)门要依(yī)法依规纳入(rù)国家(jiā)企业信用信息公示系(xì)统(tǒng)。

　　房(fáng)屋(wū)中介费要降了？

　　鼓励(lì)按照成交价格越高、服(fú)务费率越低(dī)的原则(zé)实行分(fēn)档定价，是(shì)否(fǒu)意味着，未来豪(háo)宅的中介费有望(wàng)大幅降低？

　　中原地产(chǎn)华(huá)南区总裁兼(jiān)深圳中原总经理(lǐ)郑叔伦称，住建部发(fā)文鼓(gǔ)励按照成交价(jià12是什么意思)格越(yuè)高、服(fú)务(wù)费(fèi)率越低的原则实行分档定(dìng)价，合理降低(dī)住房买(mǎi)卖和租赁(lìn)经纪服务费用，主要还是规(guī)范行(xíng)业，打击收费过高的经纪机构，但对市(shì)场影响(xiǎng)有限，“以深圳为例，深圳市场豪宅和普宅(zhái)本来收费就不同(tóng)，各家收费普遍(biàn)在合(hé)理范围内(nèi)，加上经纪服务(wù)费用(yòng)对市(shì)场的影响不大。”

　　张大伟指出(chū)，由于(yú)当前两部门提(tí)出的意见仅为鼓励(lì)性质，即只是纲领性文件而非(fēi)规定，未(wèi)来(lái)如何具体认定(dìng)其中(zhōng)的细则，还需要看各城(chéng)市落(luò)地执行情况。

　　不过，张大伟表示(shì)，“从目前市场看，经纪服务领域(yù)的调整改善、规(guī)范化，有(yǒu)利于行业(yè)健(jiàn)康发展。同时，由于二手房很多房源在产权方面有瑕疵(cī)，如产(chǎn)权抵押、不(bù)同税费等都可(kě)能对(duì)交易产生影(yǐng)响，这(zhè)对(duì)房(fáng)地产经纪服务行业的专业性提出(chū)更高的要求。”

　　58安居客(kè)研究院(yuàn)研(yán)究总(zǒng)监陆(lù)骑麟指出(chū)，在二(èr)手(shǒu)房买卖(mài)过程中，原本应该由(yóu)上下家各支付一半的中介费(fèi)，但在一些热点(diǎn)城市的二(èr)手房交(jiāo)易过程中，往(wǎng)往会有这(zhè)样的情形，因部(bù)分购房者处于弱势(shì)地位，从而会出现中介费及税费均由购房者来承担。即(jí)使一(yī)些(xiē)房东愿意(yì)承担中(zhōng)介费，这(zhè)部分费用也可能(néng)通过转嫁的方式，在房(fáng)价中有(yǒu)所体现。

　　“上(shàng)家把中介费转(zhuǎn)嫁给下家，市场这种所谓‘约定俗成’的情(qíng)况，一些房产中(z12是什么意思hōng)介公司(sī)将其视为向购(gòu)房者单边收(shōu)费的行(xíng)为。部分(fēn)中介公(gōng)司(sī)可能(néng)会利用(yòng)其支配地位，在(zài)原先经纪服务收费的(de)基础上，再次(cì)向房东收取费(fèi)用，而这部分费用，房东(dōng)往往会将其转再次(cì)转嫁(jià)给(gěi)购房者，这实际上相当于变(biàn)相推(tuī)高了房(fáng)价。两部门提出严禁操(cāo)纵经纪服务收费，不仅(jǐn)有(yǒu)利于(yú)提高交易(yì)中操作(zuò)的透明度，也有利于房价(jià)的稳(wěn)定。”陆骑麟称。

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